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　　房地產(chǎn)稅的真正功能是調節人們的改善性結構性需求。就像汽車(chē)一樣，對大排量汽車(chē)征重稅，讓消費者少買(mǎi)大排量汽車(chē)，房地產(chǎn)稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買(mǎi)房，或買(mǎi)小房不買(mǎi)大房。因此，房地產(chǎn)稅是長(cháng)性慢效，不是可以臨時(shí)隨便拿來(lái)對付急用的。

　　經(jīng)濟學(xué)家華生3日接受中國證券報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，用房產(chǎn)稅改革來(lái)調控房?jì)r(jià)的做法并不成熟。房產(chǎn)稅改革既不能打擊投機需求，也不能抑制投資需求。要遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，土地增值稅和個(gè)人所得稅的作用比房產(chǎn)稅更直接有效。

　　房產(chǎn)稅名不副實(shí) 弊大于利

　　中國證券報記者：現在社會(huì )上關(guān)于房產(chǎn)稅的呼聲很高，您認為目前用房產(chǎn)稅改革來(lái)調控房?jì)r(jià)的做法是否成熟？

　　華生：應當說(shuō)今后全面征收“房地產(chǎn)稅”或者稱(chēng)“財產(chǎn)稅”是國際慣例，也是改革的大方向，可以推動(dòng)地方政府從“土地財政”轉化為“稅收財政”。目前變通的房產(chǎn)稅似乎成為調控政策的中心和輿論的焦點(diǎn)，但其實(shí)這種打擦邊球的辦法有很大的誤導，并不成熟和可行。

　　為什么不成熟？首先是法律法規的制度準備不成熟。對居民住宅征稅是我國稅制結構的重大改變，解決的主要是財產(chǎn)和收入分配不均的矛盾。這完全是一個(gè)新稅種，用現有的房產(chǎn)稅來(lái)代替存在客觀(guān)上的困難。主要難點(diǎn)在于，現行的房產(chǎn)稅是針對房屋的原值扣除一定比例后征收，但實(shí)際上房屋本身價(jià)值很小，蓋成了就開(kāi)始貶值，只有土地是不斷升值的。所以國外的房地產(chǎn)稅都是主要依據土地及房屋的市場(chǎng)評估價(jià)格來(lái)征收，以滿(mǎn)足地方政府財政收入不斷增長(cháng)的需要。因此新稅種的名稱(chēng)，必須包括土地，而且主要是土地，不然的話(huà)將完全名不副實(shí)。因為單純的房屋本身根本不值多少錢(qián)，房產(chǎn)稅沒(méi)什么可征。

　　其次，開(kāi)征的難度非常大。普遍開(kāi)征會(huì )顯著(zhù)加重一般老百姓的負擔，目前幾乎完全不可能。但如果不普遍開(kāi)征，又意味著(zhù)房產(chǎn)稅在相當長(cháng)的時(shí)間內不可能成為地方政府的主要收入來(lái)源。而且差別開(kāi)征，按面積或按套劃線(xiàn)弊病都很多，既收不了多少稅，還會(huì )引出很多新的不公平和麻煩。搞得不好，就可能成為利空出盡，房?jì)r(jià)新一輪炒作的由頭。

　　中國證券報記者：既然我國土地是國有的，在購房人已經(jīng)一次性繳納了40年或70年土地出讓金的情況下，再征收房地產(chǎn)稅，是否存在重復征稅的情況？

　　華生：有很多人認為，我國土地是國有的，私人沒(méi)有產(chǎn)權，因此不能對個(gè)人征稅，這種看法也不正確。土地使用權是在不斷增值的，因此既可以對土地所有權征稅，也可以對土地使用權征稅。從國外的經(jīng)驗來(lái)看也是這樣。如英國的房產(chǎn)就存在兩種情況，一種是有地權的，稱(chēng)為“free hold”，另一種是不帶地權的稱(chēng)為“l(fā)ease hold”，但是在地方政府征財產(chǎn)稅時(shí)是沒(méi)有區別的。

　　目前的現實(shí)是，土地使用權的增值部分歸個(gè)人所有，但實(shí)際上應該是社會(huì )和個(gè)人分享。土地是壟斷資源，首先要滿(mǎn)足大部分人的基本需求，所以土地私有的國家也要通過(guò)稅收的方式參與土地增值部分的再分配。

　　我國的土地使用權名義上是70年，實(shí)際上是一種長(cháng)期產(chǎn)權，到了年限，國家并沒(méi)有收走。我們可以看到，所有拆遷的居民，無(wú)論在原房產(chǎn)住了多久，返還的安置住房都是仍然具備充足的70年產(chǎn)權。買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)也沒(méi)人問(wèn)還剩多少年產(chǎn)權。在我看來(lái)，70年的產(chǎn)權在真正設計整體制度安排，啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的時(shí)候會(huì )象農地承包一樣，被國家明確為長(cháng)期持有。

　　現在地方政府都熱衷于賣(mài)地，但是要看到城市的規模不能無(wú)限的擴張，這是個(gè)大趨勢，地方政府把土地都賣(mài)完了，收入從哪里來(lái)？土地出讓金應該跟保障房建設掛鉤，這樣地方政府就沒(méi)有錢(qián)來(lái)搞其他的項目。房地產(chǎn)稅最終要促成我國的土地財政向稅收財政的轉變，這樣既完成了稅制的改革，也解決了保障房建設的資金來(lái)源。