逆市購地三邏輯

　　綜合地產(chǎn)調控以來(lái)土地購買(mǎi)方的行為會(huì )發(fā)現，較之調控前層出不窮的非理性競買(mǎi)，現在企業(yè)在買(mǎi)地過(guò)程中表現出了非常明顯的理性和計劃，同時(shí)，企業(yè)的購買(mǎi)觀(guān)念也開(kāi)始分化。

　　在企業(yè)近期的買(mǎi)地舉動(dòng)背后，記者觀(guān)察發(fā)現基本的邏輯不外乎三種：首當其沖的一種就是——便宜。

　　像萬(wàn)科、萬(wàn)達、保利等品牌房企在5、6月份購買(mǎi)的地塊基本都位于二、三線(xiàn)城市，不少城市本身地價(jià)就不是很高，調控政策出臺后受總體市場(chǎng)影響更是有所下降，最后基本上都是以底價(jià)成交，樓面地價(jià)大多是一兩千元，甚至不足1000元。

　　如萬(wàn)科在今年已經(jīng)買(mǎi)入了至少35宗土地，但其為此支付的資金卻不超過(guò)200億元，其在成都購買(mǎi)的土地樓面價(jià)僅870元/平方米；而保利于5月購入的兩個(gè)位于上海熱點(diǎn)地段的土地，樓面地價(jià)卻不到萬(wàn)元，其在沈陽(yáng)和成都所購土地價(jià)格也只在千元上下。

　　雖然企業(yè)購買(mǎi)時(shí)因購買(mǎi)量大而顯得總額不菲，但仔細算算其實(shí)都是很劃算的買(mǎi)賣(mài)，而這一點(diǎn)正是手里有錢(qián)的企業(yè)所看中的�！叭舴�?jì)r(jià)出現調整，市場(chǎng)預期悲觀(guān)，地價(jià)的調整幅度將大于房?jì)r(jià)，因此開(kāi)發(fā)商在房?jì)r(jià)下跌期將比在房?jì)r(jià)上漲期顯得更加有利可圖�！比f(wàn)科方面對此的表示不難看出其“貪便宜”的心理。

　　第二種邏輯是質(zhì)優(yōu)。此類(lèi)企業(yè)在購地策略中更看重優(yōu)質(zhì)地塊，為此甚至愿意付出相當高的單價(jià)。

　　6月下旬杭州拍出的兩個(gè)地塊就是比較典型的例子。當時(shí)成交的兩宗住宅用地分別經(jīng)過(guò)了21輪和13輪競拍才塵埃落定，其成交價(jià)格相比同地段的歷史成交紀錄沒(méi)有絲毫下降。

　　其中一塊地的購買(mǎi)方是寧波榮安房產(chǎn)，分析這家企業(yè)的背景便不難推斷其之所以出如此高價(jià)的邏輯：寧波榮安地產(chǎn)股份有限公司前身為寧波中元股份有限公司，為上市公司，股票簡(jiǎn)稱(chēng)“甬中元A”。2009年6月，公司更名為榮安地產(chǎn)股份有限公司，全面退出通信及相關(guān)設備制造業(yè)，進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)業(yè)。作為一家剛轉型成純地產(chǎn)類(lèi)的上市公司，寧波榮安可以說(shuō)是地產(chǎn)業(yè)中的新丁，很可能面臨對市場(chǎng)把握不好的問(wèn)題, 因此購買(mǎi)優(yōu)質(zhì)地塊更有利減小運營(yíng)上的風(fēng)險，其高價(jià)購地行為背后其實(shí)有著(zhù)非常理性的購地理念。

　　在近期的土地市場(chǎng)上，優(yōu)質(zhì)地塊只要掛出來(lái)都不乏搶購者，“這反映了當前市態(tài)下開(kāi)發(fā)商拿地觀(guān)念的分化�！辟Y深房產(chǎn)評論員丁建剛這樣認為。

　　第三種邏輯是符合企業(yè)戰略布局。在六月中旬南京舉行的一次土地拍賣(mài)中，中電熊貓置業(yè)以6628元/每平米的樓面價(jià)購得一塊土地，這是該企業(yè)在南京市場(chǎng)上拿到的地塊中價(jià)格最高的，該企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監馬濤事后表示：“因為該地塊早已納入企業(yè)的整個(gè)規劃中，因此以一個(gè)相對的高價(jià)拿地，更多的是從整個(gè)項目完整的角度去考慮和衡量它的價(jià)格的�！�

　　買(mǎi)地中有這種心態(tài)的企業(yè)并不少見(jiàn)，6月中旬金帝集團在廈門(mén)買(mǎi)地時(shí)一個(gè)引人注目的舉動(dòng)也非常能說(shuō)明問(wèn)題。在一個(gè)地塊出讓過(guò)程中，金帝集團?仁文置業(yè)在已經(jīng)給出的5.93億元最高報價(jià)后，再度舉牌最終以6.0001億元買(mǎi)下了這一地塊，看似“多此一舉”的原因其實(shí)是為了緩解資金上的壓力。