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　　日前,央行和銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節約集約用地的通知》(下稱(chēng)《通知》),要求嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,其中,禁止金融機構向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。此外,該“通知”還嚴格農村集體建設用地項目貸款管理,對利用農村集體土地開(kāi)發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的,不得發(fā)放任何形式的貸款；對購買(mǎi)農村集體土地上建設住房的城鎮居民,不得發(fā)放住房貸款。

　　對此,有專(zhuān)家評述此舉“旨在保銀行、舍地產(chǎn)”。在本報記者的采訪(fǎng)過(guò)程中,業(yè)內人士和專(zhuān)家都認為,房地產(chǎn)帶來(lái)的金融風(fēng)險普遍受到高度重視,而廣東的銀行和監管機構都為應對風(fēng)險而做好準備。

　　調整持續風(fēng)險驟增

　　“該《通知》重申了去年‘9·27’房貸新政的精神�！焙细惠x煌地產(chǎn)首席分析師黎文江向記者表示,事實(shí)上,有關(guān)限制金融機構向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款,在去年9月份已經(jīng)提出。去年房地產(chǎn)行業(yè)“高歌猛進(jìn)”,房?jì)r(jià)飆升帶動(dòng)地價(jià)“水漲船高”,從而“地王”頻出。值得注意的是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拍地的錢(qián),大部分來(lái)自于銀行。黎文江表示,具體的流程是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先拍下地塊,繳納部分土地出讓金即獲得拍地合同,然后以此為抵押,從銀行獲得貸款,最后將這些貸款用于支付土地出讓金。

　　隨著(zhù)去年10月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整階段,地塊多次出現“流拍”現象,被開(kāi)發(fā)商用于支付土地出讓金的銀行貸款風(fēng)險驟增。加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源最高超過(guò)50%來(lái)自銀行,房地產(chǎn)行業(yè)的調整直接影響銀行的貸款風(fēng)險,以至于華遠集團總裁任志強拋出“要死肯定是銀行先死,房地產(chǎn)商后死”的言論。

　　即使在資本市場(chǎng)融資,對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“圈錢(qián)買(mǎi)地”的做法也作出了明確的限制。今年3月份,中國證監會(huì )表示,房地產(chǎn)企業(yè)IPO(首次公開(kāi)發(fā)行)過(guò)程中凡募集資金用于囤積土地、房源,或用于購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等,將不予核準。

　　中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇向本報記者表示,鑒于房地產(chǎn)的行業(yè)性風(fēng)險太大,以及房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)較大的不確定性,該《通知》側重銀行要采取審慎的態(tài)度,立足防范風(fēng)險�！巴瑫r(shí),現在還沒(méi)到對房地產(chǎn)‘救市’的時(shí)候”。

　　資金風(fēng)險備受重視

　　在記者采訪(fǎng)過(guò)程中,多家廣東省內的銀行表達了目前對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的擔憂(yōu)。

　　反映較多的有預售賬戶(hù)監管問(wèn)題。據銀行業(yè)內人士透露,商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸后監管,主要是對其貸款資金使用和銷(xiāo)售回籠資金的監控,保證還款來(lái)源。但是,廣東省內部分房地產(chǎn)項目的預售管理未能?chē)栏褚幏?部分企業(yè)存在一個(gè)項目開(kāi)設多個(gè)預售賬戶(hù)甚至銷(xiāo)售資金不進(jìn)入預售監管賬戶(hù)的情況,使貸款銀行難以對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的資金監管。

　　因此,有銀行建議要繼續加強對房地產(chǎn)項目的預售管理,對一個(gè)樓盤(pán)項目規定只能開(kāi)設一個(gè)銷(xiāo)售監管賬戶(hù),且對其嚴格管理,要求項目的銷(xiāo)售回籠資金必須全部進(jìn)入監管賬戶(hù),其中包括首付款和現金付款部分,并由房管部門(mén)和銀行共同對回籠資金的使用進(jìn)行監管。

　　對于資金監控,還有銀行反映,目前全省部分地市實(shí)行商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上備案登記制度,開(kāi)立商品房預售款監管賬戶(hù)。但在實(shí)際執行過(guò)程中,只有首期款部分是歸集到監管賬號,后續的銷(xiāo)售資金并沒(méi)有歸集到監管賬號,不利于銀行監控整個(gè)銷(xiāo)售資金的回籠情況。因此,部分銀行建議,應當進(jìn)一步細化網(wǎng)上備案程序,要求開(kāi)發(fā)商將所有銷(xiāo)售收入全部劃入銀行監管的商品房預售款賬戶(hù)；并規定網(wǎng)上備案登記賬號和密碼是唯一的,且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能隨意向房管部門(mén)申請廢止并重新開(kāi)立新的網(wǎng)上備案賬號和密碼。

　　銀行加強客戶(hù)準入管理

　　昨天,多家廣東省內銀行向記者表示,正在積極采取措施對可能的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險進(jìn)行控制。

　　某銀行向記者表示,今年以來(lái)該行房地產(chǎn)貸款增量占了全部貸款增量的20%左右,與歷年的數字大體相當。而另一家銀行向記者表示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額在該行信貸資產(chǎn)的比重不大,大約為10%。根據日前建設銀行公布的中期業(yè)績(jì)數據,上半年,銀行房地產(chǎn)貸款“老大”建設銀行房地產(chǎn)貸款同比增長(cháng)4.85%,預計今年房貸增幅將大概與去年持平。據悉,建行對房地產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)過(guò)快的8個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行了嚴格控制,這8個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量只占建行全部房貸增量的3%。

　　大部分銀行基本上都采取了一些“避險”措施,包括加強客戶(hù)準入篩選管理,將信貸資金主要投向管理機制健全、抗風(fēng)險能力較強的企業(yè),并支持政府規劃的“保障性”住房項目等。一般而言,在投放區域上,這些銀行都重點(diǎn)支持珠三角等經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)資金需求量較大的區域；在貸款投放種類(lèi)上,重點(diǎn)支持群眾需求的普通住宅開(kāi)發(fā)項目。

　　至于項目的貸后管理工作,銀行會(huì )督促企業(yè)按項目銷(xiāo)售進(jìn)度歸還貸款本金,并且加強對項目后續資金投入的核查,落實(shí)資金來(lái)源。同時(shí)對貸款抵押物進(jìn)行定期核查,保證貸款抵押物的第二還款來(lái)源足值、有效。

　　根據廣東某銀行的數據,該行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平均周轉期為1.58年,遠低于目前開(kāi)發(fā)貸款期限3年,2007年該行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的收回率達到了57.83%。

　　房貸壓力測試啟動(dòng)

　　近期,“斷供潮”為銀行的個(gè)人按揭貸款添加了陰影。因此,不僅對房地產(chǎn)業(yè)貸款,而且對個(gè)人按揭貸款都要進(jìn)行壓力測試和情景分析。

　　事實(shí)上,在8月中旬,中國銀監會(huì )向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監局發(fā)出了《關(guān)于開(kāi)展重點(diǎn)地區房地產(chǎn)貸款壓力測試的通知》,以做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險的預警和控制工作。

　　在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí),廣東銀監局相關(guān)人士表示,前段時(shí)間,廣東銀監局對廣州地區的商業(yè)銀行進(jìn)行了房地產(chǎn)信貸壓力測試,主要從兩個(gè)方面進(jìn)行情景分析。一方面是,在貸款利率分別上升2個(gè)檔次的情景下,即假設貸款年利率分別上調0.27%、0.54%時(shí),對銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險會(huì )造成哪些影響；另一方面是,在房?jì)r(jià)下跌分別下跌3個(gè)檔次時(shí),即假設房?jì)r(jià)分別下跌10%、20%和30%時(shí),對銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的影響情況。不過(guò),廣東銀監局相關(guān)部門(mén)表示“目前還不方便透露有關(guān)測試的結果”。

　　另外,按照中國銀監會(huì )的要求,廣東銀監局現在對廣東全省范圍的商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)信貸壓力測試,但是要到9月10日才有相關(guān)結果出來(lái)。

　　而廣東省內的部分銀行表示,銀行都已提出對于住房按揭貸款進(jìn)行壓力測試的方案,現價(jià)段工作主要是進(jìn)行數據提取和分析,下階段將根據市場(chǎng)預測情況和統計結果模擬計算該行的風(fēng)險發(fā)生情況。(記者駱海濤)