樓市宏觀(guān)調控政策出臺以來(lái)，不時(shí)傳出資金轉投商業(yè)地產(chǎn)的消息，再加上多年以來(lái)形成的“商住價(jià)格倒掛”現象，商業(yè)地產(chǎn)似乎已成為樓市新政下的價(jià)值洼地。但這種投資轉向真的那么簡(jiǎn)單嗎？近日，本報記者就此采訪(fǎng)了五大房地產(chǎn)外資代理行中的三個(gè)，他們均給出否定的答案。

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：住宅市場(chǎng)受到嚴厲調控，投資資金正在從住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉移，目前的情況如何？

　　世邦魏理仕中國區首席運營(yíng)官兼華北區董事總經(jīng)理金勇：從目前的現狀來(lái)看，個(gè)人投資資金從住宅市場(chǎng)撤出很明顯，但并沒(méi)有投入到商鋪和寫(xiě)字樓市場(chǎng)中。換句話(huà)說(shuō)，現階段投資商鋪、寫(xiě)字樓資金的增多和投資普通住宅資金的撤出并沒(méi)有必然聯(lián)系。個(gè)人投資資金主要集中在高端和超高端住宅中，這兩類(lèi)住宅的投資比重大，大概達到50%，其他普通住宅則相對較少。

　　戴德梁行投資部董事葉建成：住宅市場(chǎng)受到調控，與投資資金轉向商鋪、寫(xiě)字樓并沒(méi)有因果關(guān)系，投資住宅和投資商業(yè)地產(chǎn)的投資主體和投資風(fēng)險都不一樣，投資住宅一般為小個(gè)體，投資寫(xiě)字樓和商鋪的實(shí)力要比小個(gè)體強，在宏觀(guān)調控下資金轉投商業(yè)地產(chǎn)需要冷靜的思考。

　　高力國際商業(yè)部董事周曉駿驊：從投資基金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)轉移來(lái)看，樓市資金有更多關(guān)注寫(xiě)字樓和商鋪的趨勢，我們可以看到專(zhuān)做住宅的萬(wàn)科也開(kāi)始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。從個(gè)人投資角度看，最近確實(shí)有一些民間游資涌向商業(yè)地產(chǎn)，比如溫州炒房團回流溫州，他們更加關(guān)注寫(xiě)字樓和商鋪。

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：投資資金轉向以寫(xiě)字樓和商鋪代表的商業(yè)地產(chǎn)，目前還存在哪些問(wèn)題？

　　金勇：個(gè)人投資資金要想轉移商業(yè)地產(chǎn)并不容易，相比普通住宅，商鋪和寫(xiě)字樓的投資情況要復雜得多。普通住宅的投資價(jià)值主要取決于土地增值，而商鋪和寫(xiě)字樓投資主要取決于收益率。

　　普通住宅與以商鋪和寫(xiě)字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)不同，它是兩個(gè)市場(chǎng)，由兩種不同的驅動(dòng)力推動(dòng)，其中寫(xiě)字樓和商鋪需要統一管理、統一招租，更看重后期管理，而住宅不用，投資資金可以在短期內實(shí)現快進(jìn)快出，因此以住宅方式投資寫(xiě)字樓、商鋪，效益要低很多。

　　葉建成：雖然商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格漲幅沒(méi)有普通住宅快，但近幾年漲幅同樣很大，以北京辦公樓市場(chǎng)為例，好地段的價(jià)格已經(jīng)達到每平方米4萬(wàn)元。商業(yè)地產(chǎn)和普通住宅的投資客戶(hù)群不一樣，由于資金總量要求高，投資商業(yè)地產(chǎn)的純投資很少，多數都要借助銀行融資。

　　周曉駿驊：商業(yè)地產(chǎn)和普通住宅的投資客戶(hù)群不一樣，好的商鋪回報率比住宅高，但商鋪的兩極分化很?chē)乐�，�?xiě)字樓雖然單價(jià)沒(méi)有住宅高，但總價(jià)高，而且受貸款政策限制——首付五成、最長(cháng)貸款期10年，門(mén)檻比普通住宅高，對購買(mǎi)群體的資金要求高。

　　個(gè)人資金在轉投商業(yè)地產(chǎn)時(shí)一定要避免選擇的盲目性。寫(xiě)字樓的升值主要在管理上，多傾向于長(cháng)期持有的，它的保值和增值更多依賴(lài)于只租不售，一旦打散賣(mài)，投資會(huì )有很大問(wèn)題。而商鋪的升值則與地段和人流量密切相關(guān)。

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：投資商鋪和寫(xiě)字樓未來(lái)的發(fā)展趨勢如何？

　　金勇：投資商鋪和寫(xiě)字樓短時(shí)間內很難出現爆發(fā)性增長(cháng)，首先投資商業(yè)地產(chǎn)在回報的可持續性上存在一定的問(wèn)題，其次商鋪和寫(xiě)字樓的升值很大程度上在管理上，取決于租戶(hù)和運營(yíng)者的管理，不像住宅資金能夠快速流動(dòng)，再次商鋪的兩極分化很?chē)乐�，好地段的商鋪價(jià)格要比其他商鋪高出一大截。

　　葉建成：短時(shí)間內對商業(yè)地產(chǎn)的投資很難有大的變化，因為商鋪和寫(xiě)字樓的投資回報周期更長(cháng)。相比寫(xiě)字樓市場(chǎng)，我更看好商鋪，未來(lái)商鋪市場(chǎng)發(fā)展潛力更大。與國外成熟的商鋪市場(chǎng)比，中國的商鋪發(fā)展比較慢，還處于發(fā)展初期，升值空間很大，而寫(xiě)字樓的租金的上升空間相對要小很多。

　　周曉駿驊：未來(lái)投資資金是否會(huì )有向商業(yè)地產(chǎn)蔓延的趨勢還不好說(shuō)，但是從目前看，投資商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有對住宅的限制那么多，許多城市的商業(yè)地產(chǎn)有一定的投資空間，但隨著(zhù)投資資金大量轉向寫(xiě)字樓和商鋪、商業(yè)地產(chǎn)投資行為是否會(huì )出現類(lèi)似于住宅市場(chǎng)的過(guò)熱還不好判斷，未來(lái)存在一定的政策風(fēng)險。

　　中國經(jīng)濟時(shí)報：作為外資房地產(chǎn)代理行，在此輪樓市政策變動(dòng)中，對中國樓市前景持什么樣的態(tài)度？

　　金勇：外資長(cháng)期看好中國樓市，目前我們公司更看好寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)，外資在住宅市場(chǎng)所占比率一直比較小。

　　葉建成：外資長(cháng)期看好中國樓市，對投資住宅市場(chǎng)更加謹慎，寫(xiě)字樓和商鋪將成為新的投資熱點(diǎn)。

　　周曉駿驊：外資看好中國樓市，他們購買(mǎi)中國公司的股權、或者成立公司和合資公司進(jìn)入中國樓市，還有一些以基金的方式在中國樓市購買(mǎi)項目。即便是在現在的市場(chǎng)環(huán)境下，外資也沒(méi)有放棄對中國樓市的觀(guān)察，但在投資時(shí)會(huì )選擇相對更好的項目。

　　本報記者 張一鳴