中新網(wǎng)2月20日電 據《北京日報》報道，工體北路真是塊黃金寶地。四個(gè)星期之前，工體北路4號院在北京土地市場(chǎng)以5.1億元的高價(jià)被李澤楷旗下高置投資競得，16日，“4號院”的鄰居——工體北路6號，有“北京第一爛尾樓”之稱(chēng)的中宇大廈1.5萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓部分產(chǎn)權被北京城鄉以1.2億元的價(jià)格收入囊中。
算下來(lái)，4號院每平方米樓面價(jià)高達11000元，而北京城鄉受讓中宇大廈寫(xiě)字樓部分樓面價(jià)僅每平方米8000元。爛尾樓，曾經(jīng)的“刺手玫瑰”，會(huì )不會(huì )成為下一個(gè)地產(chǎn)商機？
爛尾項目商業(yè)地產(chǎn)居多
繁華的北四環(huán)邊、亞運村畔，按照超高檔寫(xiě)字樓設計的摩根大廈已經(jīng)停工有些日子了，靜悄悄的工地已讓人難以想起開(kāi)工當初熱火朝天的景象。這個(gè)典型的爛尾項目正在等待一場(chǎng)公開(kāi)的拍賣(mài)，以期找到新的主人。
和南方一些城市相比，北京爛尾樓的數量不多，和每年上億平方米的開(kāi)復工面積相比，所占比例更是微乎其微，但是一些這樣的項目斷垣殘壁般矗立于鬧市街頭一站就是好幾年，多少有些尷尬。
和南方沿海有些地區最多時(shí)有上百處爛尾項目相比，北京的爛尾樓通常是一個(gè)單體建筑或單個(gè)項目，連天成片的鋼筋水泥一“晾”數年的“壯觀(guān)”，在北京地界上很少見(jiàn)到，總建筑面積13.9萬(wàn)平方米的摩根大廈已是爛尾樓隊伍中的“大哥大”了。
森豪公寓是位于北京市朝陽(yáng)門(mén)橋西的一個(gè)爛尾項目。這個(gè)項目地處東二環(huán)內，本是黃金之地，這個(gè)高檔公寓1997年左右開(kāi)始宣傳，1999年左右封頂，在2002年進(jìn)行到裝修階段時(shí)，突然停頓下來(lái)，并且一停就是三年。
2002年9月，中國銀行北京分行在內部稽核時(shí)，發(fā)現森豪公寓的開(kāi)發(fā)商——北京華運達房地產(chǎn)公司，以員工名義，通過(guò)虛構房屋買(mǎi)賣(mài)合同、提供虛假收入證明套取按揭貸款及重復按揭貸款，并將按揭得到的資金轉移。
后經(jīng)查明，從2000年12月至2002年6月，北京華運達房地產(chǎn)公司共計從中行北京分行申請按揭貸款199筆，涉及公寓273套，形成風(fēng)險金額64494萬(wàn)元。這起轟動(dòng)一時(shí)的利用個(gè)人按揭貸款的騙貸大案，最終導致森豪公寓停工爛尾，所有糾紛進(jìn)入司法程序解決。
如今路過(guò)朝陽(yáng)門(mén)西側，仍然能看到森豪公寓冷清而突兀地立在那里，和旁邊的車(chē)水馬龍極不協(xié)調。據市建委有關(guān)負責人介紹，森豪公寓這樣正在“走”司法程序的半拉子工程還有瑞之杰大廈、京皇國際大廈等。
爛尾項目如何走出困境
北京的房地產(chǎn)項目以住宅開(kāi)發(fā)居多，甚至不少專(zhuān)家呼吁住宅項目過(guò)多，商業(yè)項目過(guò)少，應該多安排商業(yè)項目。但是，開(kāi)發(fā)商好像不“喜歡”開(kāi)發(fā)商業(yè)項目。這是為什么呢？
注意一下可以發(fā)現，街頭經(jīng)�？梢钥吹缴砼艾F房租售”大型招牌的商業(yè)項目，但住宅項目鮮見(jiàn)現房廣告。一位資深開(kāi)發(fā)商表示，商業(yè)地產(chǎn)收益高但風(fēng)險大，和住宅項目相比，商業(yè)地產(chǎn)的現房銷(xiāo)售多、尾盤(pán)多，如果沒(méi)有強勁的資金支撐到現房銷(xiāo)售，很容易形成爛尾。
這位業(yè)內人士介紹說(shuō)，住宅項目策劃得好可以在期房時(shí)期全賣(mài)光，但商業(yè)地產(chǎn)很少能有這樣的銷(xiāo)售“佳績(jì)”。因為和“圖便宜”的普通消費者相比，購買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)資金雄厚，但對項目升值潛力要求較高，因此這些客戶(hù)寧愿多“破費”，也不愿在“項目還是大坑時(shí)往里扔錢(qián)�！�
沒(méi)有小業(yè)主預付款的支持，還有承建商愿意“幫助”啊。為了攬到工程，不少承建商不惜血本墊資施工，僅摩根大廈一個(gè)項目，承建商就墊資高達4個(gè)多億！但是，如果開(kāi)發(fā)商資金鏈不能續上或者不能順利找到下家，承建商要么蓋成“房東”——以樓房抵工程款，要么罷工——工程爛尾。
2008年北京市將消滅城八區爛尾樓
有媒體報道，到2008年本市將消滅城八區的爛尾樓。實(shí)際上，由于市場(chǎng)或企業(yè)自身的原因，一個(gè)快速發(fā)展的城市出現個(gè)別爛尾項目并非不正常，關(guān)鍵是要有及時(shí)發(fā)現、有效解決的機制。
據了解，北京市建委、市發(fā)改委、市規委、市國土資源局等四部門(mén)正在著(zhù)手徹查全市的爛尾項目，全面掌握后逐一解決。
地段優(yōu)越，開(kāi)發(fā)周期較短，回報率依然較高，是這些爛尾樓的優(yōu)勢；負債較多、歷史遺留問(wèn)題較多，這是爛尾樓的劣勢。通過(guò)政府介入、盤(pán)整，解決歷史遺留問(wèn)題，理清產(chǎn)權關(guān)系，重新定位，把爛尾樓的劣勢降到最低，它的優(yōu)勢自然凸顯。
站在摩根大廈工地，可以看到正在緊張建設的“鳥(niǎo)巢”和“水立方”，北京市規劃委一位工作人員感慨地說(shuō)，這樣好的地段，只要建得起來(lái)準能賺錢(qián)。
用不了多久，有關(guān)方面將會(huì )組織一場(chǎng)專(zhuān)門(mén)針對這座龐然大物開(kāi)發(fā)商易主的拍賣(mài)會(huì )。北京爛尾樓問(wèn)題近期將以何種方式解決，摩根大廈的解決方案，也許會(huì )成為模式之一。(劉揚)
