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　　購房投資兩不誤

　　80后單親家庭女孩理出“財富夢(mèng)”

　　⊙互動(dòng)策劃/整理 涂艷

　　本期參與理財師：上海浦東發(fā)展銀行金融理財師 AFP 顏杰

　　客戶(hù)情況簡(jiǎn)介

　　蔡女士，今年55歲，2010年剛剛從單位退休。由于是離異家庭，蔡女士目前一人居住在江蘇老家，擁有一套房產(chǎn)價(jià)值120萬(wàn)元，另外存款50萬(wàn)元。蔡女士每月領(lǐng)取養老金1500元左右，生活較拮據。

　　女兒小劉，今年25歲，在上海一家國企工作三年，年薪在13萬(wàn)元左右。由于每日工作清閑，加上對投資理財異常感興趣，小劉非常想實(shí)現自己的“財富夢(mèng)”。目前，小劉手中有工作積蓄15萬(wàn)元，加上父親已經(jīng) “贊助”的購房首付30萬(wàn)元，小劉希望能在3年內實(shí)現至少50%的高收益。平日消費并不多，除去每月1000元房租外，每月其他支出2000元左右。另外，蔡女士和女兒均有社保，但是均無(wú)商業(yè)保險。

　　理財目標

　　1、 現在小劉最大的焦慮是，如果3年內不準備買(mǎi)房，自己租房生活將花費租金總計在4-5萬(wàn)元左右，如何通過(guò)自己的投資理財，讓目前的45萬(wàn)元迅速“生財”，以抵御房?jì)r(jià)在3年內的上漲預期？

　　2、 打算在女兒成家之后賣(mài)掉老家的房產(chǎn)，希望老年生活有保障，且不加重女兒的負擔。

　　家庭財務(wù)分析

　　蔡女士家庭中每年有退休收入18000元，能夠基本滿(mǎn)足自用需求。而女兒年收入有13萬(wàn)，每月日常支出3000元僅占到每月收入的27.7%，儲蓄率還是較高的，這意味著(zhù)有更多的節余可以作投資理財。

　　考慮到這種情況，理財師建議：即使將來(lái)購房，每月支付房貸的同時(shí)也滿(mǎn)足小劉投資理財的愿望，也是有這個(gè)保障和能力的。目前最大的問(wèn)題是，如果3年內不考慮買(mǎi)房，則希望自己的投資收益要高達50%以上以抵御房?jì)r(jià)在未來(lái)3年的上漲預期，如果這一問(wèn)題得到解決，其他問(wèn)題也能迎刃而解。

　　理財建議與分析

　　我們將蔡女士及女兒小劉的三大目標列表如下，并劃分為4個(gè)理財子計劃：

　　1、 購房計劃

　　目前女兒小劉也在焦慮猶豫中，如果3年內不買(mǎi)房，希望購房款能在3年內實(shí)現至少50%的高收益，以抵御房?jì)r(jià)在3年內的上漲預期。而小劉希望通過(guò)對購房款的打理來(lái)實(shí)現3年50%的高收益的目標，則需要投資于股市等高風(fēng)險市場(chǎng)，而歷史經(jīng)驗表明該類(lèi)投資的目標事實(shí)上并不一定能保證達到，尤其是投資于具有相當的復雜性和不確定性的資本市場(chǎng)。

　　雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一定的調控壓力，但根據發(fā)達國家的歷史經(jīng)驗，一個(gè)國家的城市化率達到60%以上的時(shí)候，房地產(chǎn)才出現真正大的調整。拿購房款先去做投資3年后再購房，也面臨著(zhù)較大的機會(huì )成本。重要的是小劉的購房屬于自住行為，如果小劉考慮現在就購房，那么購房后可省去每月1000元的房租，甚至可能的話(huà)可以將一個(gè)人居住的母親接到上海同住，既可彼此照顧又可節省開(kāi)銷(xiāo)。故推薦小劉考慮清楚，先實(shí)施購房這個(gè)更有可行性和現實(shí)意義的方案。

　　鑒于小劉每月有固定的、較高的儲蓄率，可以利用銀行貸款來(lái)完成購買(mǎi)目標。一方面可以利用銀行貸款減輕一次性籌集大筆資金的壓力，另一方面，通過(guò)月供的形式也可以達到儲蓄的作用，未來(lái)通貨膨脹也可以減輕房貸的實(shí)際支付壓力。如果購買(mǎi)一套價(jià)值為100萬(wàn)元的小戶(hù)型，小劉可以利用到父親已經(jīng) “贊助”的購房首付30萬(wàn)元，及自己的儲蓄15萬(wàn)，所以目前只需要貸款55萬(wàn)，按目前的利率、30年還款期限來(lái)算，每月只需還2676元左右。

　　2、 養老計劃

　　蔡女士面臨的一個(gè)最大問(wèn)題是養老問(wèn)題，雖然有1500元退休金剛好過(guò)生活，但擁有一套價(jià)值120萬(wàn)的房產(chǎn)和50萬(wàn)存款，這是蔡女士養老的最大資源和本錢(qián)。但因為這部分資產(chǎn)因為要用以養老，應該力求穩健，所以蔡女士可以將其50萬(wàn)存款投資到一些債券類(lèi)和銀行固定收益類(lèi)產(chǎn)品上，以實(shí)現保本穩定且增值。

　　這部分資產(chǎn)若以平均4%-5%的年化收益率計算，每年將有2-3萬(wàn)的收益，可以極大地補充蔡女士的養老資金。而蔡女士打算在女兒成家后賣(mài)掉老家的房產(chǎn)，同時(shí)又希望老年生活有保障，且不加重女兒的負擔。如果房產(chǎn)出售后，蔡女士有可能到上海與女兒共同生活，可以在生活上有保障和照顧，資金上也有極大地改善和更多的寬裕，生息資產(chǎn)將達到170萬(wàn)，每年也至少可以得到固定收益類(lèi)投資收益7萬(wàn)多元。

　　3、 保險保障計劃

　　蔡女士和女兒小劉均有社保，但沒(méi)有商業(yè)保險。小劉作為家庭的經(jīng)濟支柱，且要承擔養老和支付貸款的責任，所以要加強保險保障。保險可以讓風(fēng)險來(lái)臨發(fā)生的損失盡可能地減少，可以讓家庭的生活不受到大的影響，能增加抵御風(fēng)險的能力。

　　建議小劉著(zhù)重配置意外險和健康險，年繳保費以年收入的5-10%為限，理賠額度應首先覆蓋房貸，保險金理賠能夠償還所有現存的借貸(是買(mǎi)保險時(shí)計算保額的基本依據)。而蔡女士到了這個(gè)年齡要么投保受到限制要么保費和保額上不合算，可以從輕配置。根據她們的實(shí)際情況，我們設計了一個(gè)方案。

　　4、 投資理財計劃

　　投資理財是小劉的興趣所在，也希望實(shí)現通過(guò)短期的投資實(shí)現財富夢(mèng)想。前面已經(jīng)提及，要達到50%的投資收益較為不現實(shí)，故建議在完成購房計劃的同時(shí)，兼顧小劉的投資之路。

　　小劉在每月歸還房貸、日常開(kāi)支、保費后還可結余5660元，可以考慮每月投資3000元的基金定投。通過(guò)基金定投，投資者既可減少市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險，又可實(shí)現資本市場(chǎng)長(cháng)期投資的效應。

　　另外，建議蔡女士和小劉家庭預留3-6個(gè)月開(kāi)支的緊急備用金，以備不時(shí)之需，約有1、2萬(wàn)即可，小劉可以從已有的結余中預留一部分資金來(lái)滿(mǎn)足這方面的需求。結余資金應當充分利用投資理財來(lái)實(shí)現資金利用效應的最大化。接下來(lái)，理財師也根據小劉的風(fēng)險偏好屬性為其制定了投資理財計劃。

　　因為蔡女士每月的收支比較單一和均衡，且面臨將來(lái)可能出售房產(chǎn)，我們單以小劉的收支情況作了收支情況表。

　　從規劃之后的可以看出， 小劉每年收支可以做到略有盈余，現金流充沛，而且家庭所訂立的買(mǎi)房、養老、保險保障、投資理財的目標也都能有條不紊地進(jìn)行。