說(shuō)起莫斯科房?jì)r(jià)飛漲，當地朋友用得最多的詞是“瘋了”。買(mǎi)房，這個(gè)很多城市居民最喜聞樂(lè )見(jiàn)的話(huà)題，莫斯科的普通市民卻很少談及。當地媒體近半年來(lái)對房?jì)r(jià)上漲炒得火熱。一位當地同行道出其中緣由:“房?jì)r(jià)飛漲，越來(lái)越多的普通人感到購買(mǎi)新房的夢(mèng)想越來(lái)越遙遠了”。
據莫斯科主管城建的官員介紹，今年1-7月，莫斯科市的房地產(chǎn)平均價(jià)格指數上漲了1.5倍，俄羅斯平均漲幅在25%-30%，莫斯科成房?jì)r(jià)飛漲的“頭羊”。據俄官方公布，莫斯科中央行政區每平米住宅均價(jià)為4000美元，價(jià)格最低的也在2500美元以上。實(shí)際上，居民難以按官方公布的均價(jià)買(mǎi)到理想住房，大小合適且格局合理的住房?jì)r(jià)格要遠遠高于這個(gè)數字。當地一位朋友說(shuō)，2002年他在莫斯科中心區北部購置一套3居室住房，當時(shí)價(jià)格每平米2千美元，現在該區每平米已賣(mài)到8千美元。他說(shuō)，這才是莫斯科真實(shí)的漲幅和實(shí)際價(jià)格。
誰(shuí)是房?jì)r(jià)飛漲的“幕后”
莫斯科乃至俄羅斯房地產(chǎn)價(jià)格扶搖直上，原因有多方面。這與俄經(jīng)濟快速發(fā)展、國際石油價(jià)看漲，購房貸款政策、供需關(guān)系、消費心理及“炒房”、“官商黑幕”都不無(wú)關(guān)系。
首先，人們感到“俄羅斯富了，俄羅斯人有錢(qián)了”。無(wú)論是國家、企業(yè)還是個(gè)人，與前些年相比，資金都大幅增加。伊拉克戰爭帶來(lái)的國際原油漲價(jià)，給世界第二大原油出口國的俄羅斯帶來(lái)巨大利潤。去年俄石油出口已突破1200億桶，普京政府今年不僅提前還清外債，外匯儲備還直線(xiàn)攀升到2000多億。樂(lè )觀(guān)的經(jīng)濟形勢、豐富的能源儲備、日漸恢復的經(jīng)濟都給了俄羅斯人強大的信心。8月29日，“莫斯科回聲”電臺舉辦的金融討論會(huì )上，一位學(xué)者夸張比喻:“若干年后100美元兌換一個(gè)盧布也不是不可能”，雖是玩笑卻也把俄羅斯人對未來(lái)經(jīng)濟充滿(mǎn)信心的心情表露無(wú)遺。
其二，富人“扎堆兒”，需求大于供給。很多人用莫斯科人的平均收入來(lái)說(shuō)明人們沒(méi)有那么強大的購買(mǎi)力，但莫斯科房地產(chǎn)唱主角的不是普通市民。莫斯科主管建設的副市長(cháng)列辛說(shuō)，目前莫斯科住宅70%的購買(mǎi)者并非是莫斯科居民。有人比喻，如果中國有錢(qián)人集中在東部和東南部發(fā)達地區，那么俄羅斯絕大部分富豪都生活在莫斯科和圣彼得堡。莫斯科不僅集中了俄所有的億萬(wàn)富豪，還有不計其數的千萬(wàn)富翁和很多本國和外國大企業(yè)、公司的老板幾乎都選擇莫斯科。富豪云集首都，也引導著(zhù)莫斯科房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)結構。網(wǎng)上的樓盤(pán)列表中，10大樓盤(pán)中，希爾科夫街一座公寓位居榜首，每平米稅前均價(jià)為2.2萬(wàn)美元，最便宜的一套住房也要660萬(wàn)美元。俄媒體打趣說(shuō)，這恰好是烏克蘭2006年1月出售杰爾諾波里城市機場(chǎng)的價(jià)格。新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)面向“新貴”、“富豪”，因而地段、成本自然不低，普通人難以問(wèn)津。蘇聯(lián)解體前，經(jīng)濟不景氣，莫斯科住宅建設停滯多年，這也為今天搶房市場(chǎng)埋下伏筆。今年莫斯科計劃開(kāi)發(fā)住宅470萬(wàn)平方米，實(shí)際需求是這個(gè)數字的1倍。
三、外來(lái)資金涌入“炒房”，開(kāi)發(fā)商被政府職能部門(mén)層層“扒皮”造成房地產(chǎn)成本大幅提高。隨著(zhù)俄經(jīng)濟形勢好轉，看好俄市場(chǎng)和愿投入資金的本國人、外國人大有人在。投入俄的境外資金年年增長(cháng)。2004年，俄每季度流入資金額約為70億，去年達180億，今年上半年已接近去年全年水準。由于投資法規和相關(guān)配套還有待完善，使投資去向比較單一。投入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，對很多人來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯選擇，“炒房”成外來(lái)資金的重要流向。官商勾結哄抬房?jì)r(jià)也影響著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運轉。俄檢察部門(mén)已正式介入對莫斯科和圣彼得堡等大城市房地產(chǎn)調查。俄聯(lián)邦總檢察長(cháng)柴卡委托聯(lián)邦反壟斷局等部門(mén)了解房?jì)r(jià)“不正常瘋長(cháng)”的幕后原因。檢察部門(mén)明確表態(tài)，懷疑開(kāi)發(fā)商與政府職能部門(mén)有黑幕交易，使莫斯科等城市住宅價(jià)格飛漲。他們質(zhì)疑那些標價(jià)每平米500美元的商房建筑用地，為什么到開(kāi)發(fā)商手中成了2500美元。雖然幾乎所有的開(kāi)發(fā)商異口同聲地否認有任何違法操作，但調查在緊鑼密鼓地進(jìn)行。
房?jì)r(jià)是否繼續看漲
普京是俄民眾心目中的英雄，民眾最常用的表達方式就是齊聲高呼“普京，我們愛(ài)你”。這不僅是因為普京推行的對外政策使俄羅斯在恢復一度嚴重受挫的信心和自尊，普京的富民施政方略中，4項提高人民生活水平的計劃也受到民眾的熱烈歡迎，其中包括全面改善公民居住狀況，讓所有的俄羅斯人都買(mǎi)得起房。面對飛漲房?jì)r(jià)，看著(zhù)漸行漸遠的夢(mèng)想，民眾自然會(huì )想起執政者。
如何抑制房?jì)r(jià)?明天會(huì )怎樣?莫斯科市民很難有輕松心態(tài)。很多專(zhuān)家說(shuō)，這是市場(chǎng)問(wèn)題，政府沒(méi)必要干預。也有人認為目前的價(jià)格已經(jīng)“離譜”，并非完全是市場(chǎng)因素，市政當局必須“出手”平抑房?jì)r(jià)，否則不動(dòng)產(chǎn)泡沫將危及國家經(jīng)濟健康發(fā)展。莫斯科市長(cháng)盧日科夫日前公開(kāi)就抑制房?jì)r(jià)表示，最好的解決辦法是進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，把更多住宅投放市場(chǎng)。他說(shuō)，莫斯科市政當局將繼續加緊民宅建設和投放，今年上半年已完成270萬(wàn)平米民宅建設，到年底將達470萬(wàn)平米。明年莫斯科將依然保持500萬(wàn)平米的建設規模。他說(shuō)，沒(méi)有理由、也沒(méi)有計劃讓住房建設速度降下來(lái)。
莫斯科還出臺一些相關(guān)政策，如用高稅收打擊炒房者，限制購房產(chǎn)的數量，購第一套住宅和多處住宅的價(jià)格將有很大區別。購房者3年內要轉手出售，將課以重稅。通過(guò)政策和稅收引導，增加經(jīng)濟適用住宅比例，改變目前高價(jià)位豪宅為主體的開(kāi)發(fā)格局。開(kāi)發(fā)商希望政府部門(mén)簡(jiǎn)化手續，使更多時(shí)間和精力用于開(kāi)發(fā)，而不是跑許可證和簽字上。莫斯科一家大建筑公司老板阿什拉波夫說(shuō):“希望所有的事情都單純些，但事實(shí)上很多事情不是交400美元稅就可解決的。比如，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的手續相當繁瑣，辦下來(lái)要跑260個(gè)圖章，每個(gè)大約要花20-100天，按照規定只能按順序一個(gè)個(gè)地蓋。建一棟17層的住宅需要9個(gè)月，但手續要跑37個(gè)月�！庇袑�(zhuān)家稱(chēng)，如果真能消除行政環(huán)節，通過(guò)供電、供氣、公共設施基金等市場(chǎng)因素調控，也能減少管理部門(mén)腐敗的機會(huì )。對司法機關(guān)介入，莫斯科市政府和開(kāi)發(fā)公司不置可否。
對未來(lái)莫斯科房?jì)r(jià)，無(wú)論是專(zhuān)家還是普通市民幾乎沒(méi)人相信會(huì )在不遠的將來(lái)有所下降。更多人期待，通過(guò)政府努力，控制漲價(jià)勢頭，不要演變成泡沫，通過(guò)國家幫助和收入提高，最終實(shí)現住房夢(mèng)想。還有人從另一角度詮釋:“莫斯科就是這樣一座國際化大城市，它只適合那些有相當生存能力的人”，話(huà)里話(huà)外透著(zhù)“莫斯科不相信眼淚”的市場(chǎng)化味道。
�。▉�(lái)源：光明日報 作者：賈鐵軍）
