中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　日前頒布的《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確，鼓勵民間資本參與政策性住房建設。

　　目前，各地政策性住房建設正在大規模推進(jìn)，同時(shí)民間資本相對充足但投資渠道有待拓寬。記者在上海、青島等地采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，不少民間資本對政策性住房中的保障性住房建設項目躍躍欲試。

　　業(yè)內人士就此建議，應實(shí)現民間資本和保障房的順利“對接”，合理設計民間資本的進(jìn)入渠道，確保相應鼓勵政策能落實(shí)到位。

　　民間資本參建保障房正當其時(shí)

　　根據國土資源部公布的計劃，全國30個(gè)省區市(西藏除外)2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬(wàn)公頃，其中保障性住房、棚戶(hù)區改造和中小套型商品房用地計劃供應量，占住房用地計劃供應總量的77%。2010年，中央將下達300萬(wàn)套保障性住房建設任務(wù)。不少地方已明確“今年保障房(配套房)開(kāi)工量不少于總量60%”等高目標。今后幾年保障房建設規�？芍^空前，并將成為房地產(chǎn)業(yè)的主流。但落實(shí)保障房計劃，必須解決要解決“誰(shuí)來(lái)建”的問(wèn)題，鼓勵和吸引更多民資主體參與勢成必然。

　　此次《意見(jiàn)》提出，支持和引導民間資本投資建設經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶(hù)區改造，享受相應的政策性住房建設政策。一些業(yè)內人士認為，此一政策出臺可謂正當其時(shí)。

　　中國指數研究院副院長(cháng)陳晟則還指出，國內居民存款余額早在2008年便已超過(guò)20萬(wàn)億元。各類(lèi)金融產(chǎn)品不斷推出恰也說(shuō)明，民間投資渠道有待拓寬�？梢哉f(shuō)，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了資本相對短缺的時(shí)期，而迎來(lái)相對充裕階段。保障房資金渠道有了進(jìn)一步拓寬的條件。

　　記者調研還發(fā)現，在部分城市，隨著(zhù)近年來(lái)商品住宅用地供應相對趨緊、地價(jià)不斷走高，一些資質(zhì)不低的民營(yíng)房企也面臨著(zhù)儲地不足、“吃不飽”的情況。上海一知名民營(yíng)房企負責人告訴記者，公司在上海從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已有18年，但已有近4年沒(méi)有新增土地儲備，現有的項目只能開(kāi)發(fā)1年半左右，且繼續拿地難度很大；而另一方面，公司閑置資金有四五億元，加上銀行授信，可用資金超過(guò)20億元。在此形勢下，公司對政策性住房、保障性住房“充滿(mǎn)興趣”。

　　目前，保障性住房的規定利潤率大多在3%至5%，棚戶(hù)區改造項目的利潤也遠低于一般商品房開(kāi)發(fā)。但一些民營(yíng)房企負責人認為，這些住房的建設、銷(xiāo)售更具穩定性，市場(chǎng)風(fēng)險也要小得多，很適合經(jīng)營(yíng)穩健的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　部分民營(yíng)房企對保障房心存顧慮

　　不過(guò)，也有部分民營(yíng)房企對保障房心存顧慮。青島一知名的民營(yíng)房企董事長(cháng)一說(shuō)起保障性房，便搖頭直言：“不想再干了�！�

　　他說(shuō)，公司在2002年開(kāi)始在當地參與建設保障房，當時(shí)還有贏(yíng)利。隨后連做五六個(gè)保障房、政策性住房項目，總面積約有50萬(wàn)平方米，卻累計虧損約7000萬(wàn)元。

　　2007年，這家公司在當地開(kāi)發(fā)一個(gè)面積約6萬(wàn)平方米的限價(jià)房，定價(jià)是4578元／平方米。不料，在建設過(guò)程中，鋼材價(jià)格猛漲，建筑成本劇增。以限定價(jià)格銷(xiāo)售，最后該項目每平方米虧損1000多元，整個(gè)項目虧損5000多萬(wàn)元。2009年，這家公司還承建一個(gè)大型經(jīng)適房項目，由于企業(yè)額外承擔了部分動(dòng)拆遷成本，致使每平方米增加成本約1500元，最后核算此項目公司虧損800多萬(wàn)元。

　　這位董事長(cháng)說(shuō)：“民營(yíng)房企對保障房抱有很多顧慮，一是在價(jià)格、利潤限定的情況下，市場(chǎng)變動(dòng)帶來(lái)的成本及銷(xiāo)售風(fēng)險由誰(shuí)來(lái)承擔？二是一旦在建設、管理過(guò)程中出現不規范現象，也會(huì )增加企業(yè)的額外負擔�！�

　　另一家在多個(gè)省市建設保障房項目的房企負責人說(shuō)，要保證保障房的建設，難題還是在政府�！耙晕覀冊庥鲞^(guò)的困難來(lái)說(shuō)，一是項目開(kāi)工時(shí)間一拖再拖；二是70%的土地供應能不能實(shí)現還不知道”。他說(shuō)，從去年3月份以來(lái)，一些地方政府和我們談的保障房項目很多，但由于政府的償還能力和行政效率等問(wèn)題，很多項目都還停留在談判階段，很難繼續推進(jìn)。他說(shuō)，企業(yè)對保障房項目的選擇標準包括銷(xiāo)售需求，政府的償還能力、誠信度、執行能力等。

　　一些業(yè)內人士還提出，經(jīng)適房、限價(jià)房畢竟可以通過(guò)直接銷(xiāo)售回收成本，而即將全面推行的公共租賃房“只租不售”，需更多資金沉淀，因而吸引民間資本參與更迫切。

　　如何讓民間資本在保障房項目中順利進(jìn)退？

　　此次國務(wù)院的《意見(jiàn)》規定，規范設置投資準入門(mén)檻，創(chuàng )造公平競爭、平等準入的市場(chǎng)環(huán)境。市場(chǎng)準入標準和優(yōu)惠扶持政策要公開(kāi)透明，對各類(lèi)投資主體同等對待，不得單對民間資本設置附加條件。

　　多位業(yè)內人士建議，政府應承擔保障房建設的首要責任，“政府的歸政府”“企業(yè)的歸企業(yè)”，雙方以契約形式履行各自責任，并接受公開(kāi)監督。其次，在對保障房的規劃設計、建筑標準、銷(xiāo)售價(jià)格等設定統一標準的前提下，應讓保障房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)向國企、民企平等開(kāi)放，相關(guān)政策均等享受，形成良性競爭局面。此外，政府應建立更合理的利益激勵和風(fēng)險分擔機制，減少企業(yè)在融資、建設、銷(xiāo)售過(guò)程中的不確定因素。

　　另一方面，除由民營(yíng)房企直接承擔保障房建設外，還應拓寬民資更多進(jìn)入渠道。比如，上海市政協(xié)委員、上海愛(ài)建房地產(chǎn)總經(jīng)理萬(wàn)雯娟認為，可通過(guò)金融創(chuàng )新拓展公共租賃房的融資渠道，管理好民間資本對公租房的投資風(fēng)險。她建議，可通過(guò)“資產(chǎn)證券化”的途徑向民間“分期借款”，由開(kāi)發(fā)商按照規劃建設公租房，完工后將其所有權移交給政府，政府將公租房“打包”，并附上每年支付收益的財政擔保，出售給資產(chǎn)證券化平臺，后者以此資產(chǎn)包為基礎，向社會(huì )公開(kāi)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，募集資金。最后，政府用資產(chǎn)包的出售收入(即募集的社會(huì )資金)來(lái)支付開(kāi)發(fā)商的建設款項。當然，政府必須確保租金和政府補貼作為資產(chǎn)包穩定的現金來(lái)源，而資產(chǎn)包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產(chǎn)管理公司或其他有良好信譽(yù)的公司來(lái)操作。

　　民革上海市委副主委李世耀則建議，探索建立房地產(chǎn)信托投資基金，用公共租賃房“打包抵押”的方式，發(fā)行政府融資債券，將流動(dòng)性較差的保障房資產(chǎn)轉化為更具流動(dòng)性的證券，促進(jìn)民間儲蓄向投資轉化，并提高保障房資金籌集量。(記者 葉鋒、鄧衛華)