中新網(wǎng)11月16日電 北京市醞釀出臺的“經(jīng)濟適用住房回購”政策終于在一波三折中以“新”房實(shí)施回購而暫時(shí)落下帷幕。正當媒體紛紛就“北京不回購經(jīng)濟適用房”進(jìn)行政策解讀時(shí)，11月9日，在北京市建委舉行政風(fēng)行風(fēng)匯報會(huì )上，有關(guān)人員表示，實(shí)際上“內循環(huán)”的含義就是由政府回購，但范圍為“今后新建和銷(xiāo)售的”，而對“老”的經(jīng)適房將提高上市時(shí)補交綜合地價(jià)款的比例。
《瞭望新聞周刊》載文指出，透過(guò)月余來(lái)圍繞這項政策所掀起的激烈討論，更應引起關(guān)注的是，發(fā)生上述情況的原因到底在哪里？經(jīng)濟適用住房的“病”到底該如何治？而又該如何來(lái)完善對中低收入者的住房保障？
經(jīng)濟適用住房政策執行不到位是主因
文章指出，經(jīng)濟適用住房政策執行不到位，地方政府在經(jīng)濟增長(cháng)為政績(jì)最大考核指標的驅動(dòng)下，一開(kāi)始就對經(jīng)濟適用住房建設存在抵觸情緒，一些地方在“經(jīng)營(yíng)城市”的利益驅動(dòng)下高價(jià)拍賣(mài)土地，人為縮減了經(jīng)濟適用房計劃。因為按照政策，用于經(jīng)濟適用房建設的土地，政府將減免土地出讓金，并給予配套建設等一系列優(yōu)惠政策，結果是經(jīng)濟適用住房供給嚴重不足。
在這樣的情況下，在管理過(guò)程中，由于未給予足夠重視，組織和人員配備不足，又導致了從主體確定、價(jià)格審核、建設標準審核以及銷(xiāo)售管理多個(gè)環(huán)節出現管理缺位。購買(mǎi)難、價(jià)格高、戶(hù)型大、標準高、倒賣(mài)房號以及對購買(mǎi)對象審核不嚴、轉讓后獲利較高等諸多“病癥”，完全扭曲了經(jīng)濟適用住房政策對促進(jìn)國家整個(gè)住房制度改革和解決中低收入家庭住房困難的重要意義。
由于本應該是住房供應體系中“中流砥柱”的經(jīng)濟適用住房的供應不到位，加上管理缺失，致使住房市場(chǎng)從一種本應帶有保障性質(zhì)的政策措施演化為幾乎完全市場(chǎng)化的經(jīng)濟行為，投資和炒作在一段時(shí)間內充斥于行業(yè)中。
如果1998年的經(jīng)濟適用住房政策能夠完整地執行到今天，或許住房問(wèn)題不會(huì )像今天這么突出，而房?jì)r(jià)也不會(huì )高得讓大多數人望而興嘆。
經(jīng)濟適用住房的未來(lái)走向
文章指出，經(jīng)濟適用住房回購制度，還面臨諸多難題，而經(jīng)濟適用住房“病”也不是僅僅回購可以治好的。
有專(zhuān)家就尖銳地指出，在對經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)人群都不能準確審批的情況下，還談什么回購，相對于審查購買(mǎi)人的資格，回購更復雜，很難執行的東西最終的結果就有可能不了了之。即便按照北京市建委有關(guān)人員的“即使對銷(xiāo)售對象的審核不到位”，回購“也可以遏止投機購房”的說(shuō)法來(lái)看，作用也是有限的，因為租賃的口子并未封住。
如果把經(jīng)濟適用住房看作是一個(gè)供應鏈的話(huà)，回購只是最后一個(gè)環(huán)節，在當前房?jì)r(jià)居高不下的情況下，它面臨著(zhù)諸多不確定因素。
首先，在“內循環(huán)”制度下，經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權如何界定，購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房的人有無(wú)權利分享房產(chǎn)增值的權利，如果有，比例如何界定，如果沒(méi)有，購買(mǎi)人的資金收益如何核算？
其次，居民的收入水平是會(huì )發(fā)生變化的，當初具備購買(mǎi)經(jīng)濟適用房條件的人也有可能以后收入水平提高，這需要動(dòng)態(tài)監控；經(jīng)濟適用住房的回購會(huì )模糊了經(jīng)濟適用住房和廉租房的概念，造成市場(chǎng)對管理政策認知的混亂；而如果經(jīng)濟適用住房需要回購，那么與之性質(zhì)相同的限價(jià)房，又如何對待呢？
第三，經(jīng)濟適用住房回購意味著(zhù)政府必須拿出一大筆資金，這筆資金從何而來(lái)，因為目前經(jīng)濟適用住房供應不足正是政府財力不夠的表現。
文章強調，其實(shí)，經(jīng)濟適用住房需要政府在從規劃到建設、購買(mǎi)全過(guò)程中的嚴格監管。
一是政府供地，嚴格控制土地開(kāi)發(fā)階段的成本；二是嚴格執行經(jīng)濟適用住房建設主體的法人招標制度，控制成本和價(jià)格；三是加強建設過(guò)程的管理，嚴格控制戶(hù)型和建筑標準，確實(shí)適應中低收入人群的需求；四是購買(mǎi)對象的審核可以參照廉租房或者建立購買(mǎi)人財產(chǎn)公示制度；五是上述制度實(shí)行最根本的動(dòng)力來(lái)源于住房保障作為地方政府考核的重要標準，建立問(wèn)責制，配套政策和建設規模才能得到有效保證。（劉新虎）
