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　　“像買(mǎi)白菜一樣買(mǎi)房”，這個(gè)“白菜理論”曾在熱火朝天的中國樓市中被屢屢提及。不錯，那時(shí)候，買(mǎi)房和買(mǎi)白菜一樣簡(jiǎn)單，像一個(gè)限量白菜排隊搶購的菜市場(chǎng)，買(mǎi)家只管排隊，能買(mǎi)到就該慶幸，甭管買(mǎi)的白菜是什么價(jià)、什么品種、什么質(zhì)量。

　　誠然，現在的市場(chǎng)變了，買(mǎi)白菜的不用再排隊了，可以慢挑細選，還可以與賣(mài)白菜的討價(jià)還價(jià)甚至是大肆砍價(jià)。買(mǎi)房也出現了這種狀況，買(mǎi)房人可以去售樓處和銷(xiāo)售人員討價(jià)還價(jià)，這在過(guò)去的近10年里，在上海新盤(pán)市場(chǎng)中，還未曾出現過(guò)。

　　“2004年底，為了能買(mǎi)到一套上海市中心的房子，我甚至不惜花10萬(wàn)元去買(mǎi)個(gè)樓號。 ”浙江臺州的投資者洪瑜對于這段歷史依然歷歷在目，可她萬(wàn)沒(méi)想到，時(shí)隔4年來(lái)上海買(mǎi)新房，竟然可以直接去議價(jià)了。

　　于是，當這個(gè)“白菜理論”的相對論版再次出現在我們面前的時(shí)候，我們不得不感慨，買(mǎi)賣(mài)平衡被持續下降的購買(mǎi)力所打破之后，以上海新房為主體的上海樓市，已全面進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　“你在九亭哪里，我們可以讓售樓班車(chē)接你過(guò)來(lái)看�！碑敼P者站在滬松公路口，打電話(huà)詢(xún)問(wèn)九亭區域某樓盤(pán)價(jià)格的時(shí)候，售樓人員已迫不及待要將我拉到他們的面前。電話(huà)中，出于試探，筆者表達了對樓盤(pán)價(jià)格過(guò)高的擔憂(yōu)，售樓人則立即回復，“你先過(guò)來(lái)看，具體價(jià)格我們都可以談。 ”

　　這樣的情形，在筆者去百腦匯購買(mǎi)電腦時(shí)，似曾相識。

　　即使是歷來(lái)以品牌標榜自居、在上海本地具有大量開(kāi)發(fā)的大華集團，也在大幅度的放低姿態(tài)。早些時(shí)候，當筆者進(jìn)入大華錦繡華城現場(chǎng)的時(shí)候，銷(xiāo)售人員給出的價(jià)格同樣是能低再低。

　　“能議價(jià)的新房大多是一些前期銷(xiāo)售不暢或推量巨大的存量房�！眮�(lái)自易居研究員的分析人則向筆者表示，由于當前大多開(kāi)發(fā)商都缺錢(qián)，迫于銷(xiāo)售回籠的資金壓力，他們往往會(huì )允許銷(xiāo)售人員對這些存量房進(jìn)行彈性的價(jià)格控制。

　　“今年有關(guān)方面對開(kāi)發(fā)商的預售證發(fā)放管得比較嚴。尤其是對外環(huán)外區域的新盤(pán)，發(fā)放很快，逼著(zhù)他們銷(xiāo)售推量也快。這也使得這部分區域的樓盤(pán)銷(xiāo)售壓力較大，議價(jià)情況也較頻繁�！辈咴囱芯繖C構的小林如此評判。

　　議價(jià)不是長(cháng)久之計

　　馮曉東 水木天揚房地產(chǎn)公司CEO

　　從長(cháng)期來(lái)看，議價(jià)顯然不利于房地產(chǎn)業(yè)的規范發(fā)展。一方面，購房者為了求得最低價(jià)，從不同職位的銷(xiāo)售人員口中打探出高低不同的議價(jià)空間，整個(gè)市場(chǎng)就進(jìn)入了非理性的價(jià)格戰。另一方面，散客購房者的單獨議價(jià)行為，并不利于開(kāi)發(fā)商的大宗回籠資金，這就好比批發(fā)雖然比零售的價(jià)格低，但卻可以薄利多銷(xiāo)。

　　當然，議價(jià)現象的存在肯定是有其現實(shí)意義的。因此，我認為議價(jià)應采取合理的方式。首先，團購是議價(jià)的有效形式。我覺(jué)得，無(wú)論是對普通購房者還是開(kāi)發(fā)商，集體的采購形式對雙方都是最有利的。團購形式在南京、合肥等地都有先例。其次，議價(jià)肯定是建立在一定誠意的基礎上。如，購房者可交納一定的誠意金，開(kāi)發(fā)商更愿意同購房者議價(jià)，因此議價(jià)空間也會(huì )更合理。如議價(jià)沒(méi)有達成，開(kāi)發(fā)商可再將誠意金返回給購房者。

　　期待降價(jià)

　　唐書(shū)媛 讀者

　　我和老公都是普通的退休工人，家里條件不算富裕。兒子雖然找到了一份不錯的外企工作，但他研究生畢業(yè)不久，月薪也只有近萬(wàn)元。但預計兒子明年就要結婚了，但新房還沒(méi)有，我還挺著(zhù)急的。我們家又沒(méi)有太多存款，因此給兒子添置一套婚房還是很有壓力。

　　前陣子，看到很多樓盤(pán)打折促銷(xiāo)我就跟老公去看，好幾個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售員都說(shuō)價(jià)格可以再談?wù)�，而且不是說(shuō)近期房子不好賣(mài)么，那么我想房?jì)r(jià)應該還會(huì )再降。雖然我心目中已有好幾套備選的房子，但我還是會(huì )等等看，我估計明年初房?jì)r(jià)差不多還會(huì )降些，到時(shí)候再跟銷(xiāo)售員談?wù)剝r(jià)格，應該是比較劃算的。

　　明暗兩個(gè)價(jià)

　　大眾汽車(chē)設計師 陳先生

　　我是2007年中旬在錦秋花園買(mǎi)的房子，當時(shí)市場(chǎng)環(huán)境比較好，房子銷(xiāo)售很快但價(jià)格還沒(méi)有上來(lái)，我們托關(guān)系想便宜一點(diǎn)都沒(méi)有商量，不過(guò)價(jià)格還可以，6700元/平方米。

　　我朋友最近也想買(mǎi)房子，聽(tīng)說(shuō)萬(wàn)科的房子可以議價(jià)很多，就去看了一下。但是他發(fā)現，目前萬(wàn)科的房子價(jià)格已經(jīng)是明碼實(shí)價(jià)，不能再降價(jià)太多，所以他就折到三林板塊其他樓盤(pán)去看，發(fā)現只要是他愿意買(mǎi)，實(shí)際上價(jià)格還可以浮動(dòng)10%左右，只不過(guò)這個(gè)價(jià)格就屬于暗渡陳倉了。

　　議價(jià)幅度有范圍

　　某集團開(kāi)發(fā)商 吳小姐

　　往年開(kāi)發(fā)商的價(jià)格都是不能談的，現在如果真的要買(mǎi)房子，一些項目的價(jià)格可以談，不過(guò)不能明目張膽地談。如果真的要說(shuō)有什么玄妙的話(huà)，那么就是看它的價(jià)格區間。例如，售樓員經(jīng)常會(huì )說(shuō)，我們這棟樓的價(jià)格區間在10000元/平方米至14000元/平方米，根據樓層和位置的不同價(jià)格而不同。這個(gè)也就是議價(jià)空間，意味著(zhù)你可以談價(jià)格，但是浮動(dòng)只能在這個(gè)價(jià)格之間，具體能夠少多少，就要看各人的議價(jià)水平和議價(jià)條件了。

　　“議價(jià)”盤(pán)調查

　　目前，上海多數在售新房均可議價(jià)。從區域來(lái)看，松江、寶山、閔行和浦東等中外環(huán)和外郊環(huán)板塊的房?jì)r(jià)浮動(dòng)明顯。

　　為此，本刊特選取六個(gè)樣本樓盤(pán)進(jìn)行調查，得出如下信息，供購房者參考。

　　中環(huán)1號

　　議價(jià)方式：優(yōu)惠能延期，價(jià)格能面談

　　“先生你到現場(chǎng)來(lái)，價(jià)格我們都能談。 ”中環(huán)1號的銷(xiāo)售人員在電話(huà)那端告訴筆者，中環(huán)1號的均價(jià)在10800元/平方米左右，但依舊能享受此前開(kāi)盤(pán)期的促銷(xiāo)優(yōu)惠，具體促銷(xiāo)幅度不定，但有意買(mǎi)房的，絕對能在現場(chǎng)面談。

　　事實(shí)上，位于真北路中環(huán)線(xiàn)外側的中環(huán)1號，地域上處于大華和大場(chǎng)等的交雜之處，地段品質(zhì)不甚出色，今年以來(lái)的銷(xiāo)售情況一直不是特別順暢。大華新界也是今年大華集團成交去化較慢的樓盤(pán)之一。

　　據了解，近百萬(wàn)平方米體量的中環(huán)1號銷(xiāo)售周期還很長(cháng)，因此目前銷(xiāo)售壓力相對較大。

　　幸福小鎮

　　議價(jià)方式：總價(jià)立減十萬(wàn)，價(jià)格現場(chǎng)可談

　　“我們現在只有三房的房源，頂樓已售完，其他樓層都有房源。 ”幸福小鎮的銷(xiāo)售人員對筆者坦言，“買(mǎi)房都可以總價(jià)基礎上減掉十萬(wàn)元。 ”

　　幸福小鎮位于浦東新區俱進(jìn)路，近楊高北路，周邊有軌道交通六號線(xiàn)和多條公交線(xiàn)路。

　　目前,該樓盤(pán)均價(jià)在12000-13000元/平方米之間。

　　在了解了筆者的購房誠意下，幸福小鎮售樓員坦言，如果真心買(mǎi)房可到現場(chǎng)先看看房子再談價(jià)格，應該可以在總價(jià)立減十萬(wàn)的基礎上再看情況能否再優(yōu)惠。

　　香逸灣

　　議價(jià)方式：中介分銷(xiāo)，價(jià)格面議

　　“我們現在房源已經(jīng)不多了，你要買(mǎi)就要趕快。 ”在筆者聯(lián)系香逸灣時(shí)，售樓員焦急地說(shuō)道：“不過(guò)你還是過(guò)來(lái)我們這邊看看房源比較好。 ”“現在你們均價(jià)多少？ ”“9000多吧�！碑敼P者表示了價(jià)格過(guò)高的擔憂(yōu)后，該售樓員又說(shuō)：“我們這邊根據樓層不同價(jià)格是可以談的。 ”“可以談到多少呢？ ”“8700元。 ”

　　香逸灣那是西城區的康橋水都，隨著(zhù)各種營(yíng)銷(xiāo)方式的引入，該樓盤(pán)已經(jīng)攀升上海周成交TOP10。據業(yè)內消息顯示，除了強勢的營(yíng)銷(xiāo)手法外，其價(jià)格因素也是熱銷(xiāo)的關(guān)鍵原因。

　　樓價(jià)體系仍然偏高

　　議價(jià)能說(shuō)明什么？我個(gè)人認為，這個(gè)是現階段上海樓市痛楚期所浮現出的一個(gè)特定現象。但，這個(gè)現象應該說(shuō)是暫時(shí)的，并不會(huì )持續很久。

　　大家都知道，今年全國樓市促銷(xiāo)、降價(jià)彌漫。大家也都知道，上海樓市相對深圳、北京而言，新盤(pán)市場(chǎng)依舊最為堅挺。這兩者聯(lián)系一看，能得出什么結論呢？很簡(jiǎn)單，上海房市有大量的剛性需求作支撐，有全國最多的買(mǎi)房觀(guān)望人。但是，不降價(jià)、不促銷(xiāo)行不行？當然也不行。一是牽涉到整個(gè)全國樓市的價(jià)格體系，畢竟，去年的全國樓價(jià)大漲的確是有很多非理性的成分，二是相比于去年的高潮期，現在全球金融危機，大家股票都被深套，資產(chǎn)都在大幅縮水，購買(mǎi)力勢必大幅下降。所以，新的命題來(lái)了：沒(méi)購買(mǎi)力，有購買(mǎi)需求，怎么辦？那就只有賣(mài)房子的先降價(jià)，去迎合市場(chǎng)需求。但促銷(xiāo)降價(jià)也有問(wèn)題，還有一部分開(kāi)發(fā)商心存不甘：我產(chǎn)品做得好，成本花得高，我資金壓力也并不大，憑什么要去學(xué)別人降價(jià)。于是，他們要撐高姿態(tài)，但看到一些同區域、看到那些所謂品質(zhì)不如他們的樓盤(pán)在降價(jià)促銷(xiāo)后引發(fā)的銷(xiāo)售熱潮，又會(huì )讓他們看得心酸，只能回頭稍降一些姿態(tài)，去與買(mǎi)家適度地進(jìn)行議價(jià)。還有些，樓盤(pán)品質(zhì)也不好，地段也沒(méi)競爭力，促銷(xiāo)降價(jià)后也沒(méi)什么效果，可開(kāi)發(fā)商又急著(zhù)要回籠資金。那怎么辦？又要議價(jià)。

　　買(mǎi)家這邊也有問(wèn)題。憑什么你賣(mài)我們的時(shí)候就沒(méi)容許討價(jià)還價(jià)，賣(mài)他們就容許��？還有些激進(jìn)的人說(shuō)，允許議價(jià)是不是說(shuō)明賣(mài)樓的沒(méi)原則，開(kāi)發(fā)商本來(lái)就是價(jià)格底限低。針對這些尖銳的提問(wèn)，我的觀(guān)點(diǎn)是，市場(chǎng)的價(jià)格是由供需決定的，并不存在一個(gè)原則和底限問(wèn)題。但是，就當前的上海新房市場(chǎng)樓價(jià)體系來(lái)說(shuō)，我個(gè)人感覺(jué)仍舊是偏高，這也造成了現在在供需平衡打破之后，體系的浮動(dòng)系數會(huì )變大。但一旦這個(gè)體系回歸原位，那么，新房市場(chǎng)的議價(jià)現象將會(huì )陸續消失。 (木華)