隨著(zhù)國家嚴厲遏制高房?jì)r(jià)的宏觀(guān)調控政策的實(shí)施，住宅投資瞬間遭受重創(chuàng )，市場(chǎng)觀(guān)望情緒加重。由于商業(yè)地產(chǎn)此次沒(méi)有受到直接沖擊，“住宅黃了，商業(yè)紅了”成為市場(chǎng)新的流行語(yǔ)。

　　在投資者開(kāi)始對商業(yè)地產(chǎn)追捧時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商也把寫(xiě)字樓、商鋪的銷(xiāo)售提到了住宅前面，如何選擇和把控商業(yè)地產(chǎn)呢？記者從專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)商、成功投資者等諸多業(yè)內人士中，討教來(lái)了近期商業(yè)地產(chǎn)投資注意事項。

　　新一輪房地產(chǎn)調控開(kāi)始以來(lái)，鄭州商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值越發(fā)凸顯。目前來(lái)自于省內外的名企都把目光放在商業(yè)地產(chǎn)上，上海升龍集團、上海綠地集團、寶龍集團、新田置業(yè)、錦藝集團、正商地產(chǎn)、長(cháng)城康橋、亞星房地產(chǎn)、永恒置業(yè)、中信中原置業(yè)、國瑞地產(chǎn)、民安置地等，甚至不乏萬(wàn)達地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷入駐鄭州，開(kāi)發(fā)出萬(wàn)達廣場(chǎng)、曼哈頓廣場(chǎng)、鄭州國貿等一個(gè)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目。另外，現代物流、購物中心、專(zhuān)賣(mài)店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現，連鎖超市經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢凸顯、領(lǐng)域拓寬，沃爾瑪、家樂(lè )福、大商新瑪特等國內外大型商業(yè)企業(yè)加快布點(diǎn)，社區商業(yè)也是風(fēng)生水起，每個(gè)區域房地產(chǎn)形勢怎么樣，商業(yè)地產(chǎn)充當起先鋒，大有改變現有商業(yè)版圖之勢，鄭州商業(yè)面臨空前大變局。

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼

　　那么作為投資者，應該怎樣選擇商業(yè)地產(chǎn)，如何才能把“雞蛋”放進(jìn)安全的籃子里呢？鄭州王牌地產(chǎn)的上官同君認為，投資商業(yè)地產(chǎn)，主要評判的是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格與成長(cháng)空間，也就是性?xún)r(jià)比或者稱(chēng)之為投入產(chǎn)出比。性?xún)r(jià)比優(yōu)異的商業(yè)地產(chǎn)，必然具備卓異的增值性。

　　上官同君指出，選擇商業(yè)地產(chǎn)通常需要遵循三個(gè)“標準”，一是要選擇居民聚集、人口集中的地區。人氣旺盛的地區有利于商業(yè)地產(chǎn)的日常營(yíng)運，尤其是開(kāi)設超市、便利店、干洗店這樣的地產(chǎn)。買(mǎi)這樣的商業(yè)地產(chǎn)更容易出租。二要注意商業(yè)地產(chǎn)所處的位置，其在轄區的特點(diǎn)和街道客流的方向與分類(lèi)。尤其是選擇商業(yè)門(mén)面，更是如此，古語(yǔ)云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的買(mǎi)賣(mài)，要選擇街道兩端交通通暢，往來(lái)車(chē)輛、人流較多的街道。三要盡量避免在受交通管制的街道建設和投資商業(yè)地產(chǎn)項目，如今鄭州單行道路很多，不僅開(kāi)車(chē)不方便，停車(chē)也困難。所投資商業(yè)地產(chǎn)特別是店鋪門(mén)前要有適合停放車(chē)輛的位置，店鋪附近最好有公交車(chē)站點(diǎn)，或者出租車(chē)�？奎c(diǎn)。

　　“從商業(yè)地產(chǎn)購買(mǎi)者對商業(yè)地產(chǎn)所在區域的選擇情況可以看出，城市中心區仍是商業(yè)地產(chǎn)購買(mǎi)者的首選，其次是區域中心區，再次是投資熱點(diǎn)區域，另外城市未來(lái)中心區也是熱點(diǎn)。以鄭州為例，城市中心區所占比例為32%，如二七商圈的大上海城、銅鑼灣廣場(chǎng)和二七旺角、火車(chē)站商圈的世貿商城M區，以及清華園SOHO廣場(chǎng)等，都對投資者產(chǎn)生了巨大的吸引力。另外也有投資者把目光選擇在金水區和鄭東新區，比例分別為18%和16%，金水區是傳統行政區，這些年商業(yè)發(fā)展迅速，消費增長(cháng)強勁，又是連接鄭東新區和鄭汴融城的橋頭堡，當然是投資熱點(diǎn)。至于鄭東新區投資者比較看重的是區域發(fā)展前景，鄭州市對該區域發(fā)展的支持力度較大，是未來(lái)鄭州市的經(jīng)濟商貿中心，因此提前布局錯不了。而選擇西區和北區的比例也分別有15%和13%，是因為這兩個(gè)區域一個(gè)是鄭州市的行政中心區，另一個(gè)是新興的人口聚集區，不僅出現了幾個(gè)大型的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，而且這些市場(chǎng)在鄭州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現不俗，也受到投資者的追捧。商業(yè)地產(chǎn)購買(mǎi)者選擇南區的比例只有6%，這一區域的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對緩慢，遠遠不及住宅地產(chǎn)�！鄙瞎偻�君分析道。

　　投資商業(yè)地產(chǎn)需謹慎

　　“過(guò)去，最有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)項目可能就是地段最好，價(jià)格最貴，但現如今，這一‘金科玉律’需要變更一下，因為在現代商業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值除地段因素之外，更受經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的主宰。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值一定程度上受地理位置影響，但在商業(yè)重復經(jīng)營(yíng)嚴重的今天，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值越來(lái)越受到經(jīng)營(yíng)定位的制約，商業(yè)地產(chǎn)的‘特色’也許更為珍貴。投資者需要特別注意這一點(diǎn)�！敝蟹苦嵵輽C構的劉會(huì )友認為。

　　鄭州寶龍商業(yè)物業(yè)管理有限公司的相關(guān)負責人認為，商業(yè)地產(chǎn)作為投資型和以經(jīng)營(yíng)為主的物業(yè)，能否找到合適的商家，能否經(jīng)營(yíng)好，是商業(yè)項目成敗的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位的準確與否，直接影響到整個(gè)項目是否可以成功，投資者是否成功。

　　河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)家認為，作為商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)公司應重經(jīng)營(yíng)，其中最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是定位。商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的原則是“從市場(chǎng)中來(lái)，到市場(chǎng)中去；源于市場(chǎng)，高于市場(chǎng)”。面對復雜的商業(yè)市場(chǎng)，只有通過(guò)深入的市場(chǎng)調研，才能證明定位的可能性與風(fēng)險性；只有實(shí)實(shí)在在地與目標經(jīng)營(yíng)者溝通，才能保證招商的成功幾率，并且必須盡可能爭取率先與品牌商達成協(xié)議，形成龍頭效應。這樣，發(fā)展商在項目啟動(dòng)之前，就能做到游刃有余。對于廣大投資者來(lái)講，投資這樣的商業(yè)地產(chǎn)才是最放心的。(記者 辛漸)