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　　樓市價(jià)量均增、土地交易初現回暖、房企資金松動(dòng)、財報數據有所好轉，但大部分分析師對房市全面回暖保持一份謹慎

　　上周，房地產(chǎn)股整體活躍，板塊指數周漲幅達到11.26%，尤其在周末當股指受到煤炭石油等權重指標股打壓時(shí)，地產(chǎn)股責無(wú)旁貸地擔當起多頭先鋒，在以“萬(wàn)、保、金、招”為首的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股帶領(lǐng)下，大盤(pán)穩住陣腳，收盤(pán)終于站上了闊別9個(gè)月之久的2600點(diǎn)。

　　價(jià)量有變動(dòng)

　　樓市初顯小陽(yáng)春

　　4月份各地樓市盡管成交走勢有所分化，但回暖還在持續。值得關(guān)注的是，隨著(zhù)銷(xiāo)售回暖的持續，房?jì)r(jià)開(kāi)始回升。當月各地推盤(pán)量均有所增加，但由于市場(chǎng)消化速度更快，北京、上海和深圳等地的可售商品房存量繼續回落�？傮w來(lái)說(shuō)，一、二線(xiàn)城市商品房交易繼續放量，維持在歷史較高水平。

　　根據東海證券研究所跟蹤的國內15個(gè)城市：福州、廈門(mén)、武漢、深圳同比增幅均超過(guò)200%，分別達到331.7%、279.9%、276.9%、210.3%；杭州、深圳、長(cháng)沙、南京、天津、西安同比增幅均超過(guò)100%，分別達到197.5%、178.4%、147.6%、140.9%、124.0%、107.3%；上海同比增幅也高達92.3%。與此同時(shí)，一些城市成交量環(huán)比仍呈增長(cháng)態(tài)勢。

　　同時(shí)，一、二線(xiàn)城市商品房成交均價(jià)有所企穩，環(huán)比普成結構性漲勢。4月，除少數城市以外，國內一、二線(xiàn)城市商品房成交均價(jià)基本企穩，暢銷(xiāo)、低總價(jià)商品房普遍呈現上漲態(tài)勢，即房?jì)r(jià)環(huán)比呈現結構性漲勢：杭州、廈門(mén)、深圳成交均價(jià)環(huán)比漲幅均超過(guò)10%，分別達到14.7%、11.6%、11.1%；長(cháng)沙、蘇州、福州、天津環(huán)比漲幅分別為5.1%、4.0%、2.6%、2.2%；只有昆明、武漢、西安環(huán)比出現下跌，跌幅分別為7.5%、2.5%、1.6%。

　　“地王”再現

　　開(kāi)發(fā)商資金、信心雙升溫

　　四月最大看點(diǎn)是土地市場(chǎng)有所回暖和“地王”的再現。先是溫州原溫州長(cháng)運集團有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價(jià)格，成為09年目前為止的“單價(jià)地王”。再是大連金賽置地有限公司以37.48億的總價(jià)拿下大連高新區廟嶺村紅凌路兩側7宗地塊，成為本月總價(jià)“地王”。此外重點(diǎn)住宅地塊更是出現多輪競價(jià)和成交明顯溢價(jià)的火爆場(chǎng)面。深圳位于回龍埔平西路和愛(ài)心路交會(huì )處2宗捆綁地塊，14分鐘內舉牌113次，以高出底價(jià)2.7億的價(jià)格成交，地塊溢價(jià)51%。上海青浦徐涇鎮3號地塊有10家開(kāi)發(fā)商參與競價(jià)，金地以5.6億摘得地塊，地塊溢價(jià)水平高達82%。重慶渝北區觀(guān)音橋組團E分區地塊經(jīng)過(guò)14家開(kāi)發(fā)商19輪競價(jià)后，以4900萬(wàn)元的價(jià)格被重慶仁強收入囊中，地塊溢價(jià)43%。

　　聯(lián)合證券認為土地市場(chǎng)的初步回暖，再度印證了部分人士認為的當前樓市初步回暖的觀(guān)點(diǎn)。

　　項目資本金比例下調

　　為房企資金松綁出實(shí)招

　　近期國務(wù)院發(fā)布商品住房項目資本金比例將下調的通知，為房企資金松綁，使房企的負債能力以及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)能力都進(jìn)一步提高。正如國務(wù)院公告所言，此舉是為應對國際金融危機，調動(dòng)社會(huì )和企業(yè)的投資積極性，擴大投資需求，調整和優(yōu)化投資結構。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)的比重在20%以上，對拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資有著(zhù)舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對后市的謹慎態(tài)度，自08年7月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速不斷下滑，09年3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計投資同比增長(cháng)僅為4.1%，而在去年同期增速為32.3%，增速下降87.3%。下調房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金比例有利于調動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資積極性，特別是對于資金鏈更為緊張的中小開(kāi)發(fā)商。

　　廣發(fā)證券認為，對于已開(kāi)工項目，項目資本金比例的下調有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金的周轉率，有助于緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力。對于新開(kāi)工項目，項目資本金比例的下調能起到一定的刺激作用，但是影響有限。開(kāi)發(fā)商普遍對后市持謹慎態(tài)度，成交量是關(guān)鍵決定因素，除非接下來(lái)兩到三個(gè)月的住宅銷(xiāo)售量能夠基本或大致維持在目前的水平，否則開(kāi)發(fā)商很難大規模的增加新開(kāi)工項目。