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　　租金上漲 八成業(yè)務(wù)成租賃

　　近期隨著(zhù)大批畢業(yè)學(xué)生離校及就業(yè)潮的展開(kāi)，上海住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了傳統周期性熱潮。加上今年調控政策之下，部分購房者調整置業(yè)計劃，短期租賃過(guò)渡靜待房?jì)r(jià)拐點(diǎn)，也使得當下住宅租賃市場(chǎng)中需求方的經(jīng)濟實(shí)力略強過(guò)往年；同時(shí)在政策重壓下，更有眾多投資客群轉售為租。供需兩旺之下，今年6月租賃市場(chǎng)繁榮程度尤勝去年，租金水平也開(kāi)始悄然攀升，中低端物業(yè)的租金上揚拐點(diǎn)更為明顯。

　　記者昨日在老西門(mén)某中介門(mén)口看到，以往密密麻麻的“售房信息”已被各色各樣的“租賃房源”所取代，在門(mén)店的不少突出位置，房源出租信息已成為“主角”。該公司中介經(jīng)紀人向記者坦言，房產(chǎn)新政出臺后，要賣(mài)一套房子太難了。而相比之下，租賃市場(chǎng)卻沒(méi)有受太多影響，甚至比之前還要火爆些。

　　記者在多家門(mén)店了解到，由于交通便利配套成熟以及舉辦世博會(huì )等原因，區域內的租金比去年有了小幅上揚，房齡在10年以?xún)龋?0平方米左右的2房租金在6000元/月左右；110平方米的兩房則在8000元/月左右，而120平方米以上的三房月租金則超過(guò)1萬(wàn)元。 “業(yè)主普遍在提高租金價(jià)格�！倍辔恢薪榻�(jīng)紀人向記者證實(shí)。

　　上海中原浦東大道分行經(jīng)理夏梅芬向記者介紹，由于學(xué)生、世博及過(guò)渡性租客的增加，因此促進(jìn)了近期租賃市場(chǎng)的活躍。在五、六月份該區域的租賃客戶(hù)已經(jīng)占到上門(mén)客的60%-70%。然而由于租客偏向于2000元/月的一房，以及2500-3000元/月的兩房，因此造成了小戶(hù)型房源的稀缺，在“供不應求”的勢態(tài)下，房東有了提高租金的舉措。 “租金基本上漲了10%。 ”夏梅芬如是說(shuō)。

　　上海中原中山分行的黃雅燕也向記者介紹，目前中山公園出現了部分“轉售為租”的房源，租賃掛牌量相較于5月份上漲了15%左右，且以?xún)煞�、三房為主�？蛻?hù)方面，不僅出現了一部分“延長(cháng)性租賃客”，還出現了部分 “過(guò)渡性租賃”和“世博短租客”，使得租賃成交量相較于5月份提高了20%左右。

　　面對當前租賃市場(chǎng)的成交活躍，房東也開(kāi)始將租金價(jià)格提高。據上海中原中山分行經(jīng)理黃雅燕介紹，目前區域內租金相較于5月份上漲了10%左右，以小戶(hù)型房源租金上漲最為明顯。目前老公房?jì)煞孔饨馂?000-3500元/月，次新房?jì)煞孔饨馂?000-7000元/月。

　　另一位在21世紀不動(dòng)產(chǎn)工作的徐先生告訴記者，中心城區如靜安寺附近的新裝修二房月租如今最低價(jià)位也要3000元，高的將近要7500元。 1000元以下幾乎只能租到老式里弄不到10平方米廚衛合用的亭子間，而徐匯區房屋條件較差的一室老公房月租金也要近2500元。 “現在房?jì)r(jià)已經(jīng)很高，漲幅不可能太大，大概在10%左右，最高不會(huì )超過(guò)20%”。徐先生向記者透露。

　　而畢業(yè)學(xué)生青睞的高校周邊房也有了5%-10%的漲幅。中原地產(chǎn)國權分行的鮑賢明經(jīng)理告訴記者：“五角場(chǎng)附近一套50平方米左右一室一廳新裝修房今年5月租金不到3000元，現在要3200元。整體漲幅大概在5%-10%”。鮑賢明坦言，房屋租賃市場(chǎng)的如火如荼，以至于租賃成交量已占中介公司總交易額的絕大部分，其所在分行近期的售租比例一般為三七開(kāi)，甚至有時(shí)候到了二八開(kāi)。部分中介公司甚至在5、6月份連一筆買(mǎi)賣(mài)都未成交，租賃業(yè)務(wù)如今成了中介公司的主要收入來(lái)源。

　　與此同時(shí)，目前其所在分行每天來(lái)了解租房信息的人有十幾個(gè)之多。由于地處國權路復旦園區附近，近期的租房人群中應屆畢業(yè)生約占到總人數的一半。學(xué)生中最優(yōu)選擇的房型大約是40-90平方米一室一廳或二室一廳的房子。為了分擔房租上的壓力，多數學(xué)生采取合租或拼房的方式。為此鮑先生向記者算了一筆賬，“復旦周邊一套二室一廳的新裝修房大概在3500-4500元左右，一個(gè)人租一套一房的新裝修也要2800元，這樣算下來(lái)兩三個(gè)人平攤又能省錢(qián)，房屋的條件一般也比一室的好。 ”鮑先生告訴記者，按照目前房屋租賃市場(chǎng)“付三押一”的行規，不少高校畢業(yè)生還未領(lǐng)到頭一個(gè)月工資，就要預付相當于4個(gè)月的租金，林林總總算起來(lái)一位學(xué)生少說(shuō)也要預付6000元甚至更多的房租。比起如今應屆畢業(yè)生3000元左右的普遍月薪，這筆租金早已超過(guò)了他們可以承受的范圍，“工作賺的錢(qián)最多只能付房租，很多父母只能每月補貼孩子生活費。所以現在的房?jì)r(jià)不可能再漲到哪里去了，買(mǎi)不起又租不起只會(huì )惡性循環(huán)。 ”鮑先生坦言道。

　　除此之外，市中心還出現了不少毛坯短租房源。美聯(lián)物業(yè)分析，此現象的出現主要是因為快速上漲的房?jì)r(jià)使得部分投資者改變了以往長(cháng)線(xiàn)投資的策略，轉為短期出租，以期待能夠根據市場(chǎng)走向靈活出售物業(yè)。而同時(shí)由于毛坯房的租金水平相對較低，再加上租期較短，靈活性強，這對于資金實(shí)力不強的外來(lái)求職者以及剛畢業(yè)的大學(xué)生而言具有不小的吸引力，使這一部分旺盛的租賃需求得以順利釋放。

　　雖二手房租賃市場(chǎng)整體回升，“冷熱不均”現象卻有所加劇。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)數據顯示，近三個(gè)月期間，租金在2000-4000元/月的房源成交占比，處于持續上升趨勢中，由4月的35.3%升至6月的39.3%；此類(lèi)房源的掛牌租賃套數，卻較前期有所減少，租金也出現10%左右的上漲。租價(jià)在8000元/月以上的房源交易情況，則相對較為遇冷，占比由4月期間的9.1%，持續滑落至本月的5.2%；部分高端住宅租金水平也在近期出現下降。

　　據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐靜安楓景分行經(jīng)理黃志剛反映，北靜安板塊的標桿樓盤(pán)靜安楓景，其2房和3房房源，租金已較上月有近3000元降幅，目前分別在0.9萬(wàn)元/月和1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/月。由于此類(lèi)房源相對去化速度較慢，近期新增掛牌又有近五成之多，故不少業(yè)主選擇主動(dòng)降價(jià)，以求將房源出租、避免空置。另外，由于租賃掛牌增多、選擇空間變大，租客不再是看1-2套房源便快速簽約，而是要比較5-6套房源之后，才會(huì )有簽約意向，并普遍要求業(yè)主提供讓價(jià)。

　　分析

　　后期市場(chǎng)也難免頓挫

　　據網(wǎng)上房地產(chǎn)租賃掛牌數據顯示，5-6月上海租賃房源供應量上升非常明顯。5月25日租賃掛牌套數為17851套，而6月25日租賃掛牌套數為22904套，增長(cháng)28%。不同物業(yè)結構租金漲幅略顯不同，低端物業(yè)集中的寶山顧村板塊租金漲幅達到5%，中端自住區域楊浦中原板塊租金漲幅達到7%，而高端物業(yè)浦東陸家嘴板塊的漲幅在0.85%。

　　對此，分析人士認為，近期租賃熱潮有著(zhù)雙重動(dòng)力，在買(mǎi)賣(mài)冷清的襯托之下，租賃市場(chǎng)的活躍更加顯眼。應該看到的是，眼下的租賃熱潮并不能規避周期性及政策性因素，特別是從買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)轉移過(guò)來(lái)的臨時(shí)過(guò)渡群體不久仍將會(huì )大量溢出。與當前快速升溫相似，后期市場(chǎng)也難免頓挫。

　　分析人士還指出，二手房租金上漲除受供、求偏緊，房東主動(dòng)上調價(jià)格等因素影響外，中介公司階段性業(yè)務(wù)結構調整，也是促成租賃市場(chǎng)升溫的主要原因。調控新政效應逐步體現下，為能順利渡過(guò)市場(chǎng)低迷期，中介門(mén)店業(yè)務(wù)重心開(kāi)始向租賃傾斜，在多數租金上漲的板塊，這種表現更為明顯，租賃開(kāi)單量可占到業(yè)務(wù)總量的五成。此外，相比看房客戶(hù)明顯增加，可租房源在數量和質(zhì)量上則顯不足，多家中介爭取一單業(yè)務(wù)時(shí)有發(fā)生，租金也在競爭中被人為抬高。

　　美聯(lián)物業(yè)上海研究部認為在如今房?jì)r(jià)初現向下跡象的情況下，租金逆市上漲行為正引起市場(chǎng)各方關(guān)注。其近段時(shí)間的增長(cháng)幅度雖然會(huì )縮小困擾多年的房屋租售比懸殊的關(guān)系，但仍舊不可避免造成租客生活成本的提高，促使合租等行為增長(cháng)。預計近期租金的上漲將加快公租房政策的研究與公布周期，而作為房產(chǎn)稅配套政策的公租房政策，其出臺意在抑制房東在房產(chǎn)稅開(kāi)征后的轉嫁行為，因此公租房政策公布后可能會(huì )引導市場(chǎng)一部分的租金價(jià)格，而作為福利性質(zhì)的政策，其租金必然不會(huì )很高，成為節制到時(shí)租金飛漲的一道枷鎖。

　　張駿斕 王毅鵬 見(jiàn)習記者 俞佳 沈夢(mèng)捷