一變———政策一壓再壓

　　從來(lái)沒(méi)有哪一年,樓市的調控政策如這半年般密集,并且嚴厲。

　　還沒(méi)完全邁入2010,“國4條”、“國11條”就如連環(huán)炮般砸向瘋狂的樓市。二套房政策重新被提出；打擊捂盤(pán)開(kāi)發(fā)商須一次性公開(kāi)全部房源；防止境外熱錢(qián)沖擊樓市；探索土地出讓綜合評標方法防“地王”頻出；擴大經(jīng)適房供應范圍；規范國企投資房地產(chǎn)等幾項重要措施的出臺,讓喧囂一片的樓市頓時(shí)沉寂下來(lái)。

　　此后,無(wú)論國務(wù)院常務(wù)會(huì )議相繼出臺的還是到各職能部委陸續出臺的文件、措施,以及各地兩會(huì )期間對樓市政策的頻繁動(dòng)作,針對樓市調控的密度和力度都相當罕見(jiàn)。

　　而“4·14”新政,對二套房貸政策的再次收緊,更是這半年來(lái)調控政策的重中之重,此番調控,打破了“以往套路”的房市調控新政,在短短的幾天里給中國房市帶來(lái)的“轉折性”巨變。當3月兩會(huì )后樓市步入小陽(yáng)春之際,首套住房首付提高至30%,二套住房首付提高至50%的新首付標準使得購房門(mén)檻提高,新政明確的風(fēng)向標一轉,樓市的火熱局面有逐漸降溫。

　　就在樓市新政頒布一個(gè)半月以來(lái),各地的細則也紛紛落實(shí)。但在北京的嚴厲政策出臺后,深圳、廣州、重慶等地先后出臺的落地細化措施被冠上“太溫和”的帽子。尤其是高調宣稱(chēng)將開(kāi)征“特別房產(chǎn)稅”到最終“渝十條”的溫和出臺,一時(shí)之間,被認為是樓市調控轉折的信號。

　　顯然,這是一個(gè)誤讀,調控到此還并沒(méi)有結束。以家庭為單位,“認房又認貸”的二套房新政將此前有漏洞可鉆的炒房族和投機客也納入監管范圍,樓市的調控對象進(jìn)一步擴大,調控的力度也逐步加強。

　　5月31日公布的《國務(wù)院批轉發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》,明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點(diǎn)內容之一,在關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言一波三折之后,其預期正逐漸明朗。

　　調控房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng),讓居者有其屋,是前半年調控的主要基調。而下半年,伴隨著(zhù)對房產(chǎn)稅開(kāi)征等政策的爭論,預期調控還將繼續有新招。

　　南方日報記者吳旦穎

　　二變———成交經(jīng)歷三部曲

　　由于政策環(huán)境變化,自年初以來(lái),消費者觀(guān)望氣氛明顯。去年以來(lái)廣州樓市成交的價(jià)量齊升局面開(kāi)始被打破。由于發(fā)展商亦普遍認為市場(chǎng)供應不多,還要受亞運停工影響,因而在前三個(gè)月大多不積極推貨,一方面觀(guān)察市場(chǎng)對于新價(jià)格的反應,另一方面等待政策明朗。在4月二套房貸新政出臺后,各家房企原本期待的5月黃金周完全踏空,成交一片慘淡。進(jìn)入6月,一些房企針對市場(chǎng)開(kāi)始推出降價(jià)促銷(xiāo),力度則有大有小。而郊區盤(pán)的降價(jià)力度明顯,城區盤(pán)反應相對滯后。然而受成交結構的影響,5月后廣州樓市成交出現量?jì)r(jià)齊跌到量跌價(jià)漲的現象。

　　盡管今年一季度新增供應高于去年同期,但推盤(pán)量要遠低于去年同期,十區月均推盤(pán)僅41個(gè),同比減少22%。而第一季度廣州十區簽約11471套,同比下降38%；十區二市簽約16016套,同比下降32%,成交量萎縮明顯。從月度走勢來(lái)看,今年一季度較去年底仍保持上升趨勢,但上升勢頭已在2月減弱,至3月中心六區和十區的簽約均價(jià)甚至略有下滑,但此下滑與成交結構有較大影響。

　　進(jìn)入5月,4月新政影響開(kāi)始趨向明顯。根據網(wǎng)易房產(chǎn)監測到的廣州市國土房管局“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站簽約數據,5月1日至5月31日,廣州一手住宅交易面積為46.4萬(wàn)平方米,環(huán)比上月的66.9萬(wàn)平方米大跌30.6%,成交面積僅高于今年2月份39.46萬(wàn)平方米的低點(diǎn)。在價(jià)格方面,5月份廣州一手住宅均價(jià)為10539元/平方米,環(huán)比下跌5.6%。

　　在6月1日至6月29日,廣州一手住宅交易總成交面積為41萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌8.3%,成交面積僅高于今年2月份39.46萬(wàn)平方米的“地量”。在價(jià)格方面,十區二市一手住宅均價(jià)為11158元/平方米,環(huán)比上升6.37%。

　　綜合這半年,廣州樓市經(jīng)歷了價(jià)量齊升、價(jià)量齊跌到量跌價(jià)穩的變化。

　　南方日報記者李廣軍

　　三變———樓價(jià)預期艱難逆轉

　　樓市的買(mǎi)賣(mài)雙方觀(guān)點(diǎn)總是鮮明對立的。不過(guò)雙方誰(shuí)占上風(fēng)則是輪流轉的。這半年間,樓市最明顯的變化就是,不差錢(qián)的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始熬不過(guò)零成交的壓力,從“不差錢(qián)”轉入“暗降”。市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)慢慢過(guò)渡為買(mǎi)方市場(chǎng),買(mǎi)家對樓價(jià)的期望也從“恐漲”變?yōu)椤昂虻�”�?/p>

　　開(kāi)發(fā)商的變化表現在對房?jì)r(jià)終于松了口。雖然從數據或從感覺(jué)上看,這半年來(lái)房?jì)r(jià)并沒(méi)有下降,不過(guò)去年瘋漲勢頭得到了明顯的遏制。

　　開(kāi)放商從年初不差錢(qián)坐等政策放寬的狀態(tài),轉入了暗降優(yōu)惠為主的客源搶奪戰。從最近的手機售樓短信廣告不難看出,優(yōu)惠、讓利、打折成為關(guān)鍵詞。隨著(zhù)成交量的大幅下挫,樓價(jià)也出現小幅下跌,數據同時(shí)顯示,今年5月份12880元/m2

　　的均價(jià)是今年新低,環(huán)比下跌2.4%,而前4個(gè)月的十區網(wǎng)簽均價(jià)分別是13149元/m2、13254元/m2、13054元/m2、13192元/m2,新政初步見(jiàn)效,但仍然未回到去年同期的樓價(jià)水平。盡管目前真正的優(yōu)惠并沒(méi)有看到,但至少房?jì)r(jià)堅挺大壩已經(jīng)開(kāi)始松口。房?jì)r(jià)是否會(huì )如潮水般奔騰而下直落三千尺,則要看后市綜合的因素影響。

　　而正因為房?jì)r(jià)開(kāi)始從一路高歌猛進(jìn)的狀態(tài)下有所改觀(guān),購房者的心態(tài)也從原先擔心房?jì)r(jià)暴漲而爭先恐后買(mǎi)房的,變成了等等看說(shuō)不定還能降的不著(zhù)急狀態(tài)�！傲愠山弧钡默F象在各地蜂擁出現可見(jiàn)一斑。

　　5月份以來(lái),北上廣多個(gè)樓盤(pán)“零成交”,而目前這個(gè)趨勢已蔓延到全國近30個(gè)城市。量跌必然帶動(dòng)價(jià)格的調整,房?jì)r(jià)逐漸開(kāi)始出現松動(dòng)。而這一現象,被越來(lái)越多的買(mǎi)家認為,是房?jì)r(jià)下行的一個(gè)重要信號。

　　雖然房?jì)r(jià)有小幅下降,但對大多數購房者來(lái)說(shuō),認為房?jì)r(jià)下行的預期越來(lái)越高漲。根據網(wǎng)上一項近期發(fā)起購房者在關(guān)于“什么時(shí)候是抄底的好時(shí)機”的調查中,

　　41.0%的購房者認為今年年底即是抄底的好時(shí)機,另有34.7%認為是2011年,認為現在就可以抄底的僅不到一成。

　　記者吳旦穎