跌跌撞撞跑完了2010年上半程的開(kāi)發(fā)商，是時(shí)候對下半年的方向作一番新的規劃了。

　　7月1日，中國房產(chǎn)信息集團(下稱(chēng)“中房信”)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布了《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售排行榜》。各家企業(yè)在復雜的市場(chǎng)環(huán)境中的較量也初見(jiàn)分曉，萬(wàn)科以355億元的銷(xiāo)售額依然高居銷(xiāo)售榜榜首，恒大地產(chǎn)以211億元躍升第二。

　　截至目前，2010年的賽程已完成過(guò)半，但在眼下充滿(mǎn)懸念的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商與各方的博弈，恐怕還將衍生出許多看點(diǎn)。

　　銷(xiāo)售目標或集體泡湯

　　數據顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的第一梯隊座次并沒(méi)有發(fā)生明顯變化，依然維持了2009年下半年的那6家企業(yè)，緊隨萬(wàn)科和恒大地產(chǎn)之后，保利地產(chǎn)、綠地集團、綠城、中海依次排位，它們的銷(xiāo)售金額分別為：208億元、207億元、204億元、195億元。

　　除萬(wàn)科始終保持明顯優(yōu)勢外，另外幾家的差距正在逐步縮小。成績(jì)背后包含了某種商業(yè)邏輯：誰(shuí)先降價(jià)，誰(shuí)先受益。

　　中房信研究總監薛建雄在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“目前多數開(kāi)發(fā)商仍然對市場(chǎng)抱有觀(guān)望心態(tài)，或許對于降價(jià)‘淺嘗輒止’的時(shí)候，萬(wàn)科、恒大、保利地產(chǎn)、綠地集團紛紛以各種積極的手段‘去存貨化’，掀起降價(jià)大潮，最終換取優(yōu)秀的成績(jì)單。相比之下，那些沒(méi)有及時(shí)積極順應市場(chǎng)變化合理定價(jià)的地產(chǎn)商，在這一輪搶錢(qián)運動(dòng)中，暫時(shí)敗下陣來(lái)�！�

　　事實(shí)上，很多開(kāi)發(fā)商的貨量都會(huì )集中在下半年，屆時(shí)，不同的經(jīng)營(yíng)策略將帶來(lái)全然不同的結果。

　　薛建雄稱(chēng)，今年下半年，大型開(kāi)發(fā)商存貨壓頂的局面將會(huì )很突出，去年高價(jià)獲取的土地如果今年轉化為可售房源，將存在顯性的滯銷(xiāo)風(fēng)險。此外，大開(kāi)發(fā)商年初前后制定的2010年預期銷(xiāo)售目標，從目前跡象來(lái)看，似乎已經(jīng)比較難完成。

　　以成交量最為穩定的萬(wàn)科為例，其董事長(cháng)王石去年底接受《華爾街日報》采訪(fǎng)時(shí)曾表示，預計2010年銷(xiāo)售額在800億元。而據昨日的榜單，萬(wàn)科上半年的銷(xiāo)售金額為355億元，完成了全年預計目標的44%。下半年，依然面臨不小挑戰。

　　2010年綠城的銷(xiāo)售目標是670億元(按計劃，綠城權益將占其中的三分之二)。據昨日的榜單，上半年，綠城銷(xiāo)售額為204億元，僅約占其全年目標的30%。雖然有觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，高端物業(yè)不受宏觀(guān)調控影響，但事實(shí)上，這次調控所打擊的目標，正是一些面向二次、三次置業(yè)者的高端樓盤(pán)。

　　金地集團2009年年報顯示，去年完成營(yíng)業(yè)收入120.98億元。2010年，主要開(kāi)發(fā)項目共43個(gè)，計劃新開(kāi)工面積388.85萬(wàn)平方米、計劃竣工面積190.8萬(wàn)平方米。據昨日的榜單，金地集團的銷(xiāo)售金額僅為55億元，排名在20位。

　　中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認為，隨著(zhù)標桿房企降價(jià)促銷(xiāo)以后，他們的新房銷(xiāo)售量有一定程度回升，表明目前市場(chǎng)上潛在的需求依然穩定存在。

　　融資成本更高

　　對于過(guò)去兩個(gè)月開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)的行為，大多數分析師稱(chēng)開(kāi)發(fā)商“資金寬�！�，暫時(shí)沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力，但這種局面極有可能在下半年發(fā)生逆轉。

　　數據顯示，今年第一季度，由于上市公司大幅提高開(kāi)工面積，板塊現金流壓力驟然加大。一季度末，房地產(chǎn)板塊經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-418.58億元，預計到年報披露后，開(kāi)發(fā)商資金缺口還將放大。而目前，上市再融資處于停滯狀態(tài)，個(gè)人信貸收緊使得房屋銷(xiāo)售面積逐步下滑成為大概率的事件，這將意味著(zhù)，開(kāi)發(fā)商的資金壓力正在逐步增大。

　　瑞銀在一份研究報告中指出，部分擴張過(guò)于激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商，其負債率高企的狀態(tài)顯示出風(fēng)險。此刻，發(fā)債、信托等融資也將在下半年成為常態(tài)。

　　據普益財富提供的數據，2010年二季度延續了一季度的火爆態(tài)勢，4~6月份，房地產(chǎn)信托共成立74款，募集資金規�？傆嫗�194億元。數據顯示，2010年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托接近140款，成立規模亦超過(guò)350億元，而2009年全年只有181款房地產(chǎn)投資信托，規模為327億元。

　　日前，雅居樂(lè )發(fā)布的公告，其與東亞銀行訂立的信貸協(xié)議，獲得了金額為8億港元的定期貸款，期限為24個(gè)月。這是該集團繼年初發(fā)行優(yōu)先債券之后，又一次大規模融資行為。

　　在不能到境外發(fā)行債券的情況下，內地上市的房地產(chǎn)企業(yè)也在通過(guò)各種方式融資。有理財機構的人士透露，從去年底到目前，已經(jīng)有多家房地產(chǎn)企業(yè)與信托合作發(fā)行房地產(chǎn)基金�；�金的模式有債券和股權兩種，募集資金多半投向開(kāi)發(fā)商新增項目，用于支付土地款或者補充開(kāi)發(fā)資金。據悉，以私募方式募集的資金，回報率一般在10%左右，有些還伴有項目收益分紅，因此，融資成本并不低。

　　此外，開(kāi)發(fā)商的融資成本，也將逐漸增加。去年底上市的恒大地產(chǎn)在今年2月成功發(fā)行共計7.5億美元的5年期優(yōu)先票據，利率高達13%，創(chuàng )下了港股融資利率的新高。而同樣是去年底上市的佳兆業(yè)在4月22日也發(fā)行了5年期的債券，募集資金3.5億美元。其利率高達13.5%，刷新了恒大的紀錄。但此后的5月份，花樣年又以14%利率再創(chuàng )近期融資利息新高。

　　伴隨銷(xiāo)售回款放緩以及融資成本越來(lái)越高，有關(guān)開(kāi)發(fā)商調低開(kāi)工量的預期越來(lái)越強烈。上海市統計局的數據亦顯示，今年前5個(gè)月上海全市住宅的新增開(kāi)工量為779.95萬(wàn)平方米，去年的開(kāi)工量也有1721.02萬(wàn)平方米；而今年上半年的商品住宅新增供應量只有448萬(wàn)平方米。這意味著(zhù)還有很多工程放緩施工或已經(jīng)達到預售標準沒(méi)有上市，短期之內有較大的新房供應壓力。

　　民族證券的一份研究報告亦預計，今年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將由1~5月同比增長(cháng)38.2%下降至20%左右。 �。◤埰G紅 葉國靖 黃樹(shù)輝）