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　　“據我們了解，截至今天上午，各家商業(yè)銀行還沒(méi)有出臺(房貸新政)細則�！�10月28日，一家上市銀行零售信貸部門(mén)負責人告訴本報記者。

　　10月22日晚間，央行發(fā)布個(gè)人房貸“新政”——“決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%”。此舉旨在應對國際金融危機對我國可能產(chǎn)生的影響，支持擴大內需，提高對居民購買(mǎi)普通自住房的金融服務(wù)水平，保障和改善民生。

　　正當各家商業(yè)銀行為房貸新政的細則苦惱時(shí)，記者獲悉，近日銀監會(huì )發(fā)出加強個(gè)人住房貸款風(fēng)險管理的緊急通知(下稱(chēng)通知)。10月24日，銀監會(huì )緊急會(huì )晤大型商業(yè)銀行高層，而此番緊急通知應該是在會(huì )后發(fā)出。

　　記者了解到，銀監會(huì )專(zhuān)此下發(fā)的緊急通知內容非常簡(jiǎn)短，只有三條要求。

　　首先，各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款，除首次利用貸款購買(mǎi)自住房外，其余情形均繼續嚴格執行《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)[2007]359號)、《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(銀發(fā)[2007]452號)的規定。

　　其次，各商業(yè)銀行應對借款人首次利用貸款購買(mǎi)自住房做好盡職調查，根據有效證明加以甄別，并按照風(fēng)險可控的原則合理確定貸款首付比例。

　　第三，各商業(yè)銀行要對個(gè)人住房貸款進(jìn)行嚴格的全流程管理，強化風(fēng)險管控責任，嚴肅查處通過(guò)假權證、假按揭、假首付等手段騙取銀行貸款的行為，不斷總結經(jīng)驗促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

　　圈定“新政”實(shí)施對象

　　“語(yǔ)文沒(méi)有學(xué)好�！�10月28日，央行個(gè)人房貸新政發(fā)布后，由于規定較為原則，一家商業(yè)銀行負責個(gè)貸的人士笑言，“我們一直在研究央行政策的具體落實(shí)問(wèn)題�！�

　　業(yè)內人士稱(chēng)，去年“9·27”房貸政策發(fā)布后，對于首套房、二套房的定義也是認真研究了幾個(gè)月，后來(lái)央行、銀監會(huì )的補充通知“明確以借款人家庭為單位來(lái)認定房貸次數”。

　　“這次的‘改善型’普通自住房也遇到類(lèi)似情況，我們一直在研究‘改善型’到底是什么意思？為此，也跟央行、監管部門(mén)，以及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士有過(guò)溝通，以執行好央行的政策�！鼻笆錾鲜秀y行零售信貸部門(mén)負責人表示，執行好國家政策，不是單方面說(shuō)要放多少貸款，而是在支持居民購房、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，還要確保商業(yè)銀行信貸政策和資產(chǎn)質(zhì)量，都要按照國家政策精神來(lái)執行。

　　對此，接受本報記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士表示，銀監會(huì )發(fā)出此項通知的主旨在于，進(jìn)一步改進(jìn)對個(gè)人住房有效需求的金融服務(wù)，科學(xué)控制銀行住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　區別于央行的宏觀(guān)政策方向，銀監會(huì )的通知可視為一項更為具體的補充，給商業(yè)銀行一個(gè)更為明確的操作方向。

　　10月28日下午，中國社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立對本報記者表示，銀監會(huì )的上述規定，將之前的“改善型住房”這樣一個(gè)定義不太明確的概念界定的更加清晰，也可以理解為是對之前地方上各種各樣的救市政策的一種調整和規范，“是站在商業(yè)銀行自己的角度作出的冷靜、科學(xué)的分析和決策”。

　　“央行的政策是出于穩定經(jīng)濟金融，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定發(fā)展，那么銀監會(huì )的通知應該是個(gè)補充�！鼻笆錾鲜秀y行零售信貸部負責人表示。

　　重申風(fēng)險控制

　　北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，銀監會(huì )將享受新政的條件明確規定為“首次利用貸款購買(mǎi)自住房”主要還是出于控制風(fēng)險的考慮，“因為投資性購房者更容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)影響而出現斷供現象，而自住性購房者則一般不會(huì )這樣”。

　　在前述上市銀行零售信貸部負責人看來(lái)，此番監管部門(mén)重申一些風(fēng)險控制的要求，其實(shí)還是要求商業(yè)銀行從“又好又快”的角度考慮問(wèn)題，一方面貫徹國家政策精神，另一方面要做好風(fēng)險管控；不能走極端，一味放開(kāi)，或者一味退縮。

　　“如果沒(méi)有這個(gè)細則，那么商業(yè)銀行只能根據自己的判斷來(lái)執行這個(gè)政策，有些風(fēng)險偏好比較高的銀行可能會(huì )放松對投資性購房者的貸款要求�！瘪T科對上述觀(guān)點(diǎn)表示認可。

　　尹中立則認為，更重要的是，“老貸款和新貸款的利率執行標準還需要明確，否則，就存在套利的空間，這是一個(gè)漏洞”。他分析，老貸款如果不執行新的標準，這是符合銀行利益的，但是客戶(hù)就會(huì )把老貸款先還掉，然后再重新按揭，就是所謂的拆東墻補西墻。

　　“甚至不排除會(huì )有銀行借此爭奪客戶(hù)，比如B銀行會(huì )向客戶(hù)承諾，向其提供貸款先把A銀行的全部還掉，改而執行B銀行利率比較低的按揭，這給銀行間的不良競爭提供了路徑�！币�中立續稱(chēng)。

　　針對銀監會(huì )重申加強個(gè)人住房貸款風(fēng)險管理的相關(guān)要求，尹中立認為，監管部門(mén)實(shí)際上是讓各家商業(yè)銀行自己把握風(fēng)險，“商業(yè)銀行自己應該很清楚客戶(hù)的情況，如果盡職盡責，風(fēng)險控制做到位，假按揭、假首付等問(wèn)題都是不存在的”。

　　以區分自住與非自住為例，前述上市銀行零售信貸部負責人表示，一方面，在目前的房地產(chǎn)行情下，投資的沖動(dòng)比較小，另一方面只要商業(yè)銀行做好盡職調查，更為仔細，區分自住與非自住的問(wèn)題就能夠解決；“只有在房?jì)r(jià)上漲預期下，存在套利空間，區分這一問(wèn)題可能就比較困難”。

　　“對銀行來(lái)說(shuō)，真正的風(fēng)險是假按揭和炒房�！币�中立說(shuō)，因為真正的個(gè)人貸款買(mǎi)房對房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不敏感，買(mǎi)了房子裝修還有很高的投入，有個(gè)沉沒(méi)成本在里面，所以一般是不會(huì )棄房而逃的；“對于貸款滿(mǎn)足自住需求的，不論是首付20%還是30%，安全系數都是比較高的，降低首付只會(huì )增加他們的購買(mǎi)力，對銀行的風(fēng)險是沒(méi)有多大增加的”。

　　市場(chǎng)拉動(dòng)作用有限

　　言及此番監管部門(mén)的通知，馮科認為，通知是一個(gè)積極的政策，“畢竟還是降低了首付的比例和利率的水平，增強了居民的購買(mǎi)力，這在房?jì)r(jià)下降的情況下，有利于活躍市場(chǎng)的銷(xiāo)售，對于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)下滑趨勢還是有利的”。

　　但前述商業(yè)銀行個(gè)貸人士稱(chēng)，“對房貸業(yè)務(wù)沒(méi)有具體影響，無(wú)非是重申一些規定，沒(méi)有出臺更新的政策”。

　　不過(guò)，尹中立也表示，“這次的政策與之前的也沒(méi)有多少差別，對房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )形成多大的拉動(dòng)作用”。

　　尹中立還指出，房貸利率依然有下調空間。他認為，除了投資性炒房按揭之外，真正的自住房按揭貸款的風(fēng)險很小，但“即使按目前的打七折的優(yōu)惠，利率還是偏高的，應該進(jìn)一步降低利率”。

　　“其他國家自住房的按揭貸款利率一般是公司業(yè)務(wù)利率的50%左右，所以目前即使優(yōu)惠30%，也還是偏高的，應該進(jìn)一步下調�！币�中立續稱(chēng)。

　　但前述商業(yè)銀行個(gè)貸人士表示反對，“全部下調到基準利率的0.7倍，對商業(yè)銀行盈利也是有很大影響，甚至是反面影響，銀行是不會(huì )‘賠本賺吆喝’的”。 (來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道)