《每日經(jīng)濟新聞》日前報道，上海多幅地塊“被破發(fā)”，周邊樓盤(pán)房?jì)r(jià)跌破地塊樓板價(jià)，囤地賺錢(qián)的模式受到挑戰。上述情形，恒隆地產(chǎn)董事長(cháng)陳啟宗早在去年的博鰲房地產(chǎn)論壇上就已預言。6月26日，在沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)開(kāi)幕儀式上露面的陳啟宗，在接受《每日經(jīng)濟新聞》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD)記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)坦言：真正優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)不靠土地。

　　注重單位面積收益

　　NBD：去年您曾稱(chēng)那些高價(jià)買(mǎi)“地王”的開(kāi)發(fā)商是傻瓜。如今這些開(kāi)發(fā)商中的部分已經(jīng)遭受損失，您任何看待這些“地王”？

　　陳啟宗：稱(chēng)天價(jià)買(mǎi)“地王”的開(kāi)發(fā)商是“傻瓜”是不恰當的，應該說(shuō)那樣的行為“不明智”。在我看來(lái)，天價(jià)成交的地塊不叫“地王”，“地王”應該是地點(diǎn)良好、回報又好的地塊。恒隆買(mǎi)的每一幅地塊，都應該稱(chēng)為“地王”。

　　NBD：您覺(jué)得現在是不是收購地塊的良機，會(huì )否趁現在購一些地塊，增加土地儲備？

　　陳啟宗：嚴格意義上說(shuō)囤地是違反國家法律政策的，我們不做囤地的事。至于現在是不是買(mǎi)地的好時(shí)機，我覺(jué)得是。國家政策在收緊，土地市場(chǎng)有好的機會(huì )。我說(shuō)過(guò)我是一個(gè)喜歡擁抱熊市的人，因為熊市會(huì )有更多的機會(huì )。

　　NBD：土地儲備是很多內地房地產(chǎn)商賺錢(qián)的資源之一。沒(méi)有大量土地儲備，恒隆地產(chǎn)靠什么方式贏(yíng)利呢？

　　陳啟宗：很多開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)的方法我們也懂，但是我們不會(huì )去做。優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)不靠土地升值，而是靠經(jīng)驗、能力、智慧和團隊。我們開(kāi)發(fā)的項目會(huì )請最好的設計師設計，盡力把它做好，并且選擇持有不賣(mài)，這樣才能拿到最高的收益。我們注重的不是每平方米能賣(mài)多少錢(qián)，而是每平方米能賺多少錢(qián)。我們香港的上市公司，每平方米商鋪的租金收益是第二名的兩倍以上。

　　NBD：開(kāi)發(fā)商場(chǎng)持有運營(yíng)的模式，目前每年給恒隆地產(chǎn)帶來(lái)的租金回報是多少？

　　陳啟宗：新開(kāi)業(yè)的沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)每平方米的租金回報大概是6%。上海恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)的租金回報只有4%，但現在每年的租金回報已經(jīng)達到30%。而且這個(gè)項目我們沒(méi)有貸款，有貸款項目的投資回報可以達到50%。項目的投資收益之所以那么高，和我們長(cháng)期有效的運營(yíng)分不開(kāi)。有一年上海曾評過(guò)全國十大商場(chǎng)，恒隆在上海的項目——恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)名列前兩位。

　　NBD：恒隆地產(chǎn)目前在全國開(kāi)發(fā)的項目總投資接近400億港元，僅靠租金收入能否維持這些投資？

　　陳啟宗：上述400億港元不是一次性投入的，而是分批分期投入的。我們手上還有一部分香港住宅物業(yè)，如果全部出售，至少可以回收200億港元，目前恒隆地產(chǎn)是“零負債”。

　　要求太高難尋合適地塊

　　NBD：沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以后，未來(lái)在無(wú)錫、大連等地的恒隆廣場(chǎng)也將陸續開(kāi)業(yè)。但在一線(xiàn)城市，除了上海的兩個(gè)項目以外，北京、深圳、廣州等城市恒隆地產(chǎn)都未涉足，這是什么原因？根據您的數據，二三線(xiàn)城市的購買(mǎi)力是否超過(guò)或者至少和一線(xiàn)城市持平？

　　陳啟宗：選擇大規模進(jìn)入二三線(xiàn)城市，一方面是因為這些城市的競爭不激烈，恒隆地產(chǎn)有希望能在這些城市獲得比較高的投資收益；另一方面沈陽(yáng)等部分二三線(xiàn)城市每平方米銷(xiāo)售額比上海等一線(xiàn)城市高，這能保證客戶(hù)能付更多的租金。

　　NBD：除了現在已經(jīng)確定的城市，您下一步還將考慮進(jìn)入哪些內地城市？您選擇房地產(chǎn)投資項目的標準是什么？

　　陳啟宗：我們每年都會(huì )考察大量的城市，但也許是我們對投資回報要求太高，總找不到合適的投資地塊。我們對地塊的要求，永遠是最好的位置，相對較低的容積率和比較低的價(jià)格，這樣才能確保我們每一平方米的租金回報能達到最高，但遺憾的是，這樣的項目還比較難找。(記者 楊羚強)