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　　專(zhuān)家透視之樓價(jià)調控

　　警惕國際游資涌入

　　西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院教授付志宇

　　海南與其他發(fā)達省市不一樣,國際旅游島的定位決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不是為了增加就業(yè),不是為了促進(jìn)生產(chǎn),對就業(yè)和生產(chǎn)僅僅是帶動(dòng)作用。

　　沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟的增長(cháng),沒(méi)有可持續的稅收,地方政府的支出負擔將不堪重荷。

　　從公共財政的方向看,要發(fā)展國際旅游業(yè),成為國際旅游目的地,政府提供的公共產(chǎn)品質(zhì)量要不斷強化,公共服務(wù)水平要不斷提高,公共基礎設施要不斷改善,但其成本卻無(wú)法得以可持續補償。

　　大家都看到的住房空置率高現象就說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題,避寒概念本身就限制了其他季節旅游收入和財政收入的穩定增長(cháng)。

　　《大學(xué)》中有句話(huà)叫“有土此有財,有財此有用”,意思就是土地要用于生產(chǎn),財富才會(huì )增加。應該警惕重蹈上世紀80年代房地產(chǎn)泡沫的覆轍。

　　根據用途,房地產(chǎn)可區分為投資和消費兩類(lèi),消費性住房的價(jià)格確實(shí)取決于市場(chǎng)供求,但投資性住房就不那么簡(jiǎn)單了,影響資本投資的各種因素,如資金狀況、市場(chǎng)預期、心理承受力等也會(huì )影響房地產(chǎn)的價(jià)格變化。

　　海南地方政府應注意加以區分,兩者之間還是有跡可循的,如經(jīng)適房的面積、容積率、綠地率肯定與改善房大有不同。要注意維持保障性住宅的數量和價(jià)格穩定,限制投資性住房的過(guò)快膨脹,尤其是要對捂盤(pán)囤積等非法炒作行為嚴厲打擊。

　　至于調控手段,要看到財稅和信貸在功能上的差異。銀根的收縮固然可以起到一定的抑制作用,但對于實(shí)力雄厚的投資者效果并不明顯。我們要警惕海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資已經(jīng)不限于國內大城市的剩余資本,連國際游資也在試圖進(jìn)入。

　　因此加大財稅政策的調控力度才是下一步的重心。財產(chǎn)稅是最好的調節機制,可以考慮在海南進(jìn)行物業(yè)稅試點(diǎn)改革,時(shí)機成熟再全面推開(kāi)。

　　專(zhuān)家透視之旅游定位

　　國際旅游島不應是“豪華別墅區”

　　中國社會(huì )科學(xué)院旅游研究中心特約研究員劉思敏

　　“國際旅游島”的建設,囊括了經(jīng)濟發(fā)展的結構、福利的結構和人本關(guān)懷的結構等方方面面的科學(xué)推進(jìn),是一種新型的、和諧的發(fā)展模式。

　　由于涉及國家部署問(wèn)題,對于海南未來(lái)的發(fā)展,不能光以GDP來(lái)衡量,更多地要放在國家的角度去看。海南要作為生態(tài)補償機制試點(diǎn)省,在“洋浦風(fēng)波”和“地產(chǎn)泡沫”的破滅之后,要想走出發(fā)展的迷途,在全國兄弟省市GDP排名中,海南要有長(cháng)期敬陪末座的勇氣。

　　很長(cháng)一段時(shí)間以來(lái),海南島都以“東方夏威夷”自喻。其實(shí),這僅僅是以椰風(fēng)海韻等一部分自然資源來(lái)比較的�？梢钥隙ǖ卣f(shuō),從自然風(fēng)光、環(huán)境條件、氣候條件等先天條件來(lái)看,海南島與夏威夷相比,并不具有明顯優(yōu)勢。

　　雖然夏威夷旅游發(fā)展的經(jīng)驗特別是旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、地方特色與現代服務(wù)業(yè)的結合,可以為海南學(xué)習與借鑒,卻未必是最佳的市場(chǎng)定位范本。

　　海南省范圍的南海旅游,在地理環(huán)境、周邊國情、區域發(fā)展狀況等諸多方面,都與地中海存在極多的相似特點(diǎn),南海類(lèi)似于地中海。

　　海南國際旅游島要想切實(shí)發(fā)展,應該以地中海為范本,把“東亞地中�！弊鳛槭袌�(chǎng)定位,并以此為載體,確立與南海周邊國家和地區的競合關(guān)系。

　　印度尼西亞、馬來(lái)西亞等周邊國家和地區,與海南省,在目的地形象上是合作關(guān)系,客源上是競爭關(guān)系。東亞,包括東南亞和東北亞。東南亞實(shí)際上就是中國南海周邊的將近10個(gè)國家和地區,可以成為互為客源、區域品牌共享的競合關(guān)系。因此,以海南島為龍頭的海南旅游,面對世界地圖,應該眼睛朝上,找準自己的“北”。

　　海南旅游永遠的第一大市場(chǎng),應該是中國大陸,真正服務(wù)于內需,讓國人享受到國際化水平的旅游休閑服務(wù)。如果軟硬件水平到位、價(jià)格合理,海南完全可能成為國內游客海濱觀(guān)光與度假的首選市場(chǎng)。近期海南房地產(chǎn)價(jià)格狂飆,極不理性,前景堪憂(yōu),海南應該是全國人民的“四季花園”(“公共綠地”),而不是“第二居所”,更不是“豪華別墅區”,房地產(chǎn)應該著(zhù)重發(fā)展的,是包括度假村、產(chǎn)權式酒店等在內的旅游地產(chǎn)。(記者蔡華鋒)