今年以來(lái)，被譽(yù)為史上最嚴厲的遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的“新國十條”樓市調控政策連續出臺，其中首付提高、利息增加和貸款不能3個(gè)重要問(wèn)題成為無(wú)法回避的事實(shí)。由此引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行糾紛該如何應對？

　　北京樓市新政規定，從2010年4月30日開(kāi)始，同一購房家庭暫定只能在京新購一套商品住房；商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。針對第二套房貸，如果是公積金貸款，首付比例提高到50%，如果是購買(mǎi)第三套住房，將不予貸款。

　　新政實(shí)施后，貸款問(wèn)題成為買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，也是形成退房潮的主要原因之一。首付比例提高了，讓一些經(jīng)濟承受能力已達極限的購房者難以承受，想到違約解除合同也在情理之中。

　　此外，新政規定，不能提供一年以上北京市納稅證明或者社會(huì )保險繳納證明的外地居民，銀行將暫停發(fā)放房貸，這項規定使一部分外地居民的貸款申請被駁回。

　　筆者在司法實(shí)踐中獲悉，購房者很想了解：新政實(shí)施后，是否能以“政策調整是不可抗力”的理由要求房主或開(kāi)發(fā)商退房？由于我國相關(guān)法律法規中對此沒(méi)有明確規定，使得各地判決結果各不相同。根據最基本的合同法原理，首先要看合同是如何約定的，如果合同有約定，就按照合同執行，合同沒(méi)有約定的，就按照法律執行。一般來(lái)說(shuō)，現在的房產(chǎn)新政不大可能構成合同法意義上的不可抗力。

　　現在，二手房市場(chǎng)中買(mǎi)家違約現象愈演愈烈，直至訴諸法律、對簿公堂。對于這類(lèi)案件，

　　筆者認為應該按照合同中的相關(guān)規定來(lái)處理。一般而言，在商務(wù)交易活動(dòng)中存在一定的風(fēng)險非常正常。以北京樓市為例，今年4月份之前是賣(mài)主違約事件較多，而現在轉換成了買(mǎi)主違約事件增多。這是因為嚴厲的調控新政，引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，一些購房人認為樓市價(jià)格或許還有進(jìn)一步走低的可能，因而在簽約后產(chǎn)生了退房想法。

　　——新政的出臺，也使得購房者自籌資金的付款計劃受到影響，在這種情況下，不論房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中是否有關(guān)于貸款不足時(shí)補足差額的約定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì )從有利于自己的方面進(jìn)行理解，雙方各執一詞，互不相讓?zhuān)�引發(fā)了房產(chǎn)糾紛不斷增多。

　　根據2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規定：“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人�！惫P者認為，此次出臺的樓市調控新政可歸為“不可歸責于當事人雙方的事由”，據此，對于雖然已經(jīng)交了定金，但因無(wú)法貸到款而確實(shí)需要退房的，購房者有權與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前所交納的定金。

　　筆者建議：買(mǎi)房是家庭中的一件大事，購房人在簽約前應仔細、審慎的閱讀、核對合同。因為，有的開(kāi)發(fā)商會(huì )專(zhuān)門(mén)在文本中單獨約定：“購房人無(wú)法取得貸款或貸不到足額款項，需自籌資金補足�！比绻�有這樣的約定，購房者一旦需要單方面解除合同，開(kāi)發(fā)商可以據此要求購房者支付違約金。

　　目前，部分因新政引發(fā)的訴訟還都處于立案和審判階段，尚無(wú)關(guān)于此類(lèi)訴訟的判例，由于各地法官的思考和理解角度不同，同樣的案情可能會(huì )出現不同的判決結果，在此筆者呼吁，希望上級司法部門(mén)能盡快對此類(lèi)案件作出明確的司法解釋或指導性意見(jiàn)，以期減少糾紛，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩過(guò)渡。(齊集 北京凱亞律師事務(wù)所高級合伙人 律師）