曾被觀(guān)望情緒所掩蓋的“退房潮”從未像現在這樣洶涌。剛剛過(guò)去的6月中旬，繼續下滑的樓市成交量似乎印證著(zhù)“房?jì)r(jià)將要下跌”的傳言，而這一現實(shí)也使部分徘徊在“退”與“不退”兩難之間的人們更為堅定地選擇了前者。通州、昌平等近郊區域的項目已經(jīng)有越來(lái)越多的業(yè)主提出退房的要求。有業(yè)內人士指出，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的進(jìn)一步松動(dòng)，之前受心理因素影響而未顯現的新一波退房潮可能加快到來(lái)。

　　●樓市成交冷場(chǎng) 業(yè)主聯(lián)合要求退房

　　在經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間的等待和磋商之后，香河某房地產(chǎn)項目的30多戶(hù)業(yè)主最終決定聯(lián)合起來(lái)，去找開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房。而早在5月初，該項目已經(jīng)成功退房的另一波業(yè)主成為了后來(lái)者們學(xué)習的榜樣。

　　來(lái)自北京朝陽(yáng)區的劉小姐4月份以6000多元的單價(jià)在該項目購買(mǎi)了一套三居，然而在交納定金并拿到收據后不久，國家對房地產(chǎn)的一系列調控政策出臺了�！氨緛�(lái)我應該交納20%的首付，但是開(kāi)發(fā)商在和銀行協(xié)商之后通知我們這批買(mǎi)房人，由于執行新的房貸政策，要我們多交10%的首付才行。當時(shí)就有幾十個(gè)業(yè)主一起要求退房，開(kāi)發(fā)商也給他們辦理了”，劉小姐說(shuō)。

　　此后劉小姐陷入了糾結中：如果真要買(mǎi)這套房，多湊10%的首付對她來(lái)說(shuō)并不是難事，但如果以后房?jì)r(jià)下跌了，現在退房才是她最好的選擇。

　　隨后的一個(gè)多月時(shí)間里，劉小姐去了售樓處多次，但開(kāi)發(fā)商方面則表示，要退房也可以，但是要扣掉總房款2%左右的違約金。而另一方面，新政策出臺后，北京市及周邊樓市的成交量大幅下跌，同時(shí)房?jì)r(jià)也有了松動(dòng)的跡象，這些都使劉小姐堅定了退房的決心。

　　●退房者心態(tài)迥異

　　新一波退房潮醞釀中

　　要求退房的業(yè)主并不僅在上述項目存在，根據《廣廈時(shí)代》了解，在通州、朝陽(yáng)、昌平等區域的多個(gè)項目，都有業(yè)主就退房相關(guān)事宜與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行磋商，其中不乏一些知名開(kāi)發(fā)商的項目。而在香河當地，僅劉小姐了解到的就有好幾個(gè)項目也陷入了“退房門(mén)”。

　　不過(guò)，盡管此輪參與退房的人數眾多，但參與者的心態(tài)卻各有不同。一位退房者表示，他之所以參加集體退房行動(dòng)，是因為迫不得已�！拔覇为毴ミ^(guò)售樓處要求退房，不過(guò)根本得不到重視，對方只是告訴我退房不可能。所以我希望聯(lián)合起來(lái)能得到他們的回應�！�

　　而另一些購房人則仍抱有遲疑的態(tài)度。在電話(huà)采訪(fǎng)中一位退房者表示，雖然他已報名參加了集體退房行動(dòng)，但是仍未真正決定是否退房�！拔耶敃r(shí)買(mǎi)房子時(shí)的價(jià)格并不貴，提高首付的比例也沒(méi)有多大問(wèn)題，可是我擔心房?jì)r(jià)會(huì )降。我想到時(shí)候去談退房的時(shí)候也問(wèn)問(wèn)價(jià)格的問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商能在房?jì)r(jià)上給打折，我也可以不退”，他說(shuō)。

　　一位業(yè)內人士表示，與新政剛剛出臺時(shí)出現的一波退房潮相比，此輪退房潮的一大特點(diǎn)是非剛性�！吧弦惠喭朔康娜撕芏嗍怯捎谑芟抻阢y行的貸款政策，自身購買(mǎi)力確實(shí)被削弱，而不得不退房。而此次退房的人則多數是因為看冷后市。對他們而言，房?jì)r(jià)跌多少是不好判斷的問(wèn)題，因此這一輪退房持續的時(shí)間可能更長(cháng)，對開(kāi)發(fā)商而言這也是新的考驗�！�

　　●律師觀(guān)點(diǎn)

　　政策影響下退房或是最佳時(shí)機

　　對于退房者關(guān)注的“退房承擔責任”問(wèn)題，許多法律人士表達了對退房者有利的觀(guān)點(diǎn)。

　　中消協(xié)律師團團長(cháng)邱寶昌律師表示，新政出臺后，由于一些人補不齊首付被迫退房，這種情況不存在雙方違約的問(wèn)題。最高人民法院的司法解釋規定：買(mǎi)受人和出賣(mài)人交易過(guò)程中，如果不能歸責于當事人雙方的事由而導致?lián)�保貸款不能進(jìn)行時(shí)，雙方均不承擔責任。

　　北京正海律師事務(wù)所主任楊磊認為，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》后，由于限制了以投資為目的的房產(chǎn)交易，房屋價(jià)格走低已成為一定時(shí)期內的大趨勢，而買(mǎi)受人利用貸款政策的變動(dòng)，提出解除合同，無(wú)疑也是避免風(fēng)險的最佳方法�！叭绻�確是因為新出臺政策的原因導致無(wú)法足額貸款購房，退房者在某些情況下是可以不承擔違約責任的�！�

　　●法律援助●

　　退房者解除合同是否承擔違約責任？

　　北京正海律師事務(wù)所主任楊磊則表示，4月17日以后，他們確實(shí)接到了相當多的咨詢(xún)，詢(xún)問(wèn)因為政策變更導致房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行不能，買(mǎi)受人是否應當承擔違約責任的問(wèn)題。楊磊認為，這需要根據簽訂合同中的具體情況而定：

　　一.房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定買(mǎi)受人以貸款方式支付購房款的，買(mǎi)受人無(wú)權提出因貸款政策變更解除合同；

　　二.房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然約定了以貸款方式支付購房款，但是同時(shí)又約定了如果未能辦理貸款，則買(mǎi)受人需以現金方式付款的，買(mǎi)受人無(wú)權提出因政策變更解除合同。但如果買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的是2007年12月北京市建委與北京市工商局修訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》范本，在合同第四條第(三)中選擇第(1)項的，因貸款不是買(mǎi)受人自身原因不能獲得批準，買(mǎi)受人可以以貸款政策變更要求解除合同；

　　三.如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了以貸款方式支付購房款，但是約定的貸款比例較低，未受貸款政策影響，則買(mǎi)受人亦不能以政策變更提出解除合同。但如買(mǎi)受人是第二套住房申請貸款的，首付款因貸款政策變更需提高至50%的，買(mǎi)受人可以以貸款政策變更要求解除合同。如買(mǎi)受人是第三套住房申請貸款的，因政策無(wú)法獲得銀行貸款的批準的，也可以以貸款政策變更要求解除合同；

　　四.只有合同中約定了以貸款方式支付購房款，并且因為貸款政策變更，導致無(wú)法按照合同約定履行的情況，買(mǎi)受人提出解除合同，同時(shí)提出不承擔違約責任的主張才能夠得到人民法院的支持。(衛東)