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　　今天我們來(lái)關(guān)注武漢的房?jì)r(jià)，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的慣例，每年的五六月份正是新樓盤(pán)大量集中上市的時(shí)候，但今年的這個(gè)樓市旺季來(lái)的有些不同尋常，去年下半年，國家出臺了多項針對房地產(chǎn)過(guò)熱的調控措施。很多城市的樓市交易清淡，房?jì)r(jià)應聲而落，那在又一個(gè)銷(xiāo)售旺季里，房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能夠乘機回暖呢？我們到中部城市武漢去看看。

　　房地產(chǎn)商大張旗鼓促銷(xiāo)，武漢是否會(huì )迎來(lái)今年的“紅五月”？

　　5月9日，武漢市舉辦了第26屆房地產(chǎn)交易會(huì )，這也是今年上半年武漢規模最大的房屋交易活動(dòng)，官方數字顯示，70多家樓盤(pán)參與了展會(huì )，約占武漢市全部在銷(xiāo)樓盤(pán)的30%，記者注意到，展會(huì )大門(mén)前樹(shù)起了一個(gè)巨大的宣傳牌，上面詳細列出了幾十家樓盤(pán)的促銷(xiāo)方案，打九八折，每平方米減100元，有的還送裝修基金、送新婚紅包，業(yè)內人士說(shuō)，象這樣大張旗鼓地促銷(xiāo)，在武漢的房地產(chǎn)交易會(huì )上還是第一次。

　　武漢富思特房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總苗琦：“應該說(shuō)促銷(xiāo)的力度是前所未有的�！�

　　在展會(huì )現場(chǎng)，記者看到，有的公司竟打出了九折的廣告，然而，對于這些花樣翻新的促銷(xiāo)，前來(lái)逛展會(huì )的市民似乎并不買(mǎi)帳，還是持觀(guān)望態(tài)度。

　　那些沒(méi)有參展的樓盤(pán)又是什么情況，記者來(lái)到武漢融科天城，這是漢口中心區規模最大的樓盤(pán)，裝飾豪華的營(yíng)銷(xiāo)中心內也沒(méi)有多少購房者。

　　現在有一份數據，是去年四月份到今年四月份一年時(shí)間內，武漢市商品房的銷(xiāo)售走勢圖，從圖上可以看出，武漢市的房?jì)r(jià)一路上揚，但從去年年底開(kāi)始，銷(xiāo)量卻一路下挫，武漢市房產(chǎn)和統計部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的數據說(shuō)，今年一季度全市商品住房銷(xiāo)售10701套，比上季度減少13488套，降幅達56%，創(chuàng )下10年最大的跌幅。一邊是房?jì)r(jià)持續上揚，一邊卻是銷(xiāo)量出現陡降，這樣的行情讓外人很難看得懂，我們請業(yè)內人士做一個(gè)解讀。

　　億房網(wǎng)，武漢規模最大的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站，明晶晶則是這里的資深研究員。

　　億房網(wǎng)研究中心經(jīng)理明晶晶：“整體的樓市銷(xiāo)量的確萎縮厲害，最高1400套，下降60%�！�

　　明晶晶分析了交易下降的關(guān)鍵原因，2007年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了前所未有的跳漲局面，2007年1月，武漢商品住宅均價(jià)還只有3981元，到年底就攀升到了5663元，而在這種價(jià)格跳漲的帶動(dòng)下，銷(xiāo)售也節節攀升，透支了市民的購買(mǎi)力。

　　明晶晶：“現在的一個(gè)狀況也是從兩方面來(lái)說(shuō)，消費者市場(chǎng)基本上還是以觀(guān)望為主，基本上他們在銷(xiāo)量上面沒(méi)有一些大的動(dòng)作，銷(xiāo)量根本上的起色還是沒(méi)有，然后開(kāi)發(fā)商普遍地打折，活動(dòng)非常頻繁，基本上很多樓盤(pán)都會(huì )做出讓利�！�

　　明晶晶說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常也帶動(dòng)了地價(jià)的飆升，2007年，武漢出讓土地每畝單價(jià)達到666.65萬(wàn)元，同比增幅達到143%，高昂的土地成本最終轉嫁到了房?jì)r(jià)上，雖然銷(xiāo)售一再萎縮，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始讓出部分利潤，但總體價(jià)位已是居高難下。

　　明晶晶：“因為他們已經(jīng)把這個(gè)送到了這個(gè)高度上�！�

　　明晶晶告訴記者，從往年來(lái)看，五月份應該是武漢房地產(chǎn)銷(xiāo)售的黃金旺季，但根據最新的統計數字，今年五月第一周，武漢市商品房銷(xiāo)售比去年少了近600套。

　　房地產(chǎn)商樓盤(pán)利潤竟達100%，甚至更高

　　武漢市不少房地產(chǎn)商，現在的日子并不太好過(guò)，樓市前期的火爆，一方面透支了購買(mǎi)力，另一方面又推高了土地成本，而購房者的觀(guān)望態(tài)度，更打擊了市場(chǎng)人氣，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜，2007年還是武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的黃金年，今年卻一下進(jìn)入了寒冬，這讓一家武漢本地的房地產(chǎn)商開(kāi)始坐不住了，率先拉開(kāi)了降價(jià)的帷幕。

　　今年三月份，拉開(kāi)降價(jià)帷幕的那家地產(chǎn)公司老總蘭世向記者解釋了降價(jià)的原因。

　　中國東星集團董事局主席總裁蘭世立：“那我認為這主要是購房者和房地產(chǎn)商，一直在對峙，一直在對壘，就是看誰(shuí)會(huì )先敗下陣來(lái)�！�

　　蘭世立說(shuō)，在今年春節期間，公司沒(méi)有銷(xiāo)售出去一套房屋，這對他們刺激極大，經(jīng)過(guò)分析，蘭世立認為，武漢房?jì)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)。2007年，武漢商品房成交均價(jià)達到了創(chuàng )紀錄的5663元，而這一年的銷(xiāo)售面積也達到了破紀錄的1021萬(wàn)平方米，過(guò)高的房?jì)r(jià)透支了武漢的購買(mǎi)力，要啟動(dòng)市場(chǎng)只能降價(jià)，更重要的是，蘭世立透露，即使降價(jià)，東星一樣能有足夠的利潤空間，10%到15%左右。

　　蘭世立說(shuō)，樓盤(pán)的成本和利潤其實(shí)是本透明的帳，一般情況下，商品房成本主要由三方面組成：樓面地價(jià)，也就是開(kāi)發(fā)商取得土地的價(jià)格，建安成本，也就是每幢樓房的建筑安裝成本；運營(yíng)費用及稅收，這部分一般占售價(jià)的10%左右。所以構成商品房成本的就是兩大塊：樓面地價(jià)和建安成本。以東星的樓盤(pán)為例，他們開(kāi)發(fā)的這塊土地是分兩期拿到的，總的地價(jià)和平攤樓面價(jià)格大概在兩千多元每平方米。

　　那么這棟樓盤(pán)的建筑成本又是多少錢(qián)，記者找到了樓盤(pán)的建筑商，武漢新七建設集團總經(jīng)理余進(jìn)告訴記者，這個(gè)房子的建設成本(統建部分)大概就在1800塊錢(qián)。

　　余進(jìn)說(shuō)，在建筑成本里，人工要占20%，鋼材、沙石等材料費占60到70%，同時(shí)根據樓盤(pán)高度的不同，建筑成本也會(huì )差距較大，東星開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)屬于十二層以上的高層，每平方米的成本不會(huì )超過(guò)2000塊錢(qián)，十二層以下的小高層不會(huì )超過(guò)1500塊錢(qián)，七層以下的低層不過(guò)超過(guò)1000塊錢(qián)，這樣經(jīng)過(guò)計算，我們就可以得出東星樓盤(pán)的成本價(jià)。

　　中國東星集團董事局主席總裁蘭世立：“售價(jià)6000多，我們的成本大概5000多塊錢(qián)�！�

　　蘭世立說(shuō)，目前我國對土地開(kāi)發(fā)實(shí)行公開(kāi)招標拍賣(mài)，這樣樓面地價(jià)也是透明的，另外建筑成本在全國來(lái)講差距也不大，這樣所有的商品房成本其實(shí)都能輕易計算出來(lái)。

　　蘭世立：“你比如像武漢最高的房子賣(mài)到了一萬(wàn)五，一萬(wàn)八，而他們的綜合成本，其實(shí)社會(huì )是最清楚的，那事實(shí)上應該說(shuō)有比較大的利潤空間，也可以說(shuō)是暴利�！�

　　那么事實(shí)是否如此，記者以購房者的身份隨機進(jìn)行了走訪(fǎng)，在位于漢口區的一處高層住宅，樓盤(pán)的名字叫武漢天地，開(kāi)發(fā)商是一家來(lái)自上海的企業(yè)。

　　銷(xiāo)售人員說(shuō)，每平方米售價(jià)一萬(wàn)二到一萬(wàn)九千五，均價(jià)是一萬(wàn)五千元，那么樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設成本又是多少？?jì)|房網(wǎng)的明晶晶幫記者找到了相關(guān)資料，信息顯示，這家公司是2005年拿到眼前這塊土地的，樓面地價(jià)為2339元每平方米，建筑成本即使以3000元計算，我們可以很容易計算出該樓盤(pán)的成本。

　　“百分之百的利潤應該存在的，甚至還不止�！�

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