2010年上半年，北京二手樓市跌宕起伏。經(jīng)歷了第一季度成交價(jià)和成交量的快速上沖，之后4月份各項樓市調控政策密集出臺，成交量隨之應聲而落。五六月份成交價(jià)隨著(zhù)成交量的持續萎縮而出現回落。政策出臺之嚴厲、市場(chǎng)變化之迅速可以說(shuō)是前所未有。

　　●先漲后跌 成上半年二手房市場(chǎng)關(guān)鍵詞

　　我愛(ài)我家分析認為，上半年市場(chǎng)交易狀況主要分為三個(gè)市場(chǎng)交易階段：

　　首先，元月1日至3月15日為第一交易周期。在經(jīng)歷了2009年最后3個(gè)月市場(chǎng)因政策產(chǎn)生的恐慌性購房需求之后，二手房市場(chǎng)交易價(jià)格持續攀升，國家為了控制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲而持續出臺了若干調控政策。交易雙方出現一定觀(guān)望情緒，又逢春節交易淡季，市場(chǎng)交易熱情在今年的前兩月被明顯抑制，市場(chǎng)交易價(jià)格的上漲速度也在2月份有所放緩。

　　第二階段為3月15日至4月14日。雖然3月召開(kāi)的兩會(huì )明確提出了嚴控房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，可是隨之而來(lái)的卻是北京市接連出現的地王地塊。市場(chǎng)中購房者對政策調控由期望轉向失望，恐慌性購房需求再度重生。部分投機投資需求也在這一時(shí)段大量進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)交易呈現單邊格局，業(yè)主漲價(jià)加價(jià)現象日趨嚴重。再加上一些區域內的行政規劃改造出臺，更加助推房?jì)r(jià)出現飆升。

　　第三階段為4月15日至今。經(jīng)歷了近一個(gè)月的房?jì)r(jià)快速上漲之后，國務(wù)院率先出臺調控方案，明確抑制房?jì)r(jià)上漲的決心，差異化購房需求，對貸款政策也做出了進(jìn)一步的細分調整。這一階段，國家、銀行和地方政府相繼出臺各項政策，其密度之大今年來(lái)十分罕見(jiàn)。市場(chǎng)交易熱情被急劇打壓，部門(mén)地區出現了投資客集中掛牌出售現象。以通州、望京為代表的個(gè)別區域價(jià)格出現明顯松動(dòng)。買(mǎi)賣(mài)雙方再度呈現觀(guān)望。隨著(zhù)4月底以來(lái)經(jīng)濟適用房過(guò)戶(hù)量的逐步衰竭，6月份的北京二手房市場(chǎng)交易量達到全年次低點(diǎn)，市場(chǎng)交易價(jià)格呈現近15%的跌幅。

　　●129個(gè)樓盤(pán)價(jià)格回歸至2009年底水平

　　2500個(gè)樓盤(pán)價(jià)格低于3月份

　　據“鏈家地產(chǎn)”的統計分析，自4月中旬“國十條”新政后，大多數樓盤(pán)成交價(jià)格下降明顯。其中，129個(gè)樓盤(pán)價(jià)格回歸至2009年底水平，2500個(gè)樓盤(pán)價(jià)格低于3月份，降價(jià)樓盤(pán)比例超過(guò)65%。

　　與此同時(shí)，1400個(gè)樓盤(pán)價(jià)格出現小幅回落，但與前兩個(gè)月相比，價(jià)格也依然處于高位�！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)分析師認為，新政后，多數樓盤(pán)價(jià)格平抑明顯，部分樓盤(pán)較為抗跌，價(jià)格降幅相對較小，但成交量也已明顯回落。

　　●個(gè)貸市場(chǎng)起伏巨大

　　使二手房市場(chǎng)進(jìn)入“寒冬”

　　“偉嘉安捷”數據顯示，上半年房貸市場(chǎng)交易量起伏變化較大。1-3月份，房貸市場(chǎng)交易量呈現“V”字形增長(cháng)。4-6月份，房貸市場(chǎng)交易量持續回落。

　　1月1日起，營(yíng)業(yè)稅“2改5”政策開(kāi)始發(fā)揮作用，稅費優(yōu)惠政策變革對新年后的交易量產(chǎn)生了較大的抑制作用。再加上1月7日“國十一條”出臺和18日銀行存款準備金率再次上調，使得2010年1月份房貸市場(chǎng)交易量環(huán)比2009年12月份有明顯下滑，降幅18%左右。

　　2月份，七天的春節法定長(cháng)假對房貸市場(chǎng)交易量下滑影響較大。導致 2月份環(huán)比1月交易量下降31%左右。

　　進(jìn)入3月份，房貸市場(chǎng)出現咨詢(xún)量、成交量雙雙上漲。

　　進(jìn)入4月份，房貸市場(chǎng)交易量出現了回落，“偉嘉安捷”認為，這主要是緣于市場(chǎng)嚴厲政策的出臺。一方面，4月18日，國務(wù)院發(fā)布通知，要求上調二套房首付比例至50%，同時(shí)提到不能提供在京一年以上納稅或社保證明的外地人和第三套房客戶(hù)禁止發(fā)放貸款，這在一定程度上造成了交易量的下滑；另一方面，4月20日，北京銀監局下發(fā)“先抵后放”通知，這一流程的延長(cháng)將導致業(yè)主至少要延后1個(gè)月左右的時(shí)間才可以拿到房款�！皞ゼ伟步荨敝赋�，“先抵后放”政策對市場(chǎng)的沖擊比較大，從而使得4月份交易量出現了一定的回落。

　　5月份，北京房貸市場(chǎng)交易量繼續回落，環(huán)比上月降幅約25%左右。

　　6月份，北京房貸市場(chǎng)交易量繼續保持回落趨勢，降幅為15%左右。 ( 周宏）