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　　據上海銀監局日前發(fā)布的統計數據，截至6月末，上海全市中外資銀行購房貸款余額達到4069.6億元，比年初增加293.3億元，同比多增217.9億元。其中，個(gè)人住房貸款余額3368.2億元，比年初增加260.6億元，同比多增180.1億元。3月份以來(lái)，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)隨樓市成交量逐月放量而大增，6月份增加129.8億元，創(chuàng )歷史單月最大增量紀錄，而二季度增量也創(chuàng )歷史新高。

　　個(gè)人住房貸款創(chuàng )紀錄大增，因何而起？

　　房貸與樓市同步放量

　　今年上半年，尤其是3月份以來(lái)上海個(gè)人住房貸款余額的增長(cháng)，是與樓市成交量增長(cháng)同步的。據市統計局日前公布的統計數據，1至6月份，上海新建住宅銷(xiāo)售面積是1443.12萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)了34.8%；二手房買(mǎi)賣(mài)登記面積為1062.41萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)35.3%。

　　從結構上進(jìn)一步分析，今年上海樓市先由低端市場(chǎng)啟動(dòng)，然后中端改善型市場(chǎng)跟進(jìn)，最近高端市場(chǎng)也開(kāi)始復蘇。年初，市場(chǎng)需求以剛性需求、改善性自住需求為主，4月中下旬以來(lái)，投資性購房有所抬頭。主要表現在由外省市、境外人士購買(mǎi)的高價(jià)位住宅交易量明顯增加。

　　個(gè)人住房貸款在結構上發(fā)生的變化，印證了近幾個(gè)月來(lái)尤其是6月份樓市投資性需求的增長(cháng)態(tài)勢。據上海銀監局的統計數據，在上半年的個(gè)人住房貸款結構中，外地人士住房貸款從一季度減少5.1億元變?yōu)槎�季度增�?2.1億元。

　　投資性需求帶動(dòng)高端住宅市場(chǎng)啟動(dòng)，加速了樓市的“價(jià)量齊升”。從上海新建住宅價(jià)格環(huán)比水平看，1月份微幅下降0.1%，2、3月份持平，4至6月連續小幅上漲，漲幅分別為0.1%、0.5%和1%，上半年累計環(huán)比上漲1.5%。從二手住宅價(jià)格環(huán)比水平看，1、2月份連續小幅下降0.2%，3至6月連續小幅上漲，漲幅分別為0.8%、0.5%、0.8%和1.3%，上半年累計環(huán)比上漲3%。

　　通脹預期助推房貸增加

　　全國信貸規模擴張致使市場(chǎng)流動(dòng)性充裕。興業(yè)銀行資深經(jīng)濟學(xué)家魯政委認為，不排除部分投放于實(shí)體經(jīng)濟的信貸資金，通過(guò)各種途徑流入樓市和股市，推高了房?jì)r(jià)，也推高了股價(jià)。而流動(dòng)性的充裕讓人們產(chǎn)生了通脹預期，這個(gè)預期也體現在樓市場(chǎng)中。

　　通貨膨脹預期一旦形成，人們就會(huì )想方設法尋找投資產(chǎn)品，讓自己的資金保值增值，投資不動(dòng)產(chǎn)成了部分投資客的最佳選擇。用貸款買(mǎi)房來(lái)對賭通脹來(lái)臨，也成為房貸猛增的一大可能因素。

　　國家統計局總經(jīng)濟師姚景源日前表示，我國今年不會(huì )出現通脹，真正應擔心的還是通縮。他認為，當前有兩個(gè)因素會(huì )遏制通脹出現：一是產(chǎn)能過(guò)剩會(huì )有效阻止通脹的出現，全年物價(jià)水平還會(huì )保持在低位；二是就業(yè)形勢依舊嚴峻，根據失業(yè)率和通脹率成負相關(guān)關(guān)系來(lái)判斷，通脹不會(huì )在目前嚴峻的就業(yè)形勢下出現。

　　嚴格執行二套房貸政策

　　房貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在息差收窄的背景下，銀行自然更加看重這塊業(yè)務(wù)的發(fā)展。23日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議提出，當前我國經(jīng)濟發(fā)展正處在企穩回升的關(guān)鍵時(shí)期，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨的困難和挑戰仍然很多，經(jīng)濟回升基礎還不穩固，國際國內不穩定不確定因素仍然較多。要繼續把促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快發(fā)展作為經(jīng)濟工作的首要任務(wù)，保持宏觀(guān)經(jīng)濟政策的連續性和穩定性，繼續實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面落實(shí)和充實(shí)完善刺激經(jīng)濟的一攬子計劃和相關(guān)政策措施，鞏固經(jīng)濟企穩回升勢頭，努力實(shí)現今年經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展預期目標。

　　中歐陸家嘴國際金融研究院院長(cháng)吳曉靈認為，中國利率已高于國際市場(chǎng)，不能再提高了，所以央行提高存款準備金率是未來(lái)可能要動(dòng)用的手段，也是低成本凍結流動(dòng)性的最好手段。而動(dòng)用存款準備金率手段，并不是貨幣政策的轉向標志。魯政委也預計，宏觀(guān)調控基調年內不會(huì )發(fā)生改變，只會(huì )在信貸調控等方面做出微調。

　　在這樣的大背景下，如果樓市出現過(guò)熱跡象，應當如何防范和適度降溫？上海銀監局日前下發(fā)通知，要求在滬各銀行嚴格執行今年5月出臺的二套房貸款政策，有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房?jì)r(jià)”現象的發(fā)生，在堅持重點(diǎn)支持借款人購買(mǎi)首套自住住房貸款需求的同時(shí)，要嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不得以征信系統未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。