近期，一組市場(chǎng)數據引起了多方的注意：據來(lái)自權威部門(mén)的統計數據顯示，6月前三周，北京市商業(yè)地產(chǎn)成交量達到了434套，而同期北京市期房住宅的成交量?jì)H為31套，兩者相差了13倍之多。而如此“輝煌”的戰績(jì)，也讓“商業(yè)地產(chǎn)”一時(shí)間成為了熱門(mén)話(huà)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期擔任配角的商業(yè)地產(chǎn)，此次為何突然發(fā)力？除了住宅期房成交的回落，懸殊差異背后是否還另有隱情？《廣廈時(shí)代》對此進(jìn)行了關(guān)注。

　　●引發(fā)關(guān)注 6月商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)量超住宅13倍

　　僅僅在數月之前,市場(chǎng)的情況完全是顛倒過(guò)來(lái)的：相對于排隊買(mǎi)房、價(jià)格上漲迅猛的住宅期房市場(chǎng)，當時(shí)的商住公寓、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)的成交量微乎其微。一個(gè)著(zhù)名的說(shuō)法是，當時(shí)在朝陽(yáng)門(mén)等二環(huán)熱點(diǎn)區域的部分寫(xiě)字樓價(jià)格僅相當于通州的住宅價(jià)格。即便是這樣也乏人問(wèn)津。

　　然而現在的情況卻發(fā)生了180度轉變：據房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據統計顯示，在6月份，北京商業(yè)地產(chǎn)當月預售數據全面超過(guò)住宅。其中取得預售的商業(yè)項目共9個(gè)，超過(guò)了住宅的8個(gè)；當月成交商業(yè)地產(chǎn)達到了434套，相比期房住宅當月成交的31套，高出13倍，而銷(xiāo)售額更是達到了3.94億，遠超過(guò)住宅的0.8億。

　　“雖然住宅銷(xiāo)量在持續下跌，但是二者銷(xiāo)量出現這么大的差距，還是有些出人意料�！毕嚓P(guān)人士表示。

　　●三大原因 宏觀(guān)調控下商業(yè)地產(chǎn)趨熱

　　北京中原的分析人士認為，當下商業(yè)地產(chǎn)的興起與4月份國家出臺的一系列調控政策都有著(zhù)密切的關(guān)系。首先，由于之前出臺了諸多針對住宅市場(chǎng)的調控政策，非常明顯地抑制了投機及部分投資需求，這也使得住宅市場(chǎng)成交量大幅下跌。據不完全統計，北京市4月份以來(lái)，住宅成交量下跌超過(guò)了六成。

　　其次，則是商業(yè)地產(chǎn)較低的價(jià)格吸引了在住宅市場(chǎng)受抑制的投資需求。新政出臺前，北京諸多商業(yè)項目中有不少價(jià)格都低于同區域普通住宅價(jià)格，商住倒掛現象嚴重。而在2009年以來(lái)的資產(chǎn)暴漲潮中，這一現象更是被放大。而在新政出臺后，基本不存在價(jià)格泡沫的商業(yè)地產(chǎn)，成為了投資者的首選。

　　另外，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景也成為其被看好的原因之一。據北京中原統計數據顯示，目前北京住宅租售比多數已超過(guò)1：500，而商業(yè)地產(chǎn)的出租回報率多在1：400-1：300之間�！昂暧^(guān)調控對住宅類(lèi)地產(chǎn)過(guò)快增長(cháng)產(chǎn)生有效抑制后，住宅開(kāi)發(fā)商也會(huì )轉向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)持續經(jīng)營(yíng)及彌補盈利的不足；而住宅價(jià)格的下調將使普通百姓的消費欲望得到更多的釋放，而消費的增加又會(huì )進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)的繁榮，提高商業(yè)地產(chǎn)的租金和投資回報率。因此商業(yè)地產(chǎn)的前景也面臨著(zhù)一波升浪�！鄙鲜鋈耸窟@樣說(shuō)。

　　●趕搭末班車(chē) “商改住”項目集中成交

　　此外，也有業(yè)內人士指出，單從市場(chǎng)層面來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)的熱度還遠未達到“13倍于住宅”這樣的熱度，來(lái)自政策層面的影響才是促成6月份成交量高漲的主因。

　　前不久，北京市建委出臺新規禁止酒店立項改建住宅出售，這也意味著(zhù)不久之后酒店式公寓將絕跡于樓市。同時(shí)，市建委正在抓緊制定禁止商業(yè)、公建、綜合立項等變相開(kāi)發(fā)住宅的文件，商住項目的前途并不樂(lè )觀(guān)。

　　“由于正式文件尚未出臺，很多符合條件的商住項目為避免政策紛紛趕在6月開(kāi)盤(pán)，造成了供應量的突擊上漲，為成交量的上行起到了刺激作用�！币晃粯I(yè)內人士在私下里這樣透露。

　　據市場(chǎng)統計數據顯示，新政出臺至今的七十余日，京城開(kāi)盤(pán)的18個(gè)商住項目總供應套數為7194套，供應面積達42.3萬(wàn)平方米。從月度新增供應情況來(lái)看，5月份新增項目2個(gè)、新增套數416套；而6月份新增的商住樓項目達10個(gè)，新增供應套數達4436套，6月份商住項目有了10倍的增長(cháng)。而從需求情況來(lái)看，據亞豪機構統計數據顯示，4月15日至6月25日的七十余日，新開(kāi)盤(pán)的18個(gè)商住項目共成交了1921套，銷(xiāo)售率達26.7%，明顯好于普通的住宅項目。

　　●或將消失 “商改住”上演最后的狂歡

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，商住項目雖然具有一定的優(yōu)勢和特點(diǎn)，但不可否認這類(lèi)項目也有其天生的缺憾：產(chǎn)權年限短、公攤面積大、生活成本高、商住混雜管理難度大等等，這些均是這類(lèi)項目難以克服的短板。

　　“商住項目本是特定市場(chǎng)環(huán)境下的階段性產(chǎn)物，在住宅需求旺盛、供不應求的時(shí)期填補了一定的供給缺口，但與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商將商業(yè)、公建改為住宅出售，政府統一規劃的商業(yè)、寫(xiě)字樓等綜合配套必然無(wú)法實(shí)現，在區域配套發(fā)展的完善程度與居住人口無(wú)法匹配時(shí)，勢必影響到住宅產(chǎn)品的升值空間，長(cháng)期來(lái)看有損于購買(mǎi)住宅類(lèi)型商品房的業(yè)主利益。而隨著(zhù)市場(chǎng)監管機制的逐步成熟，對于商住項目的管理正在趨于嚴格�！比螁Ⅵ伪硎�。

　　也有專(zhuān)家認為，總的來(lái)看，在當前政策調控及市場(chǎng)環(huán)境的獨特作用下，盡管商住項目供需兩旺，但從調控趨勢及長(cháng)遠來(lái)看，這類(lèi)項目的前途令人擔憂(yōu)�！罢�府近期的動(dòng)作已經(jīng)表明，‘商改住’項目將在不久的將來(lái)壽終正寢。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，抓住時(shí)機盡早開(kāi)盤(pán)乃是上策�！�(衛東)