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　　前日結束的中央經(jīng)濟會(huì )議讓一直膽戰心驚的地產(chǎn)股松了口氣，會(huì )議定下2010年經(jīng)濟工作的目標是“保增長(cháng)、調結構、管理通脹預期”，強調繼續實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。

　　會(huì )議多次提到轉變增長(cháng)方式的重點(diǎn)是拉動(dòng)消費，鼓勵住房需求釋放是推動(dòng)消費的主要內容之一，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，并且放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制。多名機構人士多認為政策偏暖，國家發(fā)展戰略的城市化進(jìn)程將成為地產(chǎn)板塊中長(cháng)期的有力支撐。而資本市場(chǎng)中，二三線(xiàn)地產(chǎn)個(gè)股將因此具有相當的爆發(fā)力。

　　放寬戶(hù)籍制度限制超預期

　　在一片爭議中，中央經(jīng)濟會(huì )議的定調，讓業(yè)內開(kāi)始繼續看好地產(chǎn)板塊。國信證券行業(yè)分析師區瑞明分析：中央經(jīng)濟會(huì )議傳遞出兩大利好，將對下一階段地產(chǎn)股投資起到“撥云見(jiàn)日”之效：首先“支持改善性購房需求”的表述掃除了前期市場(chǎng)對政策的擔憂(yōu)；二提出要“放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制”，二三線(xiàn)城市的城市化進(jìn)程將有望加快，將利好二三線(xiàn)及中西部的區域龍頭。

　　區瑞明分析說(shuō)，“中央對房地產(chǎn)保持了冷靜的頭腦，沒(méi)有走進(jìn)民粹主義誤區。其實(shí)打壓房?jì)r(jià)，會(huì )產(chǎn)生連鎖反應。房?jì)r(jià)下跌，地產(chǎn)商不拿地，上下游產(chǎn)業(yè)工人失業(yè)等等。房?jì)r(jià)下跌，原來(lái)買(mǎi)不起房子的居民可能因為失業(yè)依然買(mǎi)不起房子。我們計算過(guò)，2008年房?jì)r(jià)下跌，大約造成2.6億平方米的供應缺口。這是造成房?jì)r(jià)上漲一個(gè)原因�！币虼�，他分析認為，對房地產(chǎn)市場(chǎng)應該擴大供應，并且提高居民收入水平。在中國的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)成為中國支柱產(chǎn)業(yè)有其深刻原因。

　　二三線(xiàn)地產(chǎn)股有長(cháng)期潛力

　　因此，他認為，在一線(xiàn)城市已經(jīng)充分城市化后，二、三線(xiàn)城市成為關(guān)注熱點(diǎn)�！暗禺a(chǎn)股調整這么長(cháng)時(shí)間，二三線(xiàn)城市地產(chǎn)相應個(gè)股具有相當的中長(cháng)期潛力�！彼�表示說(shuō)，前期干擾做多地產(chǎn)股的因素均已消除，地產(chǎn)股的跨年度行情即將展開(kāi)。

　　“中央積極穩妥推進(jìn)城鎮化，鼓勵農民大量進(jìn)入中小城市和城鎮，從而誕生出巨大的購房需求，正是我們看好行業(yè)中長(cháng)期發(fā)展的根本理由。目前地產(chǎn)個(gè)股估值沒(méi)有偏高，動(dòng)態(tài)PE，2009年是30倍，明年是20倍，因為業(yè)績(jì)在增長(cháng)�！遍L(cháng)城證券行業(yè)分析師劉昆分析說(shuō)，“二三線(xiàn)地產(chǎn)個(gè)股，主要要看成長(cháng)性，有哪些在建項目。比如榮盛發(fā)展，在河北、南京均有項目，值得關(guān)注�！�

　　“此次政策的明確有望提升行業(yè)估值水平，下半年以來(lái)市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在二三線(xiàn)中小規模地產(chǎn)股上�！敝薪鸸�司分析，“我們認為現在應該回歸龍頭地產(chǎn)公司和地方龍頭，建議關(guān)注：首開(kāi)、棲霞、中華企業(yè)、華發(fā)。H股：遠洋地產(chǎn)、綠城集團、雅居樂(lè )。

　　“我們認為在2010年有資源稟賦或者資源掌控能力的公司更加有望取得較好的表現�！迸d業(yè)證券行業(yè)分析師王嘉則建議，“其中，已經(jīng)擁有大量的廉價(jià)土地儲備，并且所在區域經(jīng)濟前景和房?jì)r(jià)升值潛力較大；擁有獨特的資源獲取模式，比如優(yōu)質(zhì)國企、有能力一二級開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)的開(kāi)發(fā)商；潛在的地王，如未來(lái)有望轉型為‘城投’類(lèi)的公司�！苯ㄗh關(guān)注：中南建設、ST魯置業(yè)、蘇州高新、黑牡丹、云南城投、中天城投、ST瓊花、蘇寧環(huán)球、名流置業(yè)、ST東源、合肥城建、榮盛發(fā)展等。

　　中金點(diǎn)評

　　會(huì )議精神兩方面超預期

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議確立了政策對經(jīng)濟的支持基調，有望對市場(chǎng)形成支持。特別是，對于金融行業(yè)的政策不確定性有望逐步解除，前期受政策不確定性影響的銀行及地產(chǎn)板塊有望逐步擺脫政策的負面影響。

　　此次會(huì )議精神超出此前市場(chǎng)預期的地方主要在于：

　　1)對于新建產(chǎn)能的控制將比較嚴厲。

　　我們認為對于新建產(chǎn)能的嚴格控制將使得制造業(yè)的投資只是維持一個(gè)比較平穩的增長(cháng)，從而對明年投資的整體增速不能有過(guò)高的期望，內需的進(jìn)一步提振將主要著(zhù)力在包括房地產(chǎn)投資的第三產(chǎn)業(yè)投資以及居民消費。

　　2)戶(hù)籍方面限制的放寬對于城鎮化特別是中小城鎮的進(jìn)一步城鎮化支持力度加大。

　　會(huì )議提到了“要把解決符合條件的農業(yè)轉移人口逐步在城鎮就業(yè)和落戶(hù)作為推進(jìn)城鎮化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制”。有可能加快這些區域的城鎮化進(jìn)程，提高對房地產(chǎn)以及當地基礎設施建設的需求，增加農民收入從而提振包括汽車(chē)、家電等方面的消費，而具體受益情況要關(guān)注未來(lái)這方面政策的實(shí)際力度和落實(shí)情況。( 梁永建)