日前中國指數研究院發(fā)布報告分析，在今年信貸政策日趨緊縮的情況下，房地產(chǎn)上市公司資金來(lái)源增速整體放緩，“新國十條”出臺后更無(wú)一家房企獲得銀行大額授信，融資難度不斷加大。

　　資本市場(chǎng)的融資渠道也正對地產(chǎn)商收窄，原本指望通過(guò)增發(fā)等再融資方式輸血的上市地產(chǎn)公司，近期已頻頻公告放棄或調整再融資計劃。

　　盡管調控“組合拳”已連續打出兩個(gè)月，但高高在上的房?jì)r(jià)并未有明顯的回落。房地產(chǎn)商資金充裕，被認為是支撐新房?jì)r(jià)格遲遲不降的理由之一。但隨著(zhù)時(shí)間的推移，一系列調控措施的深入，資金壓力已經(jīng)成為房地產(chǎn)商不得不面對的嚴峻考驗。

　　此前央行發(fā)布的一項統計數據顯示，2009年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金5.7萬(wàn)億元，增長(cháng)44.2%，當年末全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額7.3萬(wàn)億元。央行分析稱(chēng)，其中以定金及預收款為主的其他資金同比增長(cháng)71.9%，國內貸款同比增長(cháng)48.5%，構成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要資金來(lái)源。但現在，銷(xiāo)售成交的低迷以及信貸的收緊，讓這一主要的資金源頭走向“枯竭”。

　　先看銷(xiāo)售。從4月中旬“新國十條”舉措出臺之后，火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量立即進(jìn)入冰封期，一線(xiàn)城市的成交量下滑在六成以上。瑞士信貸近日的研究報告稱(chēng)，華潤置地5月份銷(xiāo)售額同比下降68%，環(huán)比下降64%。按照此前預計的2010年銷(xiāo)售目標270億元，華潤置地目前僅完成24%，是5月份銷(xiāo)售量跌幅最凌厲的內地房企龍頭股之一。這還只是冰山一角，部分城市的成交數據下滑明顯。以北京為例，統計顯示，6月上旬，北京在售的235個(gè)普通商品住宅項目中，147個(gè)項目出現“零成交”。在剛剛過(guò)去的2009年，成交量的步步走高，讓房地產(chǎn)企業(yè)快速回籠巨額資金，并支撐其迅速擴張，也因此出現爭當地王的瘋狂一幕。時(shí)過(guò)境遷，銷(xiāo)售急跌的數據背后，恐怕是地產(chǎn)商資金鏈的逐步收緊。

　　信貸的收縮則是本輪調控措施的鋒刃利劍。信貸的高增長(cháng)，被認為是過(guò)去一年半房地產(chǎn)企業(yè)敢于高價(jià)拿地的動(dòng)力之一。2009年內地房地產(chǎn)行業(yè)貸款同比增幅高達38.8%，同期的住房按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款的同比增速則分別為43.3%和31%。研究認為，不論將數據與內地以往的增速比較，還是與近年全球主要國家和地區比較，發(fā)現房貸有飛漲的趨勢，而樓市泡沫破裂前，貸款多為寬松且增速偏快。但調控新政顯然扭轉了這一趨勢。6月15日,銀監會(huì )公布的2009年報重申，加強土地儲備貸款管理，嚴控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險，敦促銀行加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地購買(mǎi)的貸款管理。日前中國指數研究院發(fā)布報告分析，在今年信貸政策日趨緊縮的情況下，房地產(chǎn)上市公司資金來(lái)源增速整體放緩，“新國十條”出臺后更無(wú)一家房企獲得銀行大額授信，融資難度不斷加大。

　　地產(chǎn)商資金的壓力還不止于此。

　　資本市場(chǎng)的融資渠道也正對地產(chǎn)商收窄，原本指望通過(guò)增發(fā)等再融資方式輸血的上市地產(chǎn)公司，近期已頻頻公告放棄或調整再融資計劃。據WIND統計,在申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)中,有102家上市公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，其中自2009年以來(lái)，已公告增發(fā)事宜但還沒(méi)有實(shí)施的上市房企有38家，擬募集資金超過(guò)1000億元�，F在這些計劃正逐步走向“流產(chǎn)”。去年就宣布112億元再融資計劃的萬(wàn)科，到6月份已經(jīng)是融資計劃時(shí)間表的最后一個(gè)月；而此前5月12日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布該公司擬撤銷(xiāo)去年發(fā)布的不超過(guò)50億元的非公開(kāi)增發(fā)方案。有研究者表示，目前市場(chǎng)環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)的股票融資難度較大，如果再融資遇阻，盡管對萬(wàn)科等龍頭公司資金鏈影響并不是很大，但對于某些企業(yè)沖擊較大，當調控政策持續到2011年時(shí)，有30%的地產(chǎn)上市公司會(huì )出現較大資金缺口。

　　輸血的源頭被收空同時(shí)，抽血的壓力也在增大。土地增值稅清算的嚴格征收，正成為懸在地產(chǎn)商頭上的一把達摩克利斯劍。此前，國家稅務(wù)總局分別在5月26日和6月3日出臺兩個(gè)針對土地增值稅清算的通知，要求土地增值稅清算從嚴征收，這一措施被認為將會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。土地增值稅全額征收政策出臺后，一些地方稅務(wù)部門(mén)已收到予以嚴格執行的通知。有研究者表示，盡管全額繳納土地增值稅不會(huì )影響開(kāi)發(fā)商的利潤，但會(huì )對其現金頭寸產(chǎn)生巨大沖擊。申萬(wàn)萬(wàn)國的分析師測算，土增稅對上市現金流的整體影響在5%左右。國泰君安分析師表示，一些公司2009年末應付的土地增值稅(預提)占現金比例較高，若年內清算可能面臨較大的現金流壓力。

　　房地產(chǎn)成交量大幅下滑，但房?jì)r(jià)依然沒(méi)有明顯回落，重要的原因就是地產(chǎn)商自恃資金尚且充足，可以應對低迷，等待轉機。但現在，當資金壓力逐漸顯現時(shí)，地產(chǎn)商已經(jīng)到了調整銷(xiāo)售策略、放棄幻想的時(shí)候了。分析稱(chēng)，地產(chǎn)公司暫時(shí)還不會(huì )出現資金鏈緊張的問(wèn)題，但行業(yè)高杠桿率的特點(diǎn)決定了如果在銷(xiāo)量持續低迷，信貸保持緊縮的情況下，地產(chǎn)商的緊日子將會(huì )很快到來(lái)，下半年房?jì)r(jià)調整的壓力也會(huì )加大。有業(yè)內人士則直言，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),目前最好的融資渠道,就是趕快賣(mài)房子。

　　龍頭企業(yè)一向被認為是市場(chǎng)的風(fēng)向標，萬(wàn)科的一言一行就備受關(guān)注。萬(wàn)科總裁郁亮日前表示，“小心駛得萬(wàn)年船”，發(fā)展商應當從上次市場(chǎng)調整中吸取教訓，積極應對市場(chǎng)變化，通過(guò)加快銷(xiāo)售回籠資金才是最重要的。郁亮進(jìn)一步坦言，當企業(yè)資金非常緊張的時(shí)候，降價(jià)促銷(xiāo)是常見(jiàn)的應對措施之一。但資金充裕并不是拒絕調整價(jià)格的理由，至少萬(wàn)科不會(huì )因為資金充裕就無(wú)視市場(chǎng)的變化。作者： 趙洋