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　　英大證券研究所

　　房地產(chǎn)作為鋼鐵、建材主要下游行業(yè)之一，其增長(cháng)速度對于相關(guān)品種的市場(chǎng)需求量將有一定影響。我們認為，該政策組合拳的出臺對于鋼鐵、建材行業(yè)的影響預計將通過(guò)以下兩個(gè)方面進(jìn)行傳導：

　　需求減緩將降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的積極性。目前，房地產(chǎn)投資性需求比較大，“新政”出臺的目標首先是打擊投資性購房，這對于房地產(chǎn)投資需求將有一定抑制作用，并很可能導致部分剛性需求者形成觀(guān)望態(tài)度，進(jìn)而對未來(lái)一段時(shí)間內的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響，再進(jìn)一步傳導至房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情。相應的，其對于建筑用鋼(包括螺紋鋼、線(xiàn)材等)、建材的需求將會(huì )出現一定程度的減少。由于施工面積目前還處于高位，而在建房產(chǎn)是無(wú)法停建的。同時(shí)，數據顯示一季度新開(kāi)工面積增幅較大，依然處于高位，實(shí)際開(kāi)工則會(huì )在6個(gè)月以后表現出對于鋼材的需求。預計對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響真正起作用至少是1-2年之后，因而對于鋼材、建材需求短期內不會(huì )有實(shí)質(zhì)性影響。

　　國家對于囤地打擊力度的加大反而會(huì )促進(jìn)短期內施工面積增加。由于目前開(kāi)發(fā)商擁有的土地較為豐富，其開(kāi)發(fā)進(jìn)度受到國家對土地開(kāi)發(fā)時(shí)間限制的影響，將會(huì )在近兩年相繼上馬。正是這種原因，即使房地產(chǎn)價(jià)格下跌也不會(huì )立即導致開(kāi)發(fā)商停止土地開(kāi)發(fā)和建設，相反會(huì )增加集中建設的項目，進(jìn)而促進(jìn)鋼鐵、建材的需求增加。

　　綜上所述，房地產(chǎn)調控政策對鋼鐵及建材行業(yè)的影響短期內不僅不會(huì )呈現，反而可能在一定程度上促進(jìn)其需求量的增加，但對長(cháng)期影響還將有待于觀(guān)察其政策效應對于房?jì)r(jià)的實(shí)際效果。(英大證券研究所)

　　銀行 房貸“價(jià)升量不跌”

　　房貸新政對銀行影響總體中性，周一的走勢顯示市場(chǎng)對銀行股的擔心被放大。目前銀行股估值的安全邊際高，盈利預測下調的風(fēng)險不大。房?jì)r(jià)下行對銀行的負面影響更多體現在投資者對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的擔憂(yōu)，我們認為這一負面影響是短期的，有限的。

　　“新政”或提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量

　　首付比例提高有利于銀行信用風(fēng)險防控，為銀行的信貸質(zhì)量提供了保證；嚴格二套房貸利率為基準利率的1.1倍，有利于銀行凈息差的回升。之前由于較為寬松的信貸政策和銀行爭奪住房按揭貸款的市場(chǎng)份額，實(shí)際執行過(guò)程中，不少二套房貸利率可能執行8.5折甚至更低折扣的利率政策。本次利率提高，有利于提升貸款收益率。第三套房可停止貸款的政策，也給銀行提供選擇的機會(huì )，防止多套房貸的資產(chǎn)質(zhì)量出現問(wèn)題。

　　房貸將保持“價(jià)升量不跌”

　　我們判斷，銀行業(yè)短期略有負面影響，但長(cháng)期利好。短期政策調控對樓市成交量的影響會(huì )大于按揭利率提升的影響，按揭業(yè)務(wù)將承壓。不過(guò)隨著(zhù)政策利空的消化，剛性需求將使觀(guān)望的自住性需求迅速回升。

　　綜合來(lái)看，2010年信貸總量增長(cháng)總體所受影響很小。一方面，房貸新政導致按揭貸款中投資投機需求下降；另一方面，政府會(huì )擴大土地和房屋供給，增加普通房、廉租房等的供應，相關(guān)貸款需求會(huì )增加；同時(shí)2010年貸款規�？刂颇繕�7.5萬(wàn)億元并未縮減，房貸新政的影響更多地體現在貸款結構的調整，而對銀行貸款總量的影響有限。另外，如果管理層接下來(lái)加息調控地產(chǎn)，那么對銀行的凈息差的回升或構成利好�？傮w來(lái)看，房貸新政對銀行貸款中性略偏利好，即“價(jià)升量不跌”。(英大證券研究所)

　　房地產(chǎn) 還有“靴子”沒(méi)落下來(lái)

　　□英大證券研究所

　　房?jì)r(jià)的快速上漲引發(fā)了國家嚴厲的調控政策。4月17日，國辦發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。該文是對4月14日的“新國四條”的細化和加強，明確提出對商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，商業(yè)銀行可根據風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；其次，規定“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)將降溫

　　我們認為，此次信貸政策的初衷依然是保護剛性住房需求，限制投機性住房需求。(1)對于首次購房者影響主要在于購房面積的控制，而參考目前的房?jì)r(jià)水平和首次購房者的一般收入水平，購買(mǎi)90平方米以上住房的比例較小，因此，預計影響不大。(2)對于購買(mǎi)二套房及以上的家庭，此次政策的抑制作用較為顯著(zhù)，首付和利息的提高將減少或推遲部分改善型購房需求和投機投資需求。(3)總需求的減少將降低房?jì)r(jià)瘋長(cháng)的推動(dòng)力，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫和房?jì)r(jià)的穩定。

　　除了信貸政策，增加有效供給也是此次政策措施的主要內容之一。文件中提到，要增加居住用地供應總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價(jià)商品住房供應，要加快保障性安居工程建設。這表明政府在調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段上，更注重采用市場(chǎng)化的措施，盡量減少行政干擾。住房供給的增加不僅能有效地緩解房?jì)r(jià)上升的壓力，也能在一定程度上解決較為困擾的民生問(wèn)題。在供給增加、需求下降兩方面手段作用下，相信房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲將得到有效控制。

　　“組合拳”還沒(méi)打完

　　提高首付款比例只是房地產(chǎn)調控政策的一個(gè)方面，而政府面對過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)計劃打出的是一套“組合拳”。從此次政策的具體措施內容，我們還看到了其他可能出臺的調控政策：稅收手段方面，加快研究制定合理引導個(gè)人住房消費、調節個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策；土地出讓制度方面，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評標”“一次競價(jià)”“雙向競價(jià)”等土地出讓方式；企業(yè)融資方面，對存在捂盤(pán)惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項目貸款。

　　對于稅收手段，我們認為，新稅種的正式征收需要一個(gè)過(guò)程，短時(shí)間內應該不會(huì )出臺，近期將主要還是以預期的方式影響市場(chǎng)，但是不排除頑強堅挺的房?jì)r(jià)迫使政府加快相關(guān)稅收政策出臺的速度，從而較為劇烈的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。對于土地出讓制度，我們認為，該制度的變更也非一朝一夕之事，但新制度的試點(diǎn)和推出相對新稅收的增加較為容易，首先推出新土地出讓制度地方試點(diǎn)的可能性相對較大。對于企業(yè)融資，我們認為，盡管目前的政策主要針對的是存在捂盤(pán)惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產(chǎn)企業(yè)，但相關(guān)政府部門(mén)有可能將政策延伸到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，從而縮緊房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源，迫使房地產(chǎn)企業(yè)提早降價(jià)。

　　近日國家連續出臺政策，對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調控。受此影響，地產(chǎn)股出現大幅調整。同時(shí)，作為房地產(chǎn)行業(yè)上游的鋼鐵、建材以及關(guān)系緊密的銀行業(yè)也未能幸免，聯(lián)袂走弱。