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　　囤地緩慢開(kāi)發(fā)，什么企業(yè)在拿地？

　　不蓋房比蓋房更賺錢(qián)，難怪潘石屹說(shuō)得如此斬釘截鐵，這么多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都寧愿炒地，也不愿意動(dòng)一鍬土，他們這錢(qián)也賺的太輕松了吧。

　　他們賺錢(qián)倒是輕松，不過(guò)，這樣一來(lái)，大大加劇了土地市場(chǎng)的價(jià)格泡沫。而這些地價(jià)最后都會(huì )轉化到房?jì)r(jià)上，苦了我們這些買(mǎi)房的人。

　　正因為這樣，國家對開(kāi)發(fā)商囤地的行為三令五申嚴令禁止�？沙�了像盈科這種大有來(lái)頭明目張膽囤地的，更多的開(kāi)發(fā)商和土地監管部門(mén)打起了太極拳。他們又是怎么逃避監管的？

　　記者：“位于北京市南五環(huán)以外的大興是距離北京城區最近的郊區，今天夏天大興誕生了新地王，隨后房?jì)r(jià)也一路飆升，現在大興主要城區的房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)元，不過(guò)就是在大興中高端樓盤(pán)最集中的地段，仍然可以看看大片大片閑置的空地�！�

　　北京地產(chǎn)界資深評論人楊少峰：“這塊地是2007年很著(zhù)名的大興的地王，當時(shí)在2007年的12月份，華潤置地以194輪的競價(jià)才以6291元的樓面地價(jià)拍到這個(gè)地，當時(shí)這個(gè)周邊這個(gè)房?jì)r(jià)大概只賣(mài)到6千到7千塊錢(qián)左右，有部分的項目可能8千多，所以當時(shí)這塊地我們是面粉貴過(guò)面包這也是其中的一個(gè)例子�！�

　　從2007年拿地到現在，華潤置地的這塊地已經(jīng)接近兩年的時(shí)間。不過(guò)昔日的地王如今雜草叢生、一片荒涼，絲毫看不出任何動(dòng)工的跡象。實(shí)際上，像這樣正在曬太陽(yáng)的地王在全國各地大量存在。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強：“有機構專(zhuān)門(mén)對07年的地王項目做過(guò)調研，那么除了少數是退地這種之外，那么閑置的未開(kāi)發(fā)的占了絕大多數，那么一半以上都還是處在待開(kāi)發(fā)狀態(tài)�！�

　　華潤置地地產(chǎn)公司是華潤集團旗下在香港的上市公司。記者了解到，像大興17號地這樣被閑置的土地，在華潤公司還有很多。據統計，截止到2009年9月底，華潤置地公司的土地儲備多達 2530 萬(wàn)平方米，在全國開(kāi)發(fā)商中排名第八位。如果按照今年預計的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)來(lái)計算，華潤置地的土地儲備足夠開(kāi)發(fā)10年以上。不過(guò)對此華潤似乎并不滿(mǎn)足，就在土地儲備已經(jīng)足夠多的情況下，華潤置地今年仍然在大規模拿地。

　　中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執行總裁丁祖昱：“它在2008年的時(shí)候拿地的數量是它銷(xiāo)售數量的8倍，在2009年的時(shí)候，拿地數量也是它銷(xiāo)售數量的兩到三倍，也就說(shuō)他拿地的速度遠遠超過(guò)他賣(mài)房的速度�！�

　　像華潤置地這樣擁有大量閑置土地的開(kāi)發(fā)商在中國到底有多少？他們囤積土地的數量究竟有多大呢？

　　陳國強：“的確這種情況在不同的城市在全國應該是比較普遍，而且數量是非�？捎^(guān)，去年底就是(戴德良行)這個(gè)是一家國際著(zhù)名地產(chǎn)機構，他們對于我們國內的存量土地資源曾經(jīng)有過(guò)一個(gè)研究，那么從1998年到08年實(shí)際上是房改以來(lái)10年時(shí)間，就房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)出來(lái)的土地面積大概是31億平方米，那么截止到去年底，實(shí)際開(kāi)發(fā)的數字是19.4億，也就是19億的樣子，那么實(shí)際上也就是說(shuō)還有將近12億平方米的地是閑置沒(méi)開(kāi)發(fā)是這樣一個(gè)情況�！�

　　根據克爾瑞信息技術(shù)有限公司和中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的統計數據顯示，截止到今年三季度末，十大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備規模超過(guò)三億平方米。其中，恒大地產(chǎn)以5100萬(wàn)平方米的土地儲備量位居榜首，碧桂園和雅居樂(lè )分別以4360萬(wàn)平方米、2950萬(wàn)平方米分獲第二和第三位。北京地產(chǎn)資深評論人楊少鋒對這些開(kāi)發(fā)商的土地儲備可供開(kāi)發(fā)年份進(jìn)行了統計。

　　楊少鋒：“已經(jīng)在這些上市公司的手中，它們所拿到的這些地，可以夠他們開(kāi)發(fā)，多的夠它們開(kāi)發(fā)幾十年，少的夠它們開(kāi)發(fā)五六年的時(shí)間，絕大多數是十多年時(shí)間，這說(shuō)明了什么，這說(shuō)明這些土地目前供應到市場(chǎng)的大量的土地被這些開(kāi)發(fā)商囤在手中了�！�

　　究竟是什么讓開(kāi)發(fā)商游走在土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)中間，不亦樂(lè )乎？

　　從這張表上，你看這些開(kāi)發(fā)商手中的土地儲備足夠開(kāi)發(fā)十幾年的，真的讓人很驚訝。你還記不記得今年夏天地王頻頻誕生的情景？我注意到，這些土地儲備量特別大的開(kāi)發(fā)商好多都是今年和2007年地王的得主。

　　而且你有沒(méi)有發(fā)現，這些開(kāi)發(fā)商絕大多數都是上市公司和國企。你說(shuō)為什么這些國企和上市公司手中已經(jīng)有了那么多地，還拼命拿地呢？

　　因為他們的錢(qián)來(lái)得容易啊。我注意到前幾個(gè)月，有家上市公司發(fā)布公告就稱(chēng)，要增發(fā)幾十億元用于買(mǎi)地，實(shí)際上他們買(mǎi)了更多的地以后，又可以到資本市場(chǎng)融更多的資金。

　　究竟是什么讓開(kāi)發(fā)商游走在土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)中間，不亦樂(lè )乎？這場(chǎng)資本游戲最終將造成什么樣的危害？

　　盡管已經(jīng)過(guò)去三個(gè)多月，但是潘石屹至今還清楚地記得今年6月30日廣渠路十五號拍賣(mài)的情景。

　　潘石屹：“當時(shí)很熱鬧，我記得廣渠路15號地拍賣(mài)的時(shí)候，一共是有11家，從這11家的構成情況來(lái)看就很有意思，有10家是國有企業(yè)為背景的公司�！�

　　拍賣(mài)現場(chǎng)的競爭越來(lái)越激烈，在緊張的舉牌中，價(jià)格以每3分鐘一億元的速度攀升。起拍價(jià)迅速從21.12億元飆升到30億元以上。最終潘石屹不得不決定止步于39億元，而中化方興以40.6億拿下了這個(gè)北京新地王。

　　潘石屹：“這里面給我的感覺(jué)就是說(shuō)，有地的要來(lái)?yè)尩�，沒(méi)地的也去搶搶搶地�！�

　　潘石屹再一次乘興而去，敗興而歸。實(shí)際上，今年潘石屹參加了不只一次土地拍賣(mài)會(huì )，卻沒(méi)有一次成功地拿到地。他發(fā)現如今地價(jià)越來(lái)越高，拿地也越來(lái)越難。偏愛(ài)建房子的潘石屹頗感郁悶。

　　潘石屹：“這些企業(yè)都好像手頭上有很多的土地儲備，而且土地儲備好像似乎都可以開(kāi)發(fā)他們幾十年，其實(shí)他們手頭上不缺地�！�

　　記者：“不缺地的他們?yōu)槭裁催�搶地？”

　　潘石屹：“主要的動(dòng)力還是想在資本市場(chǎng)上面去圈錢(qián)而不是為了蓋房子，如果土地儲備的量大，上市的時(shí)候，市值就會(huì )大，如果土地儲備的量大，上完市的時(shí)候，可以增發(fā)，增發(fā)的時(shí)候又來(lái)可以回來(lái)錢(qián)，不是為建房子，這個(gè)就整個(gè)房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)土地市場(chǎng)就會(huì )出問(wèn)題�！�

　　記者：“出問(wèn)題導致的危害是什么？”

　　潘石屹：“就是資產(chǎn)的泡沫化，這個(gè)是在資本市場(chǎng)表現出來(lái)的，從這個(gè)現實(shí)生活中我們看到的是，大片的土地圈了，農民就不種了，就不種糧食了，不種菜了，不種水果了，沒(méi)法種了�！�

　　記者：“沒(méi)地？”

　　潘石屹：“就讓一些房地產(chǎn)公司保安去看著(zhù)，曬太陽(yáng)�！�

　　在潘石屹看來(lái)，近幾年中國房?jì)r(jià)大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導致供求失衡。

　　潘石屹：“就是你囤積的土地多了，建房子的地就會(huì )少，建房子的地少的話(huà)，市場(chǎng)上面房子的供應量就會(huì )少，在中國城市化的進(jìn)程經(jīng)濟增長(cháng)速度又非�？斓臅r(shí)候，需求量是不斷的增加，房子的供應量要上不去的話(huà)，它這個(gè)價(jià)格就會(huì )飛漲的，物以希為貴�！�

　　實(shí)際上，過(guò)去五年，全國的房?jì)r(jià)平均上漲了大約兩到三倍。根據中國房地產(chǎn)信息集團提供的數據顯示，北京2004年商品住宅的價(jià)格是每平方米4747元，今年9月底為每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元，今年9月底是12016元；深圳2004年是6385元，今年9月底是13893元。

　　中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執行總裁丁祖昱：“我們從上海、北京、廣州、深圳一線(xiàn)城市情況來(lái)看，土地的供應是跟不上整個(gè)的住宅的銷(xiāo)售成交的，比如說(shuō)上海，這三年來(lái)，整個(gè)住宅的成交是土地，就住宅土地出讓的面積的2.9倍，北京差不多是1.5倍，深圳也要接近3倍，廣州也要差不多是1倍，就基本是平衡，那么從一線(xiàn)城市來(lái)看土地是供不應求的�！�

　　為了從增加供給的角度防止房?jì)r(jià)過(guò)度上漲，改善樓市供求關(guān)系，今年中央政府頻頻吹風(fēng)將加大土地供應，國務(wù)院批準的全國81個(gè)城市新增建設用地規模較去年增加16.7%。 在北京市土地儲備中心記者了解到，今年北京推出的土地數量比往年顯著(zhù)增加，同時(shí)還拿出了1000 億元進(jìn)行土地儲備。

　　北京市土地儲備中心主任助理周同偉：“截至10月20日已經(jīng)推出114宗地，944公頃，今年出讓土地的面積是去年的兩倍，普通住宅出讓的面積是去年同期的157%�！�

　　然而大幅度增加的土地供應，似乎并沒(méi)有調動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情，今年北京的住宅開(kāi)工面積不升反降。據統計，今年一到九月，北京住宅新開(kāi)工面積為713.4萬(wàn)平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。

　　楊少峰：“那么我們政府供應再多的地都會(huì )被開(kāi)發(fā)商囤積在手中，它形不成真正的供應量，那么我們現在的這個(gè)供不應求這種假象就得不到改變，那么只要市場(chǎng)還是供不應求，只要這個(gè)需求遠遠大于這個(gè)供應量，那么房?jì)r(jià)它肯定會(huì )上漲，所以說(shuō)囤地這是造成高房?jì)r(jià)的一個(gè)非常關(guān)鍵的一個(gè)原因�！�

　　記者：“其實(shí)最終買(mǎi)單的還是消費者？”

　　楊少峰：“對，最終的買(mǎi)單當然是消費者�！�

　　經(jīng)過(guò)這么梳理，我們看的很明顯，土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)的供需鏈條，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手上被死死卡住了。一方面他們把大量供應的土地捏在手里，不斷增值；另一方面，他們又在商品房市場(chǎng)，人為制造緊張，抬高房?jì)r(jià)，獲取更高的利潤。兩本帳，怎么算開(kāi)發(fā)商都合適。

　　為了遏制開(kāi)發(fā)商的囤地沖動(dòng)，國家也出臺了不少監管政策�？蔀槭裁催@些政策措施卻不太管用，開(kāi)發(fā)商手上的地越來(lái)越多呢？