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　　●房地產(chǎn)價(jià)格飆升現泡沫跡象

　　●成為制約經(jīng)濟穩增關(guān)鍵因素

　　●不可心存僥幸忽略市場(chǎng)風(fēng)險

　　●調整政策就可以實(shí)現軟著(zhù)陸

　　一季度中國經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)，通脹溫和，但一些強化通脹預期的因素仍然存在，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲可能是今年經(jīng)濟主要的不穩定因素。

　　需要注意的是，地方政府的投資沖動(dòng)特別大。推動(dòng)經(jīng)濟過(guò)快增長(cháng)會(huì )增加更多投資需求和更多的貨幣供應，使短期總需求偏離潛在增長(cháng)水平，最終拉動(dòng)價(jià)格水平的快速上漲，加速通脹惡化的壓力。更多的貨幣供應增加，對通脹預期的流動(dòng)性管理顯然是不利的。

　　最近國務(wù)院會(huì )議強調流動(dòng)性管理。相信數量管理工具、存款準備金率、公開(kāi)市場(chǎng)操作包括3年期央票，都會(huì )成為交替使用的流動(dòng)性管理的貨幣政策工具。針對一些過(guò)度投資的信貸額度的調整，也可能是非常有必要的調控方式。

　　今年強化通脹預期的非流動(dòng)性因素較多。勞動(dòng)力成本上升，資源稅調整，國際油價(jià)和大宗產(chǎn)品價(jià)格上漲，干旱帶來(lái)糧食減產(chǎn)糧價(jià)可能上升等等，導致通脹預期管理力度加大。

　　不過(guò)，我們判斷二季度應該沒(méi)有加息的壓力。首先，利率對流動(dòng)性管理與其他非流動(dòng)因素的調整并不直接有效。對地方政府的非市場(chǎng)化推動(dòng)高增長(cháng)的行為，也沒(méi)有約束力。其次，一季度經(jīng)濟形勢呈現低通脹高增長(cháng)的良好態(tài)勢，央行已經(jīng)動(dòng)用的貨幣工具效果明顯，沒(méi)有必要動(dòng)用更多的貨幣工具。第三，作為宏觀(guān)政策工具，利率調整可能對其他微觀(guān)層面產(chǎn)生影響。比如，吸引更多的在低利率市場(chǎng)借錢(qián)、到高利率市場(chǎng)套利的投機性資本的流入，加大流動(dòng)性和通脹的壓力。綜合評價(jià)利率調整的利弊，二季度加息的可能性不是太大。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)能否軟著(zhù)陸，是今年經(jīng)濟穩定增長(cháng)的關(guān)鍵因素。去年的非常態(tài)的貨幣供應量增長(cháng)，推動(dòng)房?jì)r(jià)產(chǎn)生了非常態(tài)的上漲。2009年月供平均上升到近80%的水平，超過(guò)國內安全線(xiàn)60%。這是最明顯的泡沫現象。房?jì)r(jià)從長(cháng)期來(lái)說(shuō)一定會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)和收入水平的上漲而不斷上漲，但是房?jì)r(jià)短期超過(guò)收入水平的大幅上漲，泡沫化風(fēng)險會(huì )大幅上升。

　　不斷吹大的房地產(chǎn)泡沫會(huì )導致危機。房地產(chǎn)泡沫，讓日本經(jīng)濟失去了“二十年”。泰國當年因為巨大的房地產(chǎn)空置率，一天有58家銀行破產(chǎn)，引發(fā)亞洲金融危機。迪拜的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)幾乎兩次使國家破產(chǎn)。美國次貸引發(fā)了百年不遇的全球危機。這些危機警示我們，不論大國小國，發(fā)達國家、發(fā)展中國家，富國窮國，東方的國家，西方的國家，不同體制，不同發(fā)展階段，都發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)泡沫危機。我們切不可存在僥幸的心理，忽略房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。值得關(guān)注的是，上述國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅基本上都是在房?jì)r(jià)大幅上漲的兩到三年以后。如果中國房地產(chǎn)市場(chǎng)延續2009年的漲勢，兩年到三年，中國經(jīng)濟將面臨巨大風(fēng)險。

　　不論從土地資源的稀缺性還是從房屋的功能屬性來(lái)看，房地產(chǎn)應該是以居者有其屋為主要發(fā)展目標。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越變成一個(gè)投資性的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)變成投資性市場(chǎng)最大的問(wèn)題是，改變了房屋的居住的屬性，扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格秩序。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)成為以投資為主體的市場(chǎng)，價(jià)格就不可能在合理水平上形成，泡沫就不可避免。

　　特別是在投資的資金主要來(lái)自銀行而不是自有資金的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì )通過(guò)銀行資金被不斷推高，使投資需求的賺錢(qián)效應被不斷放大，就會(huì )產(chǎn)生價(jià)格不斷上漲的循環(huán)。當然，如果還有地方政府的高價(jià)賣(mài)地行為，就更有推波助瀾的功效了。

　　為什么過(guò)去的一些政策調整把房地產(chǎn)價(jià)格越調越高？有兩個(gè)原因。第一，政策的針對性不強。用解決居住性需求的思路，去調整投機性需求推動(dòng)的價(jià)格，實(shí)際上是在助推價(jià)格。第二，執行不力。

　　現在，房地產(chǎn)調控政策不斷出臺。這次政策的針對性加強，特別是通過(guò)加強保障性住房建設，把房地產(chǎn)的居住與投資功能進(jìn)行某種程度的分離等。能否加大執行力度，是這次房地產(chǎn)調控政策是否有效的關(guān)鍵。我們認為，如果及時(shí)得到調整，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )形成巨大泡沫，是完全可以軟著(zhù)陸的。

　　(作者左曉蕾 為銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家)