(聲明：刊用中國《中華文摘》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
文／舒立
2005年12月12日召開(kāi)的“《財經(jīng)》年會(huì )：2006預測與戰略”上，討論新一年房地產(chǎn)趨勢的圓桌會(huì )議，成了參與者最為踴躍的分會(huì )場(chǎng)。當時(shí)便可從中感悟，經(jīng)過(guò)了2005年近一年指向“調控房?jì)r(jià)”的“房地產(chǎn)新政”之后，業(yè)界人士對新一年的房?jì)r(jià)仍充滿(mǎn)迷茫。
果然，2006年開(kāi)春之后，房?jì)r(jià)在國內一些城市出現翻升之勢。3月間，北京期房均價(jià)較上年上漲19.2%的地方統計消息公布，因領(lǐng)先于上海而引起震動(dòng)；5月初，深圳市公布了當地一季度的官方統計，深圳關(guān)內商品住宅價(jià)格同比上漲35.46%，平均房?jì)r(jià)在全國首次沖破萬(wàn)元大關(guān)。
對于宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲并非壞事。比如過(guò)去五年中房?jì)r(jià)上漲，對美國經(jīng)濟的持續發(fā)展起到了重要的支持作用。但中國畢竟與美國不同。十余年來(lái)，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)化，使“居者有其屋”的夢(mèng)有了現實(shí)基礎；但由于市場(chǎng)的不完善、不規范和欠公平，實(shí)現夢(mèng)想的路仍然遙遠。房?jì)r(jià)抬升過(guò)快，不僅使得大多數潛在買(mǎi)房者不得不壓縮其他消費需求，而且會(huì )引發(fā)公眾不滿(mǎn)，造成不良社會(huì )影響。深圳市民鄒濤啟動(dòng)的“三年不買(mǎi)房運動(dòng)”肇始于4月底，至今參加者已數以萬(wàn)計，網(wǎng)上調查公布的支持比例更高達79%，這正是廣大公眾與“高房?jì)r(jià)”形成對立情緒的一個(gè)例證。由此可見(jiàn)，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，給中國社會(huì )帶來(lái)的負效應可能遠超其正效應。
因此，期待中國的商品房?jì)r(jià)既能夠保持穩定、穩中有升，又能夠緩解社會(huì )的不滿(mǎn)情緒，正是一種理性訴求。然而，在繼續選擇市場(chǎng)模式的情況下，這種期待如何才能變成現實(shí)呢？我們認為，政府的作用仍然是關(guān)鍵。
去年政府“房地產(chǎn)新政”出臺后不久，我們曾經(jīng)發(fā)表評論，明確提出必須繼續推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化，政府應在此過(guò)程中明確自己的角色，糾正以往的缺位和錯位。在這里，糾正“缺位”，系指政府應“通過(guò)對低收入群體的購房補貼、興建廉租房等措施，保障居民的基本居住條件”；糾正“錯位”，系指政府在房地產(chǎn)的一級市場(chǎng)即土地市場(chǎng)和二級市場(chǎng)即房地產(chǎn)商品市場(chǎng)上，都必須找準定位，結束“與民爭利”與“經(jīng)營(yíng)城市”等失當之舉，“從運動(dòng)員變?yōu)椴门袉T”。當前，我們仍堅持這一原則性看法，且提出更具體的建言：
其一，把解決中低收入階層的住房問(wèn)題納入公共選擇程序。經(jīng)濟適用房和廉租房的選址、興建規格及適用人群，本質(zhì)上是政府究竟將以多少資源用于買(mǎi)不起商品房的弱勢群體的問(wèn)題。這正是一個(gè)公共選擇過(guò)程，應當在廣泛征求意見(jiàn)的基礎上，通過(guò)聽(tīng)證會(huì )或地方人民代表大會(huì )等程序，尋求一套公平合理的解決方法，最終使多數公眾能夠接受并感到滿(mǎn)意。同時(shí)，廉租房還是房地產(chǎn)供給的重要組成部分，通過(guò)廉租房數量和地點(diǎn)選擇，可以起到防止房?jì)r(jià)大起大落的作用。
其二，增強商品房市場(chǎng)信息的透明度。在中國新生的房地產(chǎn)市場(chǎng)，信息是一種公共品，政府應當在維護透明度上付諸更大努力。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和規范化，牽涉到諸多配套的制度設施的完備，須假以時(shí)日；但有一點(diǎn)目前就可以看得比較清楚，即必須加強市場(chǎng)信息的透明度，幫助購房者根據較為真實(shí)的信息，做出自己正確的判斷。首先，政府在土地市場(chǎng)上處于完全壟斷的地位，土地規劃、供應量、閑置土地存量等等直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般性指標，并不易為公眾所知，因此，市場(chǎng)信息的透明首先是這些一般性指標的透明化；其次，政府應當利用二級市場(chǎng)的信息優(yōu)勢，加強房地產(chǎn)投資、樓盤(pán)銷(xiāo)售、房屋空置率、房?jì)r(jià)變動(dòng)等信息的披露機制，為公眾決策提供一致的、真實(shí)可靠的依據。經(jīng)過(guò)一年多來(lái)的“房地產(chǎn)新政”，房地產(chǎn)投機成本大大增加，而投機的特性又要求短期內套現，因此，增強商品房市場(chǎng)信息的透明度，不僅有利于公眾對房?jì)r(jià)走向做出正確判斷，而且可以防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機者利用信息優(yōu)勢哄抬房?jì)r(jià)。
其三，利用土地市場(chǎng)調節房地產(chǎn)供求，需要加強政府的獨立和公正性。在英聯(lián)邦國家以及前英國殖民地，通過(guò)一級市場(chǎng)的管理和調控有效地調節土地二級交易市場(chǎng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡的做法比較常見(jiàn)。香港特區在這方面的政策運用上也有先例。因此，內地不少城市存有采用“香港模式”之想。然而，這種模式需要以政府的獨立、公正和信息透明為基本前提；如若不然，政府可以從高房?jì)r(jià)拉動(dòng)的高地價(jià)中獲得大量財政收入而不受監督，必然不會(huì )真心平抑房?jì)r(jià)，甚至會(huì )對高房?jì)r(jià)推波助瀾。而這也正是我們一直擔心的政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“越位”問(wèn)題。
(摘自《財經(jīng)·雙周刊》)
