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　　與房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續下滑不同，上市公司今年三季報依然有20%左右的同比增長(cháng)，年報預計仍將有一定幅度的同比增長(cháng)。這源于過(guò)去銷(xiāo)售項目的結算滯后。預計板塊今年業(yè)績(jì)仍有小幅增長(cháng)，明年業(yè)績(jì)下滑在所難免。

　　今年四季度預收款絕大部分不可能結算，按三季末預收款余額結算60%，全年營(yíng)業(yè)收入同比將基本持平�？紤]到結算均價(jià)可能處于峰值，板塊總利潤預計同比增長(cháng)10%~20%。

　　明年：從實(shí)際銷(xiāo)售角度——占上市公司業(yè)績(jì)來(lái)源六成以上的四大一線(xiàn)城市新房成交量同比下降約五成，房?jì)r(jià)滯漲或下跌；二三線(xiàn)城市大部分也是價(jià)滯量跌。即使認為上市公司銷(xiāo)售會(huì )好于市場(chǎng)平均，2009年板塊結算收入同比下降20%將并不出人意料。這還未考慮結算均價(jià)的下降。

　　從當前賬面角度——假設2008年結算總收入與2007年持平(目前看已屬不易)，2008年底預收款總余額與三季報持平(已相當樂(lè )觀(guān))，2009年結算收入為2008年底全部預收，則2009年板塊收入將同比下降約40%。

　　短期看市場(chǎng)景氣，增持

　　我們認為，連續的刺激政策尤其是房貸政策，至少會(huì )對短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)起到穩定作用，未來(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售預期一定提高。近期股價(jià)的變化與上市公司銷(xiāo)售情況相關(guān)較強，因此我們對房地產(chǎn)板塊的短期表現較為看好。

　　長(cháng)期看貨幣供應，中性

　　對于中央“保增長(cháng)”的一系列政策效果我們還難以作出判斷，貨幣供應的增長(cháng)既要有央行的銀根放松，也要有商業(yè)銀行的敢于放貸，而各實(shí)體經(jīng)濟環(huán)節如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)好轉，則刺激房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的政策將集聚更大的風(fēng)險，對于房地產(chǎn)上市公司的長(cháng)期投資，不妨“后知后覺(jué)”。

　　選股策略

　　1.陽(yáng)光下誰(shuí)最暖？

　　產(chǎn)品賣(mài)得好(周轉率)——萬(wàn)科A、金融街、華僑城A。

　　有布局優(yōu)勢(全國布局或區域景氣較好)——萬(wàn)科A、金地集團、保利地產(chǎn)、華發(fā)股份。

　　2.沒(méi)有陽(yáng)光誰(shuí)不冷？

　　資金充沛(現金/總資產(chǎn))——金融街、中糧地產(chǎn)、金地集團、萬(wàn)科A。

　　業(yè)績(jì)鎖定程度高(預收賬款/營(yíng)業(yè)總收入)——華發(fā)股份、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)�！�(國海證券 趙鐸)