中新網(wǎng)9月22日電 從“8·31”新政后，各地開(kāi)發(fā)商拿地成本普遍有所提高，地價(jià)已經(jīng)成為業(yè)內最關(guān)心的問(wèn)題，9月上旬，國土資源部有關(guān)負責人關(guān)于地價(jià)的表態(tài)，直接被外界誤讀為土地價(jià)格預計將提高近50%，風(fēng)聲鶴唳的心態(tài)由此可見(jiàn)�！毒┤A時(shí)報》記者通過(guò)采訪(fǎng)了解到，隨著(zhù)土地閘門(mén)越收越緊、土地市場(chǎng)的規范化，土地價(jià)格問(wèn)題已經(jīng)引起了不少人士的擔憂(yōu)。
市場(chǎng)心態(tài)風(fēng)聲鶴唳
9月初，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》把調控矛頭直指工業(yè)用地，規定工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定收取的相關(guān)費用之和。工業(yè)用地必須采用招標拍賣(mài)掛牌方式出讓。
隨后，國土資源部部長(cháng)孫文盛專(zhuān)門(mén)撰文表示，從當前地價(jià)構成看，取得成本(征地補償安置和拆遷費用)、開(kāi)發(fā)成本(幾通一平費用)和政府收益(相關(guān)稅費和土地純收益)，大體各占三分之一，其中被征地農民的補償安置費明顯偏低。從一些試點(diǎn)城市的測算看，政策調整后，被征地農民的征地補償安置費用提高，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價(jià)中的比重有所下降。房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格將基本持平，工業(yè)用地的出讓價(jià)格將恢復到基準地價(jià)的水平。新政策將在一定程度上影響地價(jià)的構成和水平。但從試點(diǎn)城市的實(shí)際情況看，地價(jià)的變動(dòng)幅度是可以承受的，加強土地調控不會(huì )抬高地價(jià)。
盡管有國土部部長(cháng)的表態(tài)在先，但市場(chǎng)心態(tài)卻顯得極為脆弱。
國土資源部政策法則司司長(cháng)甘藏春9月上旬針對“工業(yè)用地價(jià)格”的有關(guān)表態(tài)，被有關(guān)媒體在標題中竟解讀為了“土地價(jià)格將出現50%的上漲”，誤讀消息公布后，引發(fā)了市場(chǎng)的進(jìn)一步恐慌。9月11日，甘藏春司長(cháng)在接受采訪(fǎng)時(shí)緊急辟謠，辟謠消息公布后，市場(chǎng)情緒才回復平穩。
有人士表示，盡管標題有誤，但其實(shí)在最早的誤讀稿件文章中，也指的是工業(yè)用地價(jià)格，但新政后，市場(chǎng)各界人心浮動(dòng)，都在預估新政對地價(jià)的影響，一看到題目就已心慌。由此誤讀風(fēng)波，就可見(jiàn)市場(chǎng)各方在地價(jià)問(wèn)題上的心態(tài)。
系列政策將陸續出臺
據了解，市場(chǎng)人士的擔憂(yōu)心態(tài)，也未必是無(wú)的放矢，隨著(zhù)土地閘門(mén)越收越緊，開(kāi)發(fā)商拿地的渠道將日漸正規化。
9月19日，國土資源部規劃司負責人表示，目前國土資源部已經(jīng)與有關(guān)部門(mén)在協(xié)商，從2007年的計劃開(kāi)始，將在原有建設占用農用地和耕地計劃指標上，再加上建設占用未利用地這項指標，兩項合起來(lái)組成新增建設用地計劃指標。
有人士表示，該政策影響頗大，實(shí)際蘊涵著(zhù)土地供應量的問(wèn)題。目前，土地部門(mén)計劃管理的范疇主要是建設占用農用地，戈壁、荒山、荒地等未利用地并不在計劃管理之列。一些地方就想辦法，找“出口”，在未利用地上開(kāi)辟新路。比如說(shuō)圍海開(kāi)發(fā)灘涂；上山圈占荒山荒坡，都是未利用地。沿海有些地方，竟然以20甚至30平方公里的規模在圍海，實(shí)際上是搞工業(yè)園區�，F在，這些未利用地如一體納入監管范疇的話(huà)，一些工業(yè)項目的用地量必然就要重新回到新增建設用地計劃指標，現在用地計劃指標一直收得比較緊，工業(yè)用地多了，自然會(huì )影響到其他用地的份額。
近期，國土部耕地保護司司長(cháng)潘明才表示，中國新增建設用土地有償使用費繳納標準將提高一倍。標準的提高，可以加大城市規模擴張的經(jīng)濟約束。針對一些地方新增建設用地不依法報批，國土部明確規定，新增建設用地土地有償使用費繳納范圍，以當地實(shí)際新增建設用地面積為準。
有人士表示，有關(guān)政策的出臺，在一定程度上都影響到了地價(jià)的構成基礎。
具體影響有待市場(chǎng)驗證
有開(kāi)發(fā)商表示，從一系列已經(jīng)出臺的土地政策的效果來(lái)看，地價(jià)還是受到了一定的影響。
該開(kāi)發(fā)商以其在北京順義區的項目舉例說(shuō)，2001年的時(shí)候，北京順義區包含拆遷和土地出讓金的熟地價(jià)格大約是20萬(wàn)元一畝，而現在相同地段大概已經(jīng)漲到150萬(wàn)元一畝。此外，加上人員工資的漲幅、建筑原材料的漲幅、對項目配套費用的增加，加上財務(wù)、管理等費用，光房屋的成本就在每平米3000元到4000元左右。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，相信不會(huì )有開(kāi)發(fā)商賠本出售的，一些漲價(jià)因素都會(huì )轉嫁到房?jì)r(jià)中。
另有人士表示，從當前地價(jià)構成看，取得成本(征地補償安置和拆遷費用)、開(kāi)發(fā)成本(幾通一平費用)和政府收益(相關(guān)稅費和土地純收益)，大體各占三分之一。按照新政，被征地農民的征地補償安置費用將提高，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價(jià)中的比重將有所下降。政策的初衷是好的，但一些地方政府未必會(huì )心甘情愿地把獲取收益比例降下來(lái)，具體影響還有待市場(chǎng)的驗證。(肖賓）
