“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出量跌價(jià)滯的態(tài)勢，再過(guò)一個(gè)季度左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )面臨全面調整�！眹�土資源部部長(cháng)徐紹史7月4日在大連舉行的全國國土資源廳局長(cháng)座談會(huì )時(shí)如是說(shuō)。

　　徐紹史的這一表態(tài)，被外界解讀為進(jìn)一步確認政府第二波樓市調控即將開(kāi)始的信號。樓市的全面調整，意味著(zhù)市場(chǎng)真正的價(jià)量齊跌。

　　中國指數研究院7月2日發(fā)布報告稱(chēng)，受4月新一輪房地產(chǎn)調控政策影響，5月30個(gè)重點(diǎn)城市總成交面積幾乎全線(xiàn)下滑，跌幅近半；6月在此基礎上，北京、天津等多數城市樓市成交量仍繼續下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處于低位。樓市調整進(jìn)入膠著(zhù)僵局。

　　調控決心不變

　　國土部與住建部近日分別密集召開(kāi)會(huì )議，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)調控推出多項措施。這些舉措被外界猜測為兩部委將率先打破僵局，引領(lǐng)樓市第二波調控。

　　徐紹史在6月28日召開(kāi)的第17次部長(cháng)辦公會(huì )上強調，各級國土資源部門(mén)堅決貫徹黨中央、國務(wù)院的決策部署，按照調控要求加大房地產(chǎn)用地供應，有力有序推進(jìn)房地產(chǎn)用地管理和調控各項工作。

　　在7月4日的會(huì )議上，徐紹史再次強調，房地產(chǎn)用地管理調控是國土資源部門(mén)當前及今后一個(gè)時(shí)期的一項重要任務(wù)。要進(jìn)一步堅定全系統主動(dòng)參與房地產(chǎn)用地調控的決心，及時(shí)調整完善以保障性住房用地為主的房地產(chǎn)用地供應計劃。

　　此外，住房和城鄉建設部6月24日也在青島召開(kāi)現場(chǎng)工作會(huì )，全國40個(gè)重點(diǎn)城市政府分管住房城鄉建設工作的負責人悉數到場(chǎng)。會(huì )議部署房地產(chǎn)調控工作，要求加快個(gè)人住房信息系統建設，力推二套房信息聯(lián)網(wǎng)，為貫徹落實(shí)二套房貸政策做準備。

　　而國務(wù)院有關(guān)負責人日前也在一次由各省分管副省長(cháng)參加的工作會(huì )議上要求，“新國十條”調控已經(jīng)取得了初步的成果，下一步要抓好“新國十條”政策的具體落實(shí)工作。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強分析說(shuō)，面對目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的膠著(zhù)狀態(tài)以及坊間關(guān)于“調控趨松”的傳言，上述會(huì )議內容可看作官方表態(tài)，中央政府調控樓市的決心不變，土地政策調控市場(chǎng)的策略仍在持續。

　　醞釀再提出讓金

　　而對于政府即將開(kāi)啟第二輪樓市調控的猜測始于日前媒體報道。報道稱(chēng)，國土資源部總規劃師胡存智在2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì )上指出，國土資源部將嚴格規范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當地基準地價(jià)70%，保證金不低于出讓最低價(jià)30%。這距離今年3月國土部出臺的《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》(“19號文”)中規定“競買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”的規定僅僅相隔3個(gè)月。

　　對于此舉，國土資源部目標十分明確，意在控制目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商的“囤地”、“炒地”行為。

　　通過(guò)提高土地出讓金門(mén)檻，嚴格監管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開(kāi)發(fā)商的非理性行為、調控過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)。

　　“政策已從調控需求到收緊開(kāi)發(fā)商貸款的路徑逐漸展開(kāi)，再度增加開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力�！倍辔坏禺a(chǎn)專(zhuān)家認為，再提高10%的土地出讓金，表明土地市場(chǎng)將作進(jìn)一步調控。

　　對此，天河某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總監認為，“開(kāi)發(fā)商的資金壓力將增大，尤其是現在樓市不好賣(mài)的時(shí)候。只有通過(guò)加大降價(jià)促銷(xiāo)的手段才能回籠資金，以維持后續的開(kāi)發(fā)和正常的再拿地計劃。因此，土地出讓金標準的提高，可能會(huì )加速樓價(jià)下滑的速度�！�

　　三季度或量?jì)r(jià)齊跌

　　據博覽財經(jīng)資訊的研究預測，七八月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸打破量跌價(jià)滯的局面，市場(chǎng)數據方面將進(jìn)入“量?jì)r(jià)齊跌”的狀況。

　　不過(guò)，從跌幅上看，博覽研究員認為，三季度將出現“鈍刀割肉式”下跌，即幅度不大的持續下跌：7月份，打折優(yōu)惠繼續蔓延，二線(xiàn)城市降價(jià)將成為輿論的焦點(diǎn)，但房?jì)r(jià)總體仍穩定在高位；而經(jīng)過(guò)7月的發(fā)酵之后，供需逆轉與資金缺口逐漸明朗化。八九月份總體房?jì)r(jià)的下跌速度將會(huì )有所加快。

　　博覽研究員分析說(shuō)，由于今年上半年宏觀(guān)經(jīng)濟的表現總體良好，三季度宏觀(guān)經(jīng)濟預計將延續向好，有宏觀(guān)經(jīng)濟形勢為房?jì)r(jià)托底，決定了開(kāi)發(fā)商在降價(jià)問(wèn)題上必然是“且戰且走”。其次，從供需角度看，商品房庫存積壓?jiǎn)?wèn)題在三季度還不嚴重，四季度則是大量新房上市的高峰。

　　此外，從市場(chǎng)表現來(lái)看，截至6月底，一線(xiàn)城市選擇堅守價(jià)格的樓盤(pán)仍居多數，說(shuō)明多數開(kāi)發(fā)商的資金壓力還不是非常明顯。按照樓市“量為價(jià)先”的規律，“量跌”到“價(jià)跌”的滯后期至少3個(gè)月；在價(jià)格聯(lián)動(dòng)中，一線(xiàn)城市降價(jià)擴散到二三線(xiàn)城市，也需要1-2個(gè)月。

　　但博覽研究員預測說(shuō)，延續三季度“鈍刀割肉式”的降價(jià)之后，四季度將是房?jì)r(jià)大跌塵埃落定的時(shí)候。經(jīng)過(guò)三季度的煎熬，大部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈在四季度將變得非常緊張，商品房庫存也將上升到較高的水平，房?jì)r(jià)具備大跌的必要條件。本報記者 盧元強　實(shí)習生 虎常春 邱瑟 發(fā)自北京