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    南京一家股份制銀行正在開(kāi)展個(gè)人房貸證券化試點(diǎn)。 中新社發(fā) 紹常 攝

　　今后，個(gè)人房貸將會(huì )成為面向廣大投資者的一種理財產(chǎn)品，目前南京一家股份制銀行正在開(kāi)展個(gè)人房貸證券化試點(diǎn)。業(yè)內人士表示，個(gè)人房貸證券化不影響購房貸款人利益和還貸方式，投資風(fēng)險也不大，不會(huì )引起類(lèi)似美國次級債的金融危機。

　　實(shí)質(zhì)是債權的轉移

　　記者昨天從南京市房管局產(chǎn)權市場(chǎng)處了解到，個(gè)人房貸證券化的試點(diǎn)是今年剛剛展開(kāi)的一項新業(yè)務(wù)，目前南京市只有一家商業(yè)銀行“首吃螃蟹”。所謂“個(gè)人房貸證券化”，其實(shí)就是債權的一種轉讓方式，產(chǎn)權市場(chǎng)處一位負責人介紹說(shuō)，“打個(gè)比方，一個(gè)買(mǎi)房人在銀行申請的住房貸款，那么銀行就是債權人，購房人為債務(wù)人�，F在銀行通過(guò)出售個(gè)人房貸資產(chǎn)，將債權通過(guò)信托公司轉讓給了購買(mǎi)了個(gè)人房貸資產(chǎn)的投資者，也就是說(shuō)，買(mǎi)房人由欠銀行的錢(qián)變成了欠投資者的錢(qián)。對于投資者來(lái)說(shuō)，這份投資的收益是由住房貸款利息作保證的，投資者的風(fēng)險并不大�！辈贿^(guò)，在實(shí)際操作中，買(mǎi)房人在還貸款時(shí)仍需將錢(qián)還給銀行，在還貸手續上沒(méi)有任何變化，利率、還貸數額和年限也都不變。

　　記者了解到，除南京外，目前國內只有上海和深圳部分銀行推出了個(gè)人房貸證券化業(yè)務(wù)。

　　銀行快速回籠資金

　　在不影響買(mǎi)房人任何利益的情況下，銀行為何要將債權轉移呢？業(yè)內人士稱(chēng)，這主要是銀行想快速回籠資金，增加資金周轉速度。分析認為，銀行將個(gè)人房貸的債權轉給投資機構或投資者后，可以快速收回貸款，降低金融風(fēng)險。尤其是在目前宏觀(guān)從緊政策下，銀行流動(dòng)資金普遍比較短缺，開(kāi)展個(gè)人房貸證券化有利于快速獲取資金。不過(guò)，“天下也沒(méi)有‘免費的午餐’，銀行在轉讓債權時(shí)，肯定要給接手的下家一點(diǎn)‘甜頭’嘗嘗”，該人士表示，通常的操作是投資者可以獲得的收益比一年定期存款要高一些。比如目前5年期以上住房貸款利率為6.6555%，銀行給投資者的收益率在5%左右，這樣銀行不僅能提前回籠資金，還有一些賺頭。

　　如果買(mǎi)房貸款人不同意，會(huì )影響到房貸證券化的過(guò)程嗎？業(yè)內人士表示，不會(huì )。銀行方面將會(huì )書(shū)面通知貸款人，但不需要取得貸款人的同意。

　　住房抵押權可轉移

　　記者從南京市房管部門(mén)了解到，個(gè)人房貸證券化牽涉到的一個(gè)顯著(zhù)變化就是個(gè)人住房抵押權發(fā)生了轉移，而在過(guò)去，這項業(yè)務(wù)是不能辦理的。相關(guān)人士介紹說(shuō)，去年《物權法》出臺后，對這一塊做出了新的規定，只要符合相關(guān)條件及手續，住房抵押權也可以轉移，因此個(gè)人房貸證券化的這個(gè)“攔路虎”也就迎刃而解了。房管部門(mén)人士表示，銀行在推行了個(gè)人房貸證券化后，相關(guān)買(mǎi)房貸款人必須到房管部門(mén)辦理抵押權轉移登記手續。

　　據了解，目前南京市個(gè)人住房貸款總值近850億元，此次進(jìn)行房貸證券化的個(gè)人住房貸款只相當于850億元的幾百分之一，總量很小。南京市房管部門(mén)人士表示，該行可能只拿出一部分個(gè)人住房貸款進(jìn)行嘗試。

　　專(zhuān)家稱(chēng)投資風(fēng)險不大

　　個(gè)人房貸證券化理財產(chǎn)品投資風(fēng)險有多大呢？會(huì )不會(huì )像美國次級債一樣引起金融危機？南京財經(jīng)大學(xué)金融專(zhuān)家認為，國內個(gè)人房貸證券化理財產(chǎn)品投資風(fēng)險相對較小�！俺�非房?jì)r(jià)已經(jīng)很高了，而銀行又發(fā)放了8成以上的貸款，那就可能有一定風(fēng)險了�！彼�認為，房貸證券化的風(fēng)險要結合房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，以及不同時(shí)期發(fā)放的貸款情況來(lái)看，如果綜合江蘇地區情況分析，他認為風(fēng)險不大。

　　南京一銀行房貸部門(mén)負責人也認為，目前國內個(gè)人房貸首付絕大多數都在三成以上，只要房?jì)r(jià)下跌幅度不超過(guò)30%，貸款人還是會(huì )按期償還貸款的，房貸證券化理財產(chǎn)品收益就有保障。美國之所以出現次級債危機，主要是銀行房貸門(mén)檻太低，很多購房人還貸能力都很低，信用狀況也不好，因此房?jì)r(jià)一跌就還不起貸款。南京出現這種情況的可能性很小，即使有，也是個(gè)別情況。(馬祚波 陳春林)