2010年一開(kāi)春，樓市調控政策頻頻出臺，半年時(shí)間過(guò)去了，東莞樓市出現不少新變化，成交量大幅度下降，樓盤(pán)促銷(xiāo)越來(lái)越多，促銷(xiāo)幅度加大。

　　日前，《廣州日報·東莞新聞》聯(lián)合房掌柜進(jìn)行樓市問(wèn)卷調查，總結半年來(lái)樓市政策調控對東莞樓市的影響及網(wǎng)友對樓市現狀的看法。

　　政策1

　　二套房貸首付款比例不得低于40%

　　1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布通知稱(chēng)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，部分城市出現了房?jì)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，需要引起高度重視，并要求金融機構對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%。

　　政策解讀：信貸持續收緊，二套房貸規定逐步明確并開(kāi)始嚴格執行。貨幣政策已經(jīng)外松內緊，銀行信貸已經(jīng)明顯收緊，而且銀監會(huì )明確二套房貸規定，銀行也開(kāi)始嚴格執行，貸款購買(mǎi)第二套住房均要首付四成，而利率優(yōu)惠空間也在收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)預期已經(jīng)發(fā)生明顯轉變。

　　市場(chǎng)反應：東莞樓市繼一線(xiàn)城市成交回落后，節后成交開(kāi)始放緩，價(jià)格出現松動(dòng)。

　　東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理車(chē)德銳介紹，數據顯示，1月份東莞商品住宅成交環(huán)比前一個(gè)月僅下降5.6%，市場(chǎng)仍然維持較高熱度，但成交分化明顯，受短期年終效應影響，豪宅和剛性自住需求持續釋放。

　　但隨著(zhù)二套房貸規定的嚴格執行，投資需求、改善需求將明顯受到平抑，大戶(hù)洋房及小戶(hù)型公寓成交預期放緩。

　　部分樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)始出現松動(dòng)，促銷(xiāo)優(yōu)惠力度開(kāi)始加強，但整體均價(jià)仍然維持平穩。

　　政策2

　　“粵四條”增加普通住房供應

　　2月份，廣東出臺“粵4條”，明確支持普通自住購房需求，契稅仍然是征收1%，同時(shí)結合廣東的三舊改造重點(diǎn)工作，增加城市中心區的普通住房供應，另外，港澳臺居民在廣東購房不再享受與內地居民同等優(yōu)惠政策。

　　政策解讀：2010年的頭兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)利空消息頻頻，既有政策方面的，也有市場(chǎng)信息的反饋。各地政府對房地產(chǎn)調控政策開(kāi)始逐步地細化落實(shí)。

　　市場(chǎng)反應：在東莞，中國銀行、交通銀行、招商銀行、廣東發(fā)展銀行、東莞銀行都上調了首次購房貸款的首付門(mén)檻，由之前的兩成提高到三成，利率7折優(yōu)惠都上調到了8.5折。

　　東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認為，樓市短期內進(jìn)入了信貸最緊的階段。

　　業(yè)內紛紛預測房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策仍未出盡，從而延長(cháng)了市場(chǎng)對政策調控的消化期和觀(guān)望期，直接影響到上半年的市場(chǎng)成交。

　　政策3

　　全國“兩會(huì )”堅決遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲

　　3月5日，全國“兩會(huì )”期間，國務(wù)院總理溫家寶在作政府工作報告時(shí)提出四大措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展，并強調堅決遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭，滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求。

　　政策解讀：調控政策頻繁出臺，四大措施是對之前出臺的調控政策的強調和完善。

　　市場(chǎng)反應：業(yè)內人士認為，3月份的經(jīng)濟數據反映全球主要經(jīng)濟體制造業(yè)強勁向好，經(jīng)濟穩中有升；信貸增量高于市場(chǎng)預期，購房信貸整體上仍然趨緊；而房地產(chǎn)調控政策基本明朗，市場(chǎng)逐步消化，剛性需求仍然受到鼓勵和支持，同時(shí)房?jì)r(jià)預期趨向穩定，商品房供應持續偏緊，市場(chǎng)成交逐步回暖，市場(chǎng)需求蓄勢待發(fā)，只等開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)推貨。

　　政策4

　　新“國十條”　二套房首付比例不得低于50%

　　4月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺新“國十條”，實(shí)行更為嚴格的差別化住房信貸政策：

　　對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

　　政策解讀：新政提高了首付比率及二套房利率的政策，增加購房資金成本，改變政策環(huán)境預期，購房者進(jìn)入新一輪觀(guān)望，在短期內可令成交量下降，同時(shí)對投資客也是當頭一棒。

　　而對于異地炒房也出臺了相關(guān)政策：對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。

　　市場(chǎng)反應：新“國十條”被房地產(chǎn)業(yè)內人士稱(chēng)為“史上最嚴厲的政策調控”。

　　東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認為，新一輪市場(chǎng)觀(guān)望產(chǎn)生，政策調控預期持續；供需拐點(diǎn)即將顯現；量?jì)r(jià)明顯背離，縮量滯漲后預計進(jìn)入盤(pán)整；地產(chǎn)龍頭股價(jià)再創(chuàng )新低，樓市調整壓力劇增。

　　業(yè)內觀(guān)點(diǎn)

　　政策半年效果明顯

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部經(jīng)理李興旺認為，目前有幾方面導致了成交量下降，一部分買(mǎi)家進(jìn)入了觀(guān)望，他們看市場(chǎng)形勢預期價(jià)格會(huì )下跌，會(huì )推遲買(mǎi)房，另一部分買(mǎi)家是因為首付提高，購買(mǎi)門(mén)檻提高。

　　光大景湖時(shí)代城項目經(jīng)理程偉也表示，此次房地產(chǎn)政策出臺的主要目的是擠掉樓市泡沫，可能會(huì )傷害一部分改善型客戶(hù)的需求和剛性需求，先一刀切，再逐步規范，不僅是從金融門(mén)檻，更要配合其他立體化舉措。程偉表示，他個(gè)人預計年底之前不可能再出臺更嚴厲的舉措。

　　東莞不會(huì )有大面積降價(jià)

　　不少業(yè)內人士表示今年的政策調控和2008年情況不同，不會(huì )出現大面積降價(jià)現象。

　　李興旺表示，今年經(jīng)濟處于一個(gè)回暖的階段，政策對價(jià)格的影響不一樣，大部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈仍然扎實(shí)，而開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了幾年的市場(chǎng)變動(dòng)，對政策比較理性，因此會(huì )拿出小部分房源進(jìn)行促銷(xiāo)，一方面保持人氣，適當地回籠資金，一方面也是通過(guò)各種手段維持市場(chǎng)信心。記者蔣幸端