日前，中國指數研究院發(fā)布了題為《2010年上半年房地產(chǎn)政策分析及走勢展望》的報告。報告認為，在多重政策疊加作用下，房?jì)r(jià)上漲得到有力遏制，調控目標有望年內實(shí)現。本輪調控中打擊投機行為和規范市場(chǎng)秩序的措施，將在未來(lái)得到部分保留，并成為常態(tài)政策。

　　調控目標有望年內實(shí)現

　　報告指出，本次房地產(chǎn)新政通過(guò)供需雙向調節、全方位管理形成多重政策疊加效應，有力遏制了房?jì)r(jià)繼續上漲。供求方面，大幅增加土地供應量等措施加大了房屋供應量，“二套房貸”等政策控制了投資性需求；5-6月，國稅總局密集出臺加強土地增值稅征收的一系列措施，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的不合理利潤空間，對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大威懾力。

　　多重政策的疊加效應已對住房消費預期產(chǎn)生顯著(zhù)影響。指數研究院的調查顯示，36.1%的購房者對本輪房地產(chǎn)調控有較大信心，同時(shí)近六成購房者認為房?jì)r(jià)將下行，其中39.2%的購房者認為房?jì)r(jià)會(huì )在一年內小幅下降。從市場(chǎng)數據看，部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢開(kāi)始得到遏制，政府調控目標有望年內實(shí)現。1-5月，全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)漲幅較去年下降12.1%，5月全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)年內首次環(huán)比下降。從各區域銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，上海、浙江和北京等區域銷(xiāo)售均價(jià)漲幅回落速度最快。

　　地方細則高開(kāi)低走

　　在中央調控政策出臺后，多省市陸續公布了調控政策細則或市場(chǎng)監管措施。其中，青島、北京、深圳及浙江要求限制多套房及非本地居民貸款，除此之外，多數省市的調控內容以增加市場(chǎng)供應為主，對以限制需求為目的的差別化信貸政策并未出臺過(guò)多嚴厲措施。相較于4月中央密集出臺的一系列嚴厲政策，地方細則略顯“溫和”。

　　報告指出，對于中央政府而言，目前諸多調控政策的效果還未顯現，處于對調控效果的監測期，出臺新政策會(huì )更加謹慎。對于地方政府而言，新政已十分嚴厲，鑒于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況不同，倘若地方細則過(guò)于嚴格，市場(chǎng)出現極度萎靡狀況的可能性將增大，從而對樓市及實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展造成不利影響。因此，地方細則對需求方面的嚴格管控已相對松動(dòng)，近期更傾向于確保供給與規范市場(chǎng)秩序等方面。

　　部分調控政策將成常態(tài)

　　報告認為，盡管調控力度在某個(gè)階段必然會(huì )有所減弱，但未來(lái)政府還將在一定程度內繼續限制投資投機需求，使商品房回歸居住屬性。究其根本，政府不僅擔憂(yōu)房?jì)r(jià)過(guò)快上漲引發(fā)民生問(wèn)題，更無(wú)法忍受房地產(chǎn)強大的吸金能力削弱實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展的動(dòng)力，資產(chǎn)價(jià)格泡沫的膨脹極易使中國重蹈日本覆轍。

　　自2002年以來(lái)，中國工業(yè)企業(yè)利潤率一直穩定在5%至6%，但商品房?jì)r(jià)格的漲幅均在兩位數以上，實(shí)體經(jīng)濟的低收益率驅動(dòng)資金不斷流入房地產(chǎn)；同期的商品房交易總額占居民存款的比重也從2001年的10%提高到了2009年的25%。如果商品房投資性需求無(wú)法得到有效抑制，各路資金流入房地產(chǎn)的情況就難以得到改變。

　　此外，報告還認為，出于地方政府財政開(kāi)源的需要，無(wú)論近期內物業(yè)稅(房產(chǎn)稅)是否開(kāi)征，未來(lái)房產(chǎn)保有環(huán)節征稅將不可避免，但土地出讓金制度不會(huì )有所改變，未來(lái)只會(huì )繼續加強。記者 童 可