4月25日和5月14日，北京保利西山林語(yǔ)三期項目先后兩次共獲得301套地下車(chē)庫和1240套住宅的預售證，但官司方數據顯示，至今未有成交記錄。一位行業(yè)人士向記者說(shuō)，西山林語(yǔ)三期項目就是“捂盤(pán)”或“惜售”的典型例子。

　　知名房企旗下樓盤(pán)多月未現成交記錄，到底是難以定價(jià)“主動(dòng)惜售”，還是樓市受冷后無(wú)人問(wèn)津？

　　近日，當《每日經(jīng)濟新聞》記者來(lái)到北京保利西山林語(yǔ)三期項目現場(chǎng)時(shí)，卻被售樓中心前臺的保利地產(chǎn)工作人員告知，項目還未開(kāi)盤(pán)，但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的信息顯示，該項目已分別于4月25日與5月14日獲得了兩批房源的預售證，且分別于當日開(kāi)盤(pán)了。

　　實(shí)地探訪(fǎng) 記者發(fā)現多重疑點(diǎn)

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的信息顯示，4月25日，保利西山林語(yǔ)三期獲得301套地下車(chē)庫與222套住宅的預售證，已于當日開(kāi)盤(pán)；5月14日，該樓盤(pán)再次獲得1018套住宅預售證，當日開(kāi)盤(pán)。兩次下來(lái)，共獲得301套地下車(chē)庫和1240套住宅的預售證。但該網(wǎng)上的數據顯示，至今未有成交記錄。

　　然而6月26日，當記者以客戶(hù)身份來(lái)到位于北京海淀區西北旺鎮冷泉村西山林語(yǔ)項目售樓中心時(shí)，現場(chǎng)一片冷清：門(mén)外只有一位穿著(zhù)制服的保安；走進(jìn)售樓中心，偌大的屋內，只有前臺坐著(zhù)一位男性工作人員，以及里屋傳出的兩位女性閑談的聲音。

　　得知是來(lái)看房的，這位銷(xiāo)售人員說(shuō)：“目前三期還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，不過(guò)年底前會(huì )開(kāi)盤(pán)，具體時(shí)間還未定�，F在只有二期剩下的11套別墅還在銷(xiāo)售�！�

　　但在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)，保利地產(chǎn)北京媒介部負責人對此指出，這位銷(xiāo)售人員不知道實(shí)情。因為西山林語(yǔ)前二期開(kāi)盤(pán)時(shí)都舉行了盛大的開(kāi)盤(pán)儀式，三期開(kāi)盤(pán)時(shí)沒(méi)舉行此儀式，所以可能誤解沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。實(shí)際上已分別于4月25日與5月14日如期開(kāi)盤(pán)。且在6月中下旬，有一位客戶(hù)已為此項目12號樓的一套房交了訂金，但后來(lái)鑒于觀(guān)望情緒，目前該客戶(hù)還沒(méi)有與公司簽訂購房合同，所以在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上沒(méi)有成交記錄。

　　在采訪(fǎng)中，該負責人認為，目前沒(méi)有客戶(hù)需求，所以導致銷(xiāo)售不暢。

　　但6月26日記者以購房者身份在其售樓中心做登記時(shí)卻發(fā)現，近段時(shí)間以來(lái)已有6、7位登記者，怎么會(huì )沒(méi)有購房需求呢？

　　“后來(lái)公司銷(xiāo)售人員對這些登記客戶(hù)進(jìn)行了銷(xiāo)售追蹤，但基本上是兩種情況：一種是選擇觀(guān)望，另一種就是放棄購買(mǎi)�！边@位負責人對此繼續解釋道，可能當初申請預售證時(shí)的定價(jià)有點(diǎn)高了，主要原因在于前面二期的銷(xiāo)售均價(jià)就不低，該項目三期與前兩期的配套一樣，如果定價(jià)偏低，前面兩期已入住的客戶(hù)會(huì )有意見(jiàn)。

　　而當記者以購房者身份向工作人員索要一份西山林語(yǔ)三期的戶(hù)型圖與樓盤(pán)說(shuō)明書(shū)時(shí)候，這位負責人表示：只有二期的戶(hù)型圖，因為三期的戶(hù)型圖和樓盤(pán)情況與二期類(lèi)似，所以三期就直接用去年項目二期銷(xiāo)售時(shí)付印的戶(hù)型圖與樓盤(pán)說(shuō)明書(shū)了。

　　6月30日記者再次撥打該樓盤(pán)售樓熱線(xiàn)時(shí)，手機號碼卻顯示為空號。對此，上述負責人又將“空號事件”歸因于北京電信操作上的失誤。

　　公司否認捂盤(pán)惜售

　　一位行業(yè)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者說(shuō)，西山林語(yǔ)三期項目就是“捂盤(pán)”或“惜售”的典型例子。

　　他解釋道，新政調控的不斷深入和調控周期的延長(cháng)，市場(chǎng)成交量暴跌，比如分別于2008年與2009年上市的西山林語(yǔ)一、二期項目都曾創(chuàng )造過(guò)當日推出，當日銷(xiāo)售完畢的銷(xiāo)售奇跡，但三期項目可能因為前期登記的客戶(hù)比較少，且推貨量達到1240套的大容量下，開(kāi)發(fā)商對新政和后市判斷不明朗的情況下，被迫“捂盤(pán)”或“惜售”，用此來(lái)拉長(cháng)客戶(hù)儲備周期，以增加客戶(hù)需求儲量，并在考察市場(chǎng)反應的基礎上確定售價(jià)。

　　對此，保利地產(chǎn)北京媒介部負責人卻并不贊同。他說(shuō)，時(shí)下北京實(shí)行一房一價(jià)策略，西山林語(yǔ)三期項目每套房的定價(jià)已在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上按規定公示，不存在重新確定定價(jià)的必要。

　　不過(guò)，不論保利的情況是否屬于捂盤(pán)，4月以來(lái)的樓市新政，基于對前景判斷及公司具體情況的不同，在銷(xiāo)售過(guò)程中，房企們的行為開(kāi)始分化。據記者了解，一些房企開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售，另一些房企則主動(dòng)捂盤(pán)，以圖樓市反彈；或被動(dòng)捂盤(pán)，延長(cháng)客戶(hù)儲備周期及進(jìn)一步靜觀(guān)市場(chǎng)反應。(記者 葉書(shū)利)