整個(gè)6月份，廈門(mén)新開(kāi)樓盤(pán)數和新增房源為零，而此前的消息是，當月將有多個(gè)新樓盤(pán)面市。最后一周，房產(chǎn)代理機構和門(mén)戶(hù)網(wǎng)站紛紛發(fā)布數據，新政后成交量劇減，累及上半年的整體數據——總成交量?jì)H為去年同期的49.17%。購房者接受專(zhuān)業(yè)機構調查時(shí)的集體反饋更是令市場(chǎng)失望——大部分對房?jì)r(jià)短期看空，7成左右的人認為，房?jì)r(jià)還將持續低迷。

　　□早報記者 蘇麗艷

　　-現象

　　6月樓市很寂寞 新增房源零記錄

　　禹洲·城上城、當代·天境、住宅·水晶國際、華森公園首府、云頂至尊后期項目、皇府御園、王子廣場(chǎng)、碧海藍天、錦輝國際花園二期……早在5月底、6月初，便有消息傳出，今年6月可能會(huì )是今年新開(kāi)盤(pán)項目最多的一個(gè)月——至少將有10個(gè)項目推出房源，而這樣的扎堆開(kāi)盤(pán)更是近年來(lái)的第一次。不過(guò)，頗具戲劇性的是，直到6月的最后一天，廈門(mén)樓市新增房源量依然是零。這些提前通過(guò)媒體造勢的樓盤(pán)集體“爽約”了。

　　存銷(xiāo)比=存貨/過(guò)去12個(gè)月的平均銷(xiāo)售，存銷(xiāo)比的持續下滑表示，市場(chǎng)產(chǎn)品在平穩去化中，可售房源在減少。根據立丹行機構上周一在2010上半年廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)報告會(huì )上發(fā)布的數據，2007年“9·27新政”出臺，全市住宅庫存量約198萬(wàn)m2，存銷(xiāo)比6.64，新政后市場(chǎng)庫存逐月攀升；2010年“4·15新政”出臺，全市住宅庫存量約127萬(wàn)m2，達到近三年低點(diǎn)，存銷(xiāo)比5.45，而6月全市住宅新增供應量甚至為零。

　　事實(shí)上，對于6月樓市的“寂寞”，不僅媒體“詫異”，就連專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)機構也有些“始料不及”。早在2010年第一季度末，就有房產(chǎn)代理機構發(fā)布數據稱(chēng)，由于2009年市場(chǎng)信心全面恢復，銷(xiāo)售量井噴，加之高成本土地延遲上市，新開(kāi)工不足供應量銳減，廈門(mén)市場(chǎng)已經(jīng)維持了15個(gè)月供不應求的局面。不過(guò)，多數項目正在趕工期上進(jìn)度，預計二季度后隨著(zhù)新項目集中上市，供需矛盾有望緩解。但實(shí)際情況是，“4·15新政”出臺后，廈門(mén)入市新盤(pán)和新房源寥寥可數，且均來(lái)自島外，新盤(pán)銷(xiāo)售也是“幾家歡喜幾家愁”——翔安區兩個(gè)新盤(pán)銷(xiāo)售率超過(guò)70%，其中萬(wàn)科·金色悅城銷(xiāo)售率高達81%；其余新盤(pán)表現則較為平淡，部分新盤(pán)入市價(jià)格較高阻礙項目去化速度。

　　“下半年的確有不少新樓盤(pán)和房源即將上市，但6月新推房源的零記錄，恐怕會(huì )進(jìn)一步加大開(kāi)發(fā)商的觀(guān)望情緒，從而影響整個(gè)下半年的推盤(pán)速度�！睒I(yè)內人士指出，新政甫出臺時(shí)，大部分開(kāi)發(fā)商仍表示新政對自己不會(huì )構成根本性威脅，新推項目也不會(huì )因此改變既有戰略，但2個(gè)多月來(lái)，新政并未有減弱的跡象，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始對定價(jià)多少為合理區間、開(kāi)盤(pán)后會(huì )不會(huì )遇冷等諸多問(wèn)題表現出謹慎，不少公司的營(yíng)銷(xiāo)計劃無(wú)疑還是被打亂了。

　　代理機構有點(diǎn)急 開(kāi)交流會(huì )尋合作

　　然而，就像一個(gè)硬幣的兩面，一方面，新增房源零記錄加劇了樓市的冷清局面，一方面，供應量持續不足也將加劇供不應求的態(tài)勢，可能成為未來(lái)房?jì)r(jià)上行的推力。

　　或許，正是這種矛盾和糾結，讓開(kāi)發(fā)商寧愿選擇等待。相反，房產(chǎn)代理機構卻是“幾家歡喜幾家愁”——前期所接項目多的，銷(xiāo)售壓力倍增；項目少或沒(méi)有項目的，則通過(guò)各種形式展開(kāi)自宣活動(dòng)，試圖說(shuō)服更多開(kāi)發(fā)商逆市而上。

　　上周，一家來(lái)自臺灣的房產(chǎn)代理機構便在五星級酒店高調舉辦了房產(chǎn)交流會(huì )，請來(lái)廈門(mén)地產(chǎn)界、學(xué)術(shù)界及傳媒機構等各界人物齊聚一堂，介紹該公司的營(yíng)銷(xiāo)文化，并推出了“移動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)”這一全新的概念。

　　“所謂移動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)就是一對一的營(yíng)銷(xiāo)，具體而言也就是讓銷(xiāo)售人員走出售樓處，走進(jìn)社區、走進(jìn)居民家進(jìn)行服務(wù)，縮短購房者從看到房產(chǎn)信息到真正走進(jìn)售樓處期間的‘距離’�！痹摍C構負責人在交流會(huì )上稱(chēng)，當下冷清的房市局面，并不等于無(wú)人買(mǎi)房，對開(kāi)發(fā)商而言，最關(guān)鍵的是如何有效爭取到這部分有限的購房群體，因此，改變營(yíng)銷(xiāo)模式尤為重要。

　　“移動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)在當前市場(chǎng)下對于開(kāi)發(fā)商的確有其吸引力�！睒I(yè)內人士丘先生認為，雖然所謂一對一的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)在廈門(mén)本土房產(chǎn)代理機構并不是新鮮的內容，但“移動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)”這樣的提法卻是全新的，不失為不錯的差異化競爭手段。不過(guò)，同樣是房產(chǎn)代理機構，丘先生所在公司的當務(wù)之急并不是以推陳出新的營(yíng)銷(xiāo)方式吸引和招攬項目，而是潛心協(xié)助此前接下的諸多項目加快進(jìn)度，以便在合適的時(shí)機推出，實(shí)現利潤最大化。

　　作為在售樓盤(pán)代理機構的負責人，小鄒最近所忙又和丘先生不同——不是研究如何才能賣(mài)出更多房子，而是忙著(zhù)應付有關(guān)部門(mén)隔三差五的現場(chǎng)檢查。新政出臺2個(gè)多月，執行力度卻絲毫沒(méi)有減弱的跡象，一開(kāi)始還相對樂(lè )觀(guān)的業(yè)內人士也開(kāi)始變得謹慎。小鄒并不否認，如果說(shuō)一個(gè)多月前市場(chǎng)各方對新政還比較從容，現在的狀態(tài)則是有點(diǎn)急。

　　和其他代理機構一樣，小鄒也力主條件具備的成熟項目應該先行上市，只有這樣，才能跑贏(yíng)市場(chǎng)。

　　看空房?jì)r(jià) 購房者持續觀(guān)望

　　2010年上半年，廈門(mén)全市住宅共成交10276套，月均成交1712套，日均成交57套。該總成交量?jì)H為去年同期成交量(20898套)的49.17%，環(huán)比2009年下半年的13322套，減少22.86%。這是廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)根據廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局數據統計的。立丹行機構發(fā)布的上半年房產(chǎn)數據也顯示，“4·15新政”出臺前，全市住宅日均銷(xiāo)量約121套，10天后的4月25日起，全市住宅日均銷(xiāo)量?jì)H33套。

　　成交量劇減的背后，是消費者看空房?jì)r(jià)的集體觀(guān)望情緒。

　　6月30日，大友富置業(yè)顧問(wèn)有限公司聯(lián)合廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)，在上半年的最后一天發(fā)布廈門(mén)樓市調查報告。該調查面向廈、泉兩地消費者，兩地各完成1000多份問(wèn)卷，受訪(fǎng)者涵蓋各個(gè)階層。

　　調查結果顯示，大部分受訪(fǎng)者對于房?jì)r(jià)短期看空，7成左右的人認為，房?jì)r(jià)還將持續低迷一年。其中，預期下半年房?jì)r(jià)會(huì )比現在低居多，約4成左右，其次認為下半年房?jì)r(jià)將會(huì )持平，也占3成左右的比例。

　　對于購房時(shí)機，受訪(fǎng)者的看法也大體一致，大多認為半年內觀(guān)望，不會(huì )買(mǎi)者占3至4成，可能還會(huì )再等一年者占2成。

　　若有能力購房，思明、湖里與海滄三大行政區受訪(fǎng)者認為至少半年后為買(mǎi)房時(shí)機居多，占35.3%至45.6%。甚至還有2成左右的消費者會(huì )等待一年以上。

　　業(yè)內人士認為，這些數據顯見(jiàn)政府的宏觀(guān)調控已經(jīng)影響欲購房者的信心，在短期內已經(jīng)出現明顯的效果。立丹行機構則進(jìn)一步指出，目前消費者多處于觀(guān)望狀態(tài)，觀(guān)望有四種狀態(tài)，一種是局外人看熱鬧的，一種是未購房客戶(hù)暫時(shí)買(mǎi)不起房的情緒化表達，一種是準客戶(hù)因為價(jià)格調整期暫緩決策，還有一種是投資客戶(hù)因為未來(lái)價(jià)格低走預期而暫離市場(chǎng)。宏觀(guān)調控踩住了房?jì)r(jià)過(guò)快上漲剎車(chē)，購房者在當前的市場(chǎng)博弈中可謂信心滿(mǎn)滿(mǎn)。