6月24日，搜房網(wǎng)作為數據首發(fā)媒體，公布了中國房地產(chǎn)指數研究院-中指調查共同調研的結果：《2010年第二季度購房者消費調查研究》(下稱(chēng)“研究”)。該報告的數據被解讀成，在國家采取一系列房地產(chǎn)調控措施背景下，購房者觀(guān)望心理嚴重，有六成人堅信房?jì)r(jià)下跌。這個(gè)結論被各種媒體廣泛傳播，網(wǎng)評如潮。

　　但筆者注意到，這個(gè)號稱(chēng)是中國房地產(chǎn)購房者調查的樣本范圍，小到只有北京一地，窄到面向的人群只是“由本項目的訪(fǎng)員在北京搜房組織的看房團和一些專(zhuān)題活動(dòng)中分發(fā)問(wèn)卷”涉及的人。而且即使這么小，這么窄，還一共只采集了964個(gè)在北京的購房者的樣本——而北京一地，年銷(xiāo)售房產(chǎn)的套數成千上萬(wàn)，僅上半年銷(xiāo)售套數排名前十的新項目，就賣(mài)出去近9000套房子。

　　這樣的樣本，能得出什么可靠的結論？就它所提供的數據范圍和調查方式，連北京最普通的新開(kāi)樓盤(pán)銷(xiāo)售前的盡職調查都不如，想以這樣的樣本，描述樣本地北京的情況都掛一漏萬(wàn)，遑論中國房地產(chǎn)？不過(guò)該“研究”也說(shuō)了些無(wú)奈的大實(shí)話(huà)。該機構華北分院總經(jīng)理蔣云峰對媒體說(shuō)：“從研究結果看，購房者表現出四個(gè)明顯的心理特點(diǎn)，一是對調控政策有信心，二是對平抑房?jì)r(jià)有信心，三是市場(chǎng)觀(guān)望的氣氛濃，還有一個(gè)就是大家認為目前房?jì)r(jià)仍然偏高�！�

　　這個(gè)大實(shí)話(huà)，說(shuō)穿了是某種主題先行的調查。大家都在說(shuō)房?jì)r(jià)太高了，要求政府管理；因此政府管理了，出臺了各種宏觀(guān)調控政策。因此這家號稱(chēng)權威的調查機構，就采樣了964個(gè)人——據說(shuō)這些人大頭是公司員工(46.4%)和公司管理人員(19.2%)，家庭收入大多為10萬(wàn)元(近60%)。這個(gè)樣本的結構，很符合我們現在的社會(huì )是商業(yè)社會(huì )，公司之外的人員少，農民工可能都在公司化的機構里，政府是唯一的土地公司，公務(wù)員也可視為公司職員。這樣的商業(yè)社會(huì )，得出上述結論，中國人對地產(chǎn)的看法近乎大一統了，這多和諧呀！

　　于是房?jì)r(jià)的民意可以歸納為，國人一定相信調控政策有效，相信政府有平抑房?jì)r(jià)的能力。至于所謂觀(guān)望的心理，家庭年收入在10萬(wàn)元的群體,去吃一頓火鍋可能不需要太觀(guān)望，要買(mǎi)房子肯定是要觀(guān)望良久的。即便在2000年房?jì)r(jià)還很低的時(shí)候，家庭收入10萬(wàn)元的人，買(mǎi)房子也要觀(guān)望良久的。

　　而房?jì)r(jià)太高的結論，讓人懷疑這個(gè)號稱(chēng)中國地產(chǎn)指數的調查機構，對價(jià)格指數處理的專(zhuān)業(yè)能力。因為市場(chǎng)的心理認為價(jià)格高了，不是編制價(jià)格指數的基本標準和原則。

　　價(jià)格指數的編輯本身只是數據描述，并非貴賤的判斷。它所顯示的價(jià)格高低，只有和歷史數據相比才有意義。

　　盡管個(gè)人消費者也好，投資人也好，投機者也罷，甚至研究?jì)r(jià)格的人，都可以隨心所欲地發(fā)表，對價(jià)格高低引起的合理與否的意見(jiàn)，說(shuō)貴論賤。但要編制價(jià)格指數，尤其號稱(chēng)是中國這樣權威的價(jià)格指數，卻不能這么心理活動(dòng)化，而要客觀(guān)做出某種嚴格的價(jià)格指數曲線(xiàn)。按照曲線(xiàn)的坐標，談同比環(huán)比，給人以中性獨立的參考意見(jiàn)。不能大家說(shuō)高，就說(shuō)高了；也不能大家說(shuō)低了，就說(shuō)低。要有時(shí)間的維度，要有參照和比較，否則這種調查，就既不能獨立，也肯定不符合民意。而只是某種主題先行的調查，是自己給自己的某種觀(guān)點(diǎn)找理由。這種自證的行為，打著(zhù)中國調查的名義，以自己的觀(guān)點(diǎn)，代表看不見(jiàn)摸不著(zhù)的民意，無(wú)疑是不科學(xué)的。

　　房?jì)r(jià)里肯定有民意。但任何有民意的東西，怎么量化和處理，由誰(shuí)來(lái)代表，自古就是難題。這個(gè)我們暫時(shí)解決不了，但可以肯定，一份964個(gè)公司職員及其管理人員的“研究”，肯定代表不了房?jì)r(jià)里的民意。

　　[陳寧遠 本文僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)]