10月8日，車(chē)主文先生起訴小區物業(yè)要求退還停車(chē)費一案成為房山法院受理的《物權法》實(shí)施后首起小區車(chē)位服務(wù)合同糾紛案件。文先生訴稱(chēng)，自己每月繳納150元停車(chē)管理費，卻未得到小區物業(yè)公司提供的停車(chē)泊位，導致自己的車(chē)只能停放在小區內的道路和空閑場(chǎng)地內。但根據10月1日實(shí)施的《物權法》針對“建筑區規劃內的道路、綠地及其他公共場(chǎng)所屬于業(yè)主共有”的規定，文先生認為小區物業(yè)無(wú)權收取費用，因此要求物業(yè)公司返還停車(chē)泊位服務(wù)費、車(chē)卡成本費，共計170元。
10月9日上午，大興法院開(kāi)庭審理了另一起小區停車(chē)位糾紛案件。原告九龍山莊業(yè)委會(huì )將小區物業(yè)訴上法庭，向其索要100余萬(wàn)元小區車(chē)位近10年來(lái)的停車(chē)費。據了解，本案沒(méi)有當庭宣判。
對于小區車(chē)位的所有權問(wèn)題一直都是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及小區物業(yè)之間很容易產(chǎn)生糾紛的地方。各方觀(guān)點(diǎn)也很難達成一致：業(yè)主認為，小區車(chē)位、車(chē)庫是小區土地上的不動(dòng)產(chǎn)，而小區土地使用權屬于業(yè)主，因此，根據房地不分的法理，小區車(chē)庫、車(chē)位應當屬于業(yè)主共有；其次，小區車(chē)位、車(chē)庫是為輔助業(yè)主正常使用房屋所必需的附屬設施、配套設施，自然應屬于業(yè)主所共有。開(kāi)發(fā)商則認為，小區的車(chē)庫、車(chē)位與房屋一樣，都是開(kāi)發(fā)商投資建設的，又是相互獨立的不動(dòng)產(chǎn)，也能夠成為經(jīng)濟交易的客體，因此所有權屬于開(kāi)發(fā)商。
以九龍山莊業(yè)委會(huì )起訴小區物業(yè)一案為例，根據業(yè)委會(huì )的計算，從1997年入住至今，小區內的85個(gè)停車(chē)位的出租收益達150多萬(wàn)元�？鄢m當的管理成本，至少還有近100萬(wàn)元入了物業(yè)公司囊中。但根據《物權法》的規定這100萬(wàn)元收入應該由小區的業(yè)主共有。然而，有法律人士卻指出，法不溯及既往，1997年至今的費用爭議用現行法律來(lái)判斷難獲支持；此外目前《物權法》存在不少法律盲點(diǎn)，小區車(chē)位的所屬權該如何界定仍屬一大難題。
市賽思博律師事務(wù)所的陳律師對記者表示，“很多人都把希望寄托于《物權法》，希望它能夠打破目前小區內物業(yè)壟斷車(chē)位的局面。但有很多細節顯然不在《物權法》的規定之內，也導致一些具體的糾紛案件仍難以解決�！薄段餀喾ā芬幎�，如果車(chē)位在建筑規劃內，業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)應與開(kāi)發(fā)商約定車(chē)位的歸屬。不過(guò)，由于目前種種情況的約束，讓處于下風(fēng)的業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)往往會(huì )得不到理想的結果。在這種情況下，小區業(yè)主往往會(huì )跟開(kāi)發(fā)商就小區車(chē)位、車(chē)庫的所有權以成本和面積是否分攤來(lái)決定，即開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)，若將停車(chē)位、車(chē)庫的成本或面積分攤到建筑成本或房屋面積中，停車(chē)位、車(chē)庫的產(chǎn)權就應歸業(yè)主，如果沒(méi)有分攤就歸開(kāi)發(fā)商。
一般來(lái)說(shuō)，如果車(chē)位已計入公攤面積，車(chē)位的所有權應歸業(yè)主所有。但陳律師也指出了這種做法的最大弊端，那就是如果日后雙方對此產(chǎn)生分歧時(shí)，如何確認車(chē)庫、車(chē)位是否攤入成本并不明確，因為公攤面積的計算涉及很多專(zhuān)業(yè)問(wèn)題。而法院也很難定奪小區業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間，哪一方負有舉證的責任，開(kāi)發(fā)商甚至可以拒絕對此提供證據。
近期內接連發(fā)生的車(chē)位糾紛問(wèn)題表明，有關(guān)部門(mén)應盡快完善《物權法》的實(shí)施細則并加以規范。陳律師認為，如果單純按照購房者購買(mǎi)房屋時(shí)是否分攤了車(chē)庫、車(chē)位成本確定車(chē)庫、車(chē)位的權利歸屬，涉及比較復雜的建筑專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，在實(shí)踐中難以操作。管理部門(mén)應出臺相應法則，比如可以要求開(kāi)發(fā)商從立項開(kāi)始，即對車(chē)位設施單獨立項，單獨計算其材料費、人工費，并分攤到房屋價(jià)格中。這樣的話(huà)，不管是對于私家車(chē)主或是小區物業(yè)而言都是一種不錯的做法，一旦發(fā)生矛盾，明細的規定也能很快讓雙方達成解決方案。(王培）
圖片報道
