●美國：1926年破碎，間接引發(fā)上世紀30年代世界經(jīng)濟危機
●日本：1991年破碎，導致日本長(cháng)達15年的經(jīng)濟蕭條
●東南亞、香港：1997年破碎，香港出現十幾萬(wàn)名百萬(wàn)“負翁”
20世紀是世界經(jīng)濟快速發(fā)展的100年，房地產(chǎn)業(yè)的興盛無(wú)疑是刺激這100年間經(jīng)濟增長(cháng)的重要因素。然而由于各種復雜的原因，在一些國家和地區曾出現過(guò)可怕的房地產(chǎn)泡沫，結果使無(wú)數投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇�！�
美國房地產(chǎn)泡沫：7.5萬(wàn)人口的城市竟出現2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀人
上世紀20年代中期，美國經(jīng)濟出現了短暫的繁榮，建筑業(yè)日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。
佛羅里達州位于美國東南端，地理位置優(yōu)越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達的地價(jià)一直遠低于美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來(lái)到這里，迫不及待地購買(mǎi)房地產(chǎn)。隨著(zhù)需求的增加，佛羅里達的土地價(jià)格開(kāi)始逐漸升值。尤其在1923年—1926年間，佛羅里達的地價(jià)出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬(wàn)美元，1924年達150萬(wàn)美元，1925年則高達400萬(wàn)美元。一股炒賣(mài)房地產(chǎn)的狂潮越來(lái)越?jīng)坝颗炫�。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產(chǎn)公司，當時(shí)該市僅有7.5萬(wàn)人口，其中竟有2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀人，平均每三位居民就有一位專(zhuān)做地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。當時(shí)，地價(jià)每上升10%，炒家的利潤幾乎就會(huì )翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買(mǎi)，明天就買(mǎi)不到了”！在這種狂潮的催動(dòng)下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。
然而好景不長(cháng)，到1926年，佛羅里達房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。據說(shuō)美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此后被迫做了17年的紙杯推銷(xiāo)員。緊接著(zhù)，這場(chǎng)泡沫又激化了美國的經(jīng)濟危機，結果引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經(jīng)濟大危機。
日本房地產(chǎn)泡沫：東京都一地的地價(jià)超過(guò)了美國全國地價(jià)總和
20世紀30年代以后的60年間，世界房地產(chǎn)領(lǐng)域基本上沒(méi)有出現大的波瀾，但進(jìn)入90年代后，日本的房地產(chǎn)泡沫再度震驚了世界。
20世紀80年代后期，為刺激經(jīng)濟的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財長(cháng)簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jì)r(jià)的上漲。從1986年到1989年，日本的房?jì)r(jià)整整漲了兩倍。
受房?jì)r(jià)驟漲的誘惑，許多日本人開(kāi)始失去耐心。他們發(fā)現炒股票和炒房地產(chǎn)來(lái)錢(qián)更快，于是紛紛拿出積蓄進(jìn)行投機。到1989年，日本的房地產(chǎn)價(jià)格已飆升到十分荒唐的程度。當時(shí)，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當于整個(gè)美國地價(jià)總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當于美國全國的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無(wú)力在大城市買(mǎi)下一套住宅，能買(mǎi)得起住宅的只有億萬(wàn)富翁和極少數大公司的高管。
所有泡沫總有破滅的時(shí)候。1991年后，隨著(zhù)國際資本獲利后撤離，由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來(lái)的壞賬高達6000億美元。
從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(cháng)的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來(lái)歷史上最為漫長(cháng)的經(jīng)濟衰退，陷入了長(cháng)達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經(jīng)濟也未能徹底走出陰影。無(wú)怪乎人們常稱(chēng)這次房地產(chǎn)泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
東南亞、香港房地產(chǎn)泡沫：香港業(yè)主平均損失267萬(wàn)港元
繼日本之后，泰國、馬來(lái)西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫也是一次慘痛的經(jīng)歷，而其中以泰國尤為突出。20世紀80年代中期，泰國政府把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域，并陸續出臺了一系列刺激性政策，由此促生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。海灣戰爭結束后，大量開(kāi)發(fā)商和投機者紛紛涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產(chǎn)泡沫的出現。與此同時(shí)，大量外國資本也進(jìn)入東南亞其他國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機性活動(dòng)。遺憾的是，當時(shí)這些國家沒(méi)有很好地進(jìn)行調控，最終導致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過(guò)需求，構成了巨大的泡沫。在金融危機爆發(fā)以前的1996年，泰國的房地產(chǎn)業(yè)已處于全面危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著(zhù)1997年?yáng)|南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導致各國經(jīng)濟嚴重衰退。
東南亞金融危機還直接導致了香港房地產(chǎn)泡沫的破滅。香港的房地產(chǎn)熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時(shí)，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開(kāi)上市，而來(lái)自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動(dòng)下，香港的房?jì)r(jià)和地價(jià)急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房?jì)r(jià)最高的地區。
1984年—1997年，香港房?jì)r(jià)年平均增長(cháng)超過(guò)20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區域每平方米房?jì)r(jià)高達十幾萬(wàn)港元，一些黃金地段的寫(xiě)字樓甚至到了每平方米近20萬(wàn)港元的天價(jià)。受房?jì)r(jià)飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機迅速盛行起來(lái)，出現了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當時(shí)的香港，人們盲目地投資房地產(chǎn)。為了抓住機遇，許多人往往僅憑地產(chǎn)經(jīng)紀人電話(huà)中的描述，就草草決定購買(mǎi)豪宅。一些經(jīng)紀人甚至會(huì )對顧客說(shuō)出這樣的話(huà)：“什么？你要考慮一兩天？當然不行！有很多人在等，你不買(mǎi)的話(huà)，過(guò)3分鐘就沒(méi)了！”1996年，香港竟出現買(mǎi)房前必須先花150萬(wàn)港元買(mǎi)一個(gè)號的怪事。
就在香港的房地產(chǎn)泡沫達到頂峰時(shí)，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價(jià)大幅下跌，如著(zhù)名的中產(chǎn)階級居住社區“太古城”，樓價(jià)就從最高時(shí)的1.3萬(wàn)港元每平方英尺下跌到四五千元。據專(zhuān)家計算，從1997年到2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場(chǎng)泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元，有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”一夜之間變成了百萬(wàn)“負翁”。
可以說(shuō)，發(fā)生在上個(gè)世紀的3次房地產(chǎn)大泡沫，對當時(shí)和后來(lái)的世界經(jīng)濟發(fā)展造成了深遠的影響。它們給世界經(jīng)濟造成了慘痛的損失，也留下了寶貴的經(jīng)驗教訓，而這些教訓在世界各國房地產(chǎn)熱高燒不退的今天顯得尤為珍貴。
�。▉�(lái)源：環(huán)球時(shí)報 作者：楊紅林）
