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　　面對今年這股房地產(chǎn)市場(chǎng)多年不遇的寒流，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是各地政府都在絞盡腦汁刺激市場(chǎng)、恢復信心。在各地頻頻出臺的救市組合中，住房公積金政策的調整格外引人注目，尤其是近日上海、溫州、北京三地傳來(lái)的住房公積金新動(dòng)向，在貸款額度、支取方式、繳存時(shí)間等方面都有大手筆的變動(dòng)。

　　住房公積金貸款門(mén)檻，越來(lái)越低

　　上海在上個(gè)月出臺了14條救市政策，其中對住房公積金政策做了較大調整。隨后，上海市公積金管理中心在10月30日正式發(fā)布通知：自2008年11月1日至2009年12月31日止，對第一次購買(mǎi)自住住房，且有兩個(gè)人及以上參與貸款的借款家庭，每戶(hù)家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元；若有補充住房公積金的，每戶(hù)家庭最高貸款限額為80萬(wàn)元；最低首付款比例調整為20%。

　　10月下旬，在溫州市住房公積金擴面經(jīng)驗交流會(huì )上，為了鼓勵非公企業(yè)建立公積金制度，該市許多縣(市、區)降低了公積金繳存比例的門(mén)檻。據悉，隨著(zhù)溫州市公積金制度擴面工作的加速，將會(huì )有越來(lái)越多包括新溫州人在內的非公企業(yè)職工，通過(guò)這一住房保障制度改善自己的居住條件，其中一些新規已在醞釀中，包括連續一年每個(gè)月繳納100多元后，就能申請最高額度為50萬(wàn)元的公積金住房貸款；如果不買(mǎi)房子，則可以每半年提取一次用于租房。

　　北京住房公積金管理中心則在11月5日下發(fā)通知：北京市民申請公積金貸款，貸款最高額度由以往的60萬(wàn)元上調至80萬(wàn)元；取消每年支取一次的硬性要求，并盡快達到按月支��；同時(shí)，今后對購買(mǎi)政策性住房的市民，申請住房公積金貸款時(shí)可以不受住房公積金繳存時(shí)間的限制，即繳存一個(gè)月也能申請公積金貸款。

　　從三地的公積金調整方向來(lái)看，住房公積金的放貸門(mén)檻越來(lái)越低。

　　降低門(mén)檻，著(zhù)眼于解決中低收入家庭住房問(wèn)題

　　其實(shí)降低住房公積金的放貸門(mén)檻，早在建設部的考慮之中。

　　在今年3月17日住房與城鄉建設部發(fā)布的“2007年全國住房公積金繳存及使用情況”報告中表明，目前全國住房公積金賬戶(hù)余額有4107億元，扣除風(fēng)險管理基金等撥備資金后，仍有2186億元資金沉淀賬戶(hù)，成為“睡眠資金”。沉淀資金占公積金總額比例達到了22.76%，盡管這一數據已經(jīng)比去年下降了近2個(gè)百分點(diǎn)，但仍遠低于國外同性質(zhì)基金的使用率。

　　住房與城鄉建設部數據表明，截止到2007年末，全國住房公積金繳存人數為7187.91萬(wàn)人，比上年增長(cháng)了3.77%。但是相比全國幾億人的在崗職工人數來(lái)說(shuō)，住房公積金覆蓋范圍仍然偏小。事實(shí)上，依據國家審計署2006年對住房公積金的審計結果，2005年全國住房公積金個(gè)人貸款有44.9%發(fā)放給了繳納額排在前20%的人群。這一狀況在隨后兩年內幾乎沒(méi)有改變。

　　建設部新成立的住房保障與公積金監管司相關(guān)負責人也在此前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“用公積金幫助中低收入家庭支付房租也在考慮范圍之內�！辈⑼嘎豆�積金政策改革將進(jìn)一步向中低收入家庭傾斜：中低收入家庭利用公積金購買(mǎi)限價(jià)房、經(jīng)濟適用房等政策性住房將在利率、期限上給予優(yōu)惠�！暗�這一切的前提是完善風(fēng)險管理�！�

　　防范風(fēng)險，重在理順低首付與高貸款額度的關(guān)系

　　公積金作為一項調節的杠桿，的確能刺激一部分購買(mǎi)力，在房產(chǎn)銷(xiāo)售上起到一定促進(jìn)作用。對于廣大購房者來(lái)說(shuō)，公積金貸款門(mén)檻降低，無(wú)疑是個(gè)好消息。但是在全球經(jīng)濟疲軟，市場(chǎng)持續低迷，購房者消費信心不足的現在，指望它一出手就能完全改變格局顯然不現實(shí)。另外，其風(fēng)險也令一些購房者和業(yè)內人士擔憂(yōu)：門(mén)檻降低后，購房者的實(shí)際還貸能力能否跟上？

　　對此，浙江省公積金管理中心的一位工作人員認為：“各地的情況不同，公積金政策調整也不盡相同，和當地的工資水平、房產(chǎn)價(jià)格、首付門(mén)檻都有關(guān)系�！痹撊耸勘硎�，“光是公積金額度的變化，我認為不會(huì )產(chǎn)生很大風(fēng)險，畢竟在公積金申請上有比較嚴格的條件限制，但是首付款比例下調很多的話(huà)，無(wú)疑會(huì )對今后還貸產(chǎn)生影響，加大銀行的放貸風(fēng)險，何況公積金保障的是中低收入家庭，而他們在經(jīng)濟波動(dòng)中受影響較大�！�

　　在上海市公積金管理中心于日前補充公布的“住房公積金個(gè)貸政策咨詢(xún)問(wèn)答”中，對可享受貸款總額80萬(wàn)元的貸款人定出了4個(gè)條件：一是第一次購買(mǎi)自住住房；二是每戶(hù)家庭有兩個(gè)人及以上參與貸款的共同借款人；三是每戶(hù)家庭有兩個(gè)人及以上均有補充住房公積金的；四是符合其他住房公積金繳存、貸款條件(如連續繳存6個(gè)月以上、余額倍率、還款能力等)。據悉，對只有一個(gè)人參與貸款的家庭，若是第一次購買(mǎi)自住住房，公積金可貸款額度不超過(guò)30萬(wàn)元。

　　從上海市的公積金貸款發(fā)放條件來(lái)看，對于購房者的實(shí)際還貸能力及可能存在的風(fēng)險都進(jìn)行了較好的把控。

　　浙大房地產(chǎn)研究所所長(cháng)趙杭生認為：“公積金貸款最高額度的調整其實(shí)是政府救市的一種策略。一方面它降低了買(mǎi)房者的負擔，刺激了一部分的購買(mǎi)力，也給了實(shí)在的優(yōu)惠；另一方面，政府還是希望能通過(guò)這個(gè)政策調整來(lái)緩解市場(chǎng)低迷的狀況�！�

　　針對降低首付比例，加大公積金貸款額度帶來(lái)的風(fēng)險，他表示：“據我所知，公積金貸款的申請在審查上還是很?chē)栏竦�。此外雖然全球經(jīng)濟形勢不好，但是中國經(jīng)濟的基本面沒(méi)有改變。中國人歷來(lái)的消費觀(guān)念是保存一定的儲蓄額，在還貸上會(huì )留出余地，這也會(huì )在很大程度上降低公積金貸款的風(fēng)險�！�(徐叔競）