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　　●來(lái)自微觀(guān)經(jīng)濟主體需求的回升，正推動(dòng)中國經(jīng)濟走出低谷。這種回暖，在某種程度上和微觀(guān)主體的通脹預期有關(guān)。究竟如何處理好內中的平衡關(guān)系，著(zhù)實(shí)考驗著(zhù)我們的智慧。

　　●與車(chē)市、股市不同，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調節，我們要傾注更多的心力。因為一旦沒(méi)有及時(shí)有效的措施，就可能會(huì )漲出比2007年高得多的天價(jià)。

　　●嘉 賓：郭田勇(中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任，教授)

　　主持人：盡管?chē)鴥菴PI、PPI已經(jīng)連續四個(gè)月雙雙負增長(cháng)，但卻擋不住樓市、股市、車(chē)市的齊齊發(fā)力：樓市成交火爆，溫州炒房團“再現江湖”；車(chē)市強勁反彈，成為全球罕見(jiàn)亮點(diǎn)；股市意外企穩，重越闊別已久的3000點(diǎn)大關(guān)。中國經(jīng)濟，似乎正在以“燒錢(qián)過(guò)冬”這樣一種特別的方式渡過(guò)難關(guān)。但爭議之聲也是四起：如此，究竟是經(jīng)濟回暖，還是泡沫重現？

　　郭田勇：我覺(jué)得這是一件好事。就以樓市為例，兩個(gè)月前出現“小陽(yáng)春”，當時(shí)人們還懷疑成交量造假。但現在，越來(lái)越多的人開(kāi)始意識到，真正的購房需求導致樓市回暖。來(lái)自微觀(guān)經(jīng)濟主體需求的回升，正推動(dòng)中國經(jīng)濟走出低谷。盡管政府的4萬(wàn)億投資計劃對經(jīng)濟的企穩向好起了很大的作用，但我們明白，政府投資畢竟不能長(cháng)久，每年的經(jīng)濟增長(cháng)都要政府拉動(dòng)是不現實(shí)的。只有經(jīng)濟中有實(shí)際需求，增長(cháng)才能可持續。而在某種程度上，房地產(chǎn)業(yè)走暖就是經(jīng)濟可持續增長(cháng)的有力保證，因為房地產(chǎn)業(yè)對上下游經(jīng)濟的帶動(dòng)面實(shí)在太大太大。因此，我們首先要持一個(gè)肯定態(tài)度：房地產(chǎn)成交活躍有助于推動(dòng)中國經(jīng)濟向好。

　　主持人：但我們的疑惑之處在于：幾個(gè)月前的市場(chǎng)還是冷若寒冰，怎么一下子就熱了起來(lái)？

　　郭田勇：這種回暖，在某種程度上和微觀(guān)主體的通脹預期有關(guān)。前期我們已經(jīng)投放了大量的流動(dòng)性，西方國家為了聯(lián)合救市，更是注入了大量的流動(dòng)性，美元不斷貶值。這樣一來(lái)，人們對以美元計價(jià)的大宗商品價(jià)格，就形成了未來(lái)通脹的預期。盡管這種通脹預期未必會(huì )轉化為現實(shí)通脹，會(huì )受到很多因素的制約，但只要有這種預期存在，就會(huì )刺激人們的投資和消費行為，比如買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)股票。而這種活躍，可能會(huì )化為內需動(dòng)力、市場(chǎng)信心；但也可能會(huì )帶來(lái)嚴重泡沫，導致勢頭逆轉。究竟如何處理好內中的平衡關(guān)系，著(zhù)實(shí)考驗著(zhù)我們的智慧。

　　主持人：現時(shí)樓市火爆的情形，讓人無(wú)法不聯(lián)想起2007年。

　　郭田勇：當前，國內下游的產(chǎn)能過(guò)剩對消費品價(jià)格上升是有壓力的，全球經(jīng)濟也尚未完全復蘇，總需求強勁回升尚待時(shí)日。因此通脹預期首先推動(dòng)的，是以房產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格的上升。在這個(gè)問(wèn)題上，兩年前的前車(chē)之鑒不可忘。2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征是：居民購房需求增加，在短期內形成求大于供的情況，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。接著(zhù)開(kāi)發(fā)商暴利心理開(kāi)始作祟，為獲取更多暴利，他們迫不及待地把價(jià)格提得更高，于是在老百姓中形成了房?jì)r(jià)繼續走高的恐慌預期。趁著(zhù)這種“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，大量投機性的炒房者殺入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，于是進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)，導致短期內暴漲。

　　導致如此局面的，不排除有某些地方政府不作為的因素。因為政府是間接獲利者，房?jì)r(jià)上漲后，政府在賣(mài)地和稅收方面有好處。銀行也是如此，因為資產(chǎn)價(jià)格上升，客觀(guān)上對銀行前期發(fā)放貸款的安全性更有保證，于是放低信貸門(mén)檻，推動(dòng)火越燒越旺。但是火越旺，越容易崩盤(pán)，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)就會(huì )進(jìn)入痛苦的調整期。所以面對這輪上漲，我們再也不能把需求恢復重新演變成資產(chǎn)泡沫。

　　主持人：所以政府、銀行、開(kāi)放商都要總結上一輪教訓，不能“好了傷疤忘了痛”。

　　郭田勇：是的。對政府來(lái)講，首先要摒棄短期利益，把調控重心轉移到房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續發(fā)展上。一方面要照顧中低收入者的需求，做好經(jīng)濟適用房、廉租房的工作；另一方面對于開(kāi)放商，要制止盲目漲價(jià)的行為。而至于開(kāi)發(fā)商自身，也要放棄暴利心理，不能市場(chǎng)一恢復，就開(kāi)始猛漲價(jià)。事實(shí)上，也唯有在合理的利益利潤率下實(shí)現銷(xiāo)售，一個(gè)產(chǎn)業(yè)才能不斷地向前發(fā)展。而對銀行來(lái)說(shuō)，那些正常的自住性和改善性的購房需求，銀行應該有政策的傾斜；但對于投機性購房需求，無(wú)論如何都要繃緊一根弦，要嚴格控制，防止炒盤(pán)。同時(shí)在開(kāi)發(fā)商貸款上，也要做好風(fēng)險的控制和把握工作。

　　總之，在目前的有利形勢下，我們希望出現的，是量增價(jià)不暴漲，或者微漲。因為一旦暴漲，那么量也就萎縮了。房地產(chǎn)業(yè)如何才能成為帶動(dòng)經(jīng)濟復蘇的轉折點(diǎn)？如何才能防止“其興也勃焉，其亡也忽焉”的情形再度出現？前提就是：在合理均衡的價(jià)格水平上，讓購房需求得到持續釋放。

　　主持人：樓市、車(chē)市、股市，三市齊熱。但為何您的關(guān)注點(diǎn)聚焦在樓市上？

　　郭田勇：車(chē)市熱是好事，因為這里面純粹是真實(shí)需求的增長(cháng)，較少有炒作因素。而股市，由于結構性的問(wèn)題迄今尚未解決，股票的上漲速度要比基本面好轉的速度快得多。因此從基本面支撐因素來(lái)看，股市要走出長(cháng)期大牛市的格局，還是比較難。

　　但房地產(chǎn)市場(chǎng)不同。由于資源主要集聚在幾個(gè)大城市，所以人人都想往北京、上海、廣州這樣的大城市擠，這也使得大城市的房?jì)r(jià)容易偏離。而收入差距的不斷拉大，更是擴張了房地產(chǎn)市場(chǎng)的彈性空間，刺激著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷上漲。而且，盡管漲得離譜，盡管內心未必接受，但公眾亦認為合理。所以對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調節，我們要傾注更多的心力。因為一旦沒(méi)有及時(shí)有效的措施，就可能會(huì )漲出比2007年高得多的天價(jià)。

　　我的建議是，一方面要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，另一方面要在住房問(wèn)題上體現公平。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)“特征”是：購買(mǎi)中小型房產(chǎn)的人，要去銀行貸款；而購買(mǎi)別墅豪宅的人，反而用不著(zhù)貸款。我認為政府可以根據房產(chǎn)的多少和豪華程度，考慮開(kāi)征物業(yè)稅。盡管有人說(shuō)，此舉會(huì )導致房產(chǎn)市場(chǎng)的重大利空，難保增長(cháng)勢頭。但我認為，這件事尚有待論證，不能妄下斷言。從長(cháng)遠來(lái)看，為了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，為保住房問(wèn)題的社會(huì )公平，物業(yè)稅勢在必行�！�(記者 支玲琳 實(shí)習生 王華俊)