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　　對話(huà)人 　　

　　萊納·陸克斯(Rainer Lux)，著(zhù)名抵押貸款專(zhuān)家、德國信貸銀行協(xié)會(huì )旗下的服務(wù)機構HypZert GmbH抵押貸款認證有限公司總經(jīng)理。該公司專(zhuān)門(mén)從事抵押貸款研究及評估師資格認證，根據巴塞爾協(xié)議對德國房地產(chǎn)銀行的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評級，并以此為基礎建立了房地產(chǎn)抵押數據庫，有效規避了德國房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險。

　　對話(huà)動(dòng)機

　　美國金融機構向外貸款時(shí)依賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)抵押物的預期價(jià)值，在利率突然上漲之后，貸款無(wú)法按時(shí)償還、房?jì)r(jià)下跌、貸款因抵押物貶值而質(zhì)量下降從而成為次貸危機的導火索。如今次貸危機引發(fā)的金融海嘯占據了全球財經(jīng)媒體的頭條，并引發(fā)一系列經(jīng)濟動(dòng)蕩。德國是抵押貸款市場(chǎng)比較穩定的少數歐洲國家之一，其抵御市場(chǎng)危機的方法值得中國參考。

　　9月26日，德國HypZert GmbH抵押貸款認證有限責任公司總經(jīng)理萊納·陸克斯應中國銀行業(yè)協(xié)會(huì )之邀來(lái)華就房地產(chǎn)抵押貸款評估評級、銀行的風(fēng)險管理等問(wèn)題進(jìn)行了演講。

　　●如果美國也用這個(gè)抵押貸款評估方法，我覺(jué)得次貸危機根本不會(huì )發(fā)生，即使發(fā)生，也不會(huì )這么嚴重。這不僅僅只是我個(gè)人的看法，同樣也是歐洲央行的看法�！　�

　　●很多人以為一處房產(chǎn)當時(shí)能賣(mài)多少錢(qián)，它的市場(chǎng)價(jià)值就是多少，而我們不這么看。我們側重長(cháng)期持續的價(jià)值而非當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，計算這兩個(gè)價(jià)值的思維方式是非常有區別的�！　�

　　●與美國以資產(chǎn)為支持的ABS債券實(shí)行證券化的方向相反，我們是將其放在銀行的資產(chǎn)負債表上�！　�

　　●德國負責債券監管的部門(mén)都把派出機構辦公室設在銀行里，所以他們天天監管這個(gè)抵押資產(chǎn)的價(jià)值是不是發(fā)生了一些變化；不像有的國家的監管機構，每隔一段時(shí)間下來(lái)看一看就可以了。

　　次貸危機源于抵押物評估方式有問(wèn)題

　　新京報：美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)誘發(fā)了次貸危機，你作為從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)多年的老兵，是怎么看待這場(chǎng)危機的？

　　陸克斯：美國次貸危機的爆發(fā)從表面來(lái)看是出現大量無(wú)法還貸的貸款者所致，從深層次講，是美金融機構對抵押貸款債權的評估方法有問(wèn)題。其使用即期或當前的市場(chǎng)價(jià)值對房地產(chǎn)融資進(jìn)行評估，而抵押貸款的償還一般需要30年左右。在30年這么長(cháng)一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)的升跌都是無(wú)法預計的，所以對我們來(lái)說(shuō)，用今天的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)計算30年期限的抵押貸款價(jià)值是不可能的。在德國，我們采取長(cháng)期的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)評估抵押貸款債權，因此這一市場(chǎng)是相對穩定的。

　　他們很多評估手段也缺乏科學(xué)性。比如一家德國銀行不會(huì )讓一個(gè)德國的估價(jià)師對紐約的一個(gè)建筑進(jìn)行評估。因為德國的估價(jià)師不了解美國的法律，另一方面他生活在德國，對美國市場(chǎng)也不太熟悉，所以遇到此類(lèi)業(yè)務(wù)，德國銀行一般委托國外的估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)。

　　在幾個(gè)星期以前，我在柏林碰到這樣一個(gè)估價(jià)師———他的辦公地點(diǎn)在英國倫敦、只會(huì )說(shuō)英文而不會(huì )說(shuō)德文、第一次到柏林。我問(wèn)他來(lái)柏林干什么，他說(shuō)來(lái)對一個(gè)建筑物進(jìn)行評估。我說(shuō)那我們一起去吃飯聊聊吧。他拒絕了，說(shuō)他當天還要飛回倫敦去。這個(gè)估價(jià)師的評估過(guò)程大約是：德國是一個(gè)很大的國家，柏林又是首都，柏林一平方米的租金只有4個(gè)歐元到10歐元。而倫敦是一平方米20到25歐元，巴黎是15到20歐元左右；所以他認為柏林的租金，是非常便宜的，有很大的升值潛力。

　　我當時(shí)想，一個(gè)第一次到柏林、不會(huì )德文而且只在這兒待3個(gè)小時(shí)的人，怎么可能對柏林的地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)？他根本不了解當地情況，比如在德國我們有一個(gè)《租約法》，它強行規定禁止任意提高租金。一套房子今天租金是4歐元，我明天就去裝修然后把租金提高到11歐元，這在德國是根本不可能的。德國法律規定，你如果申請裝修，在三年之內可以把租金提高11%，也就是說(shuō)你可以把房租從5歐元提高到5.55歐元，但是不能提高到11歐元。所以只有非常熟悉當地建筑物的估價(jià)方式和這方面的法律，你才可以進(jìn)行一個(gè)比較準確的估價(jià)。

　　新京報：按照這個(gè)意思，如果采取德國對抵押貸款債權的評估方法，那么美國今天發(fā)生的金融危機就不會(huì )出現？

　　陸克斯：是的。如果美國也用這個(gè)抵押貸款評估方法，我覺(jué)得次貸危機根本不會(huì )發(fā)生，或者即使發(fā)生，也不會(huì )像現在這么嚴重。這不僅僅只是我個(gè)人的看法，同樣也是歐洲央行的看法。

　　很多人以為一處房產(chǎn)當時(shí)能賣(mài)多少錢(qián)，它的市值就是多少，而我們不這么看。我們側重長(cháng)期持續的價(jià)值而非當時(shí)的市值，計算這兩個(gè)價(jià)值的思維方式有很大區別。

　　按照前一個(gè)標準來(lái)計算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，你會(huì )查今天這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格是多少。但是如果你要按后一個(gè)標準來(lái)估算抵押貸款價(jià)值，就要算出來(lái)持續性的一個(gè)價(jià)值。所以也應該考慮到一些未來(lái)的因素。就是說(shuō)，我們首先要憑著(zhù)經(jīng)驗，根據所在的這個(gè)城市過(guò)去的房地產(chǎn)的發(fā)展歷史，來(lái)總結它可能具有的規律；另一方面根據這個(gè)規律，結合今天這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)值，也應該可以判斷未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展和資產(chǎn)價(jià)值發(fā)展的趨勢。這樣的話(huà)，我們考慮的一個(gè)是過(guò)去，一個(gè)是現在，一個(gè)是未來(lái)。這樣就可以進(jìn)行一個(gè)持續的估價(jià)，從而得出比較準確的抵押貸款價(jià)值。

　　新京報：那么是什么導致美國采取即期評估的方式呢？美國是市場(chǎng)經(jīng)濟最發(fā)達的國家之一，難道他們對這種市場(chǎng)風(fēng)險沒(méi)有預測嗎？

　　陸克斯：我想主要是因為他們對于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè )觀(guān)。這和9年前我在波蘭的經(jīng)歷很像。1997年，我去那里作報告，向他們展示了一張房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢的曲線(xiàn)圖，結果聽(tīng)眾們都笑了。我當時(shí)以為是翻譯翻錯了。經(jīng)解釋才明白波蘭當時(shí)剛剛開(kāi)放，整個(gè)經(jīng)濟都是國有制的，對市場(chǎng)經(jīng)濟的認識還很淺，聽(tīng)眾認為這個(gè)市場(chǎng)只會(huì )上升的呀，怎么會(huì )有曲線(xiàn)起伏的時(shí)候呢？

　　在美國也是同樣的情況，但與波蘭不同的是，長(cháng)達近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮讓人喪失了理性，以致次貸危機的前一年每個(gè)人還認為市場(chǎng)會(huì )往上跑，他們想象不了會(huì )下跌。

　　德國債券不走證券化之路

　　新京報：美國金融機構以不動(dòng)產(chǎn)為抵押物來(lái)保證貸款的安全，德國銀行也是如此，可為什么德國國內的抵押貸款市場(chǎng)卻一直平穩？

　　陸克斯：美國次級抵押債券ABS的一個(gè)明顯做法是實(shí)行證券化，這是與德國抵押債券最顯著(zhù)的不同。如果對抵押貸款進(jìn)行證券化該債券不計在銀行的資產(chǎn)負債表上，可能也會(huì )給銀行帶來(lái)一些好處，但是風(fēng)險就會(huì )被忽略。

　　德國抵押債券市場(chǎng)上非常重要的一種債券叫潘德布雷夫(Pfandbrief)債券，占市場(chǎng)份額的44%。與美國以資產(chǎn)為支持的ABS債券實(shí)行證券化的方向相反，我們是將其放在銀行的資產(chǎn)負債表上。因為被抵押的資產(chǎn)包括在銀行的資產(chǎn)負債表中，銀行不得不關(guān)心它的安全性和質(zhì)量，非常重視這個(gè)資產(chǎn)的質(zhì)量和估價(jià)，使得這個(gè)債券非常保險。潘德布雷夫債券在發(fā)行不久之后就售罄，而且隨時(shí)都可以去變現，具有非常高的流通性，其安全程度幾乎可以與國債媲美。

　　潘德布雷夫債券的做法跟證券化有很大的區別。與證券化的資產(chǎn)相比，我們對流動(dòng)性債券抵押的資產(chǎn)的質(zhì)量要求要高得多，也就是說(shuō)它的估價(jià)也應該是非常保守的，非常謹慎的。正是由于這種謹慎，即使市場(chǎng)環(huán)境比較困難的情況下，比如說(shuō)在過(guò)去的4到5個(gè)月當中，德國分管這個(gè)債券的銀行隨時(shí)隨地都能夠得到流動(dòng)性。

　　新京報：您認為德國的這種經(jīng)驗適合中國的市場(chǎng)嗎？

　　陸克斯：我不知道中國的情況怎么樣。在很多歐洲國家，都是按照德國的經(jīng)驗這么做，有的是完全照搬，有的國家根據自己的國情進(jìn)行一些調整。比如說(shuō)波蘭、烏克蘭、意大利，他們受到德國的啟發(fā)，使用了我們的抵押債券評估方法。(記者 周鵬飛)