焦點(diǎn)問(wèn)題

　　質(zhì)疑一 5年“曬太陽(yáng)”坐等升值？

　　有業(yè)界人士指出，近年來(lái)白云新城隨著(zhù)規劃完善，種雞場(chǎng)地塊握有白云山腳下低容積率住宅等稀缺資源，該地塊僅土地價(jià)值就翻了近5倍，僅土地增值就掙了20億元。種雞場(chǎng)地塊是否存在“捂盤(pán)”坐等升值嫌疑？在2009年11月24日廣州市建設項目編碼登記表上，種雞場(chǎng)地塊大一山莊的建設用地批準書(shū)是從2005年10月25日開(kāi)始生效，有效期至2007年12月31日。

　　市國土部門(mén)：土地交付延遲了2年

　　不過(guò)，廣州市國土部門(mén)有關(guān)人士表示，種雞場(chǎng)地塊是否閑置要區別開(kāi)來(lái)看，該地塊在招拍掛后交地上遇到了難題，后來(lái)延遲了2年左右才將地塊正式交付開(kāi)發(fā)商使用。據了解，種雞場(chǎng)地塊在上世紀50~60年代由集體土地轉為國有土地，但在拍賣(mài)后才發(fā)現轉制上存在一定歷史問(wèn)題，村里提出了新的補償要求。相關(guān)部門(mén)將所有檔案資料進(jìn)行刨根研究，進(jìn)行協(xié)商交接，最終在1年多后才厘清問(wèn)題，時(shí)間得以順延。

　　開(kāi)發(fā)商廣東中力集團董事長(cháng)助理袁金榮表示，在拍賣(mài)成功拿地后，要進(jìn)場(chǎng)時(shí)才發(fā)現交地有歷史遺留問(wèn)題。村集體對某些地權屬有爭議，政府部門(mén)多次協(xié)議解決。最終在2007年，地塊正式移交后開(kāi)始動(dòng)工。但到目前為止，地塊仍未百分百交地完畢，還欠9畝地未最終移交。這9畝地主要位于地塊的西北面，現狀仍是石材廠(chǎng)和汽車(chē)修理廠(chǎng)。此外，地塊上還有些小的零散的紅線(xiàn)爭議。

　　開(kāi)發(fā)商：一直動(dòng)工未構成閑置

　　一般而言，近一兩年來(lái)開(kāi)發(fā)商正式移交使用地塊后，在約2年左右要推出銷(xiāo)售，將土地變?yōu)橛行Х课莨�應。為何種雞場(chǎng)地塊拿地5年后未賣(mài)樓，仍未被作為閑置地收回呢？袁金榮稱(chēng)，正式移交后地塊其實(shí)一直都處于施工階段，拿地后開(kāi)發(fā)商也很著(zhù)急，想盡快動(dòng)工建好住宅。但打造項目不是那么容易的，不是設計好一兩套就可以立馬動(dòng)工的，要等待一定的批量。一般項目是3~5張圖紙可以建十幾二十棟住宅，但該項目一張圖紙只建一棟住宅，且邀請了國內外多個(gè)著(zhù)名建筑師每人設計一棟，“一開(kāi)始要請設計師，聯(lián)系看人家愿不愿意，然后要看人家時(shí)間”。

　　袁金榮表示，種雞場(chǎng)地塊辦了所有該辦的手續，去年下半年國土部到全面大檢查時(shí)，也到該盤(pán)檢查過(guò)，所有資料都遞上去符合條件，該地不是閑置地。地塊前期規劃報建準備時(shí)間較長(cháng)，規劃、報建等每個(gè)環(huán)節都需要時(shí)間，政府部門(mén)也會(huì )提出相應的修改意見(jiàn)，設計單位再進(jìn)行修改，一來(lái)二去也拉長(cháng)了時(shí)間。但設計和建筑材料等費用也比較高，該項目可達到“總投資額20%~30%”的指標。

　　質(zhì)疑二 閑置土地政策有空子可鉆？

　　有質(zhì)疑稱(chēng)，這是否利用了政策空子，開(kāi)發(fā)商用規劃設計拉長(cháng)了整個(gè)開(kāi)發(fā)時(shí)間，但又合理地不被認定為閑置地？廣州維森置業(yè)有限公司總經(jīng)理張維倫認為，開(kāi)發(fā)商不一定是利用了政策，因為不同企業(yè)的定位不同。開(kāi)發(fā)商分為兩類(lèi)：一類(lèi)是“割臘肉”式的，拿地后挖掘土地的每寸價(jià)值再慢慢做，就像將豬肉先腌成臘肉慢慢吃一樣；一類(lèi)是“播種機”式，一拿地后快速開(kāi)發(fā)回收資金。以設計拖延時(shí)間是一種鉆空子，但開(kāi)發(fā)商不一定能夠是惡意地這么做，因為如果開(kāi)發(fā)商在拿到種雞場(chǎng)地塊后盡快開(kāi)發(fā)回籠資金，然后再拿別的項目，也同樣可以達到同樣的賺錢(qián)效果。

　　合富輝煌首席分析師黎文江透露，有個(gè)設計師教授承接了種雞場(chǎng)地塊項目某樓棟設計，做出方案后該項目老板不斷反復修改，現在跟著(zhù)教授的學(xué)生都畢業(yè)了，房子還沒(méi)建。這主要是種雞場(chǎng)地塊的老板思維比較特殊，要求盡善盡美去做精品，但也因此錯過(guò)了2007年和2009年比較好的上市時(shí)間。

　　中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜表示，目前政策上確實(shí)仍存在很多不完善的地方，比如有的開(kāi)發(fā)商故意讓規劃不達標，被政府部門(mén)打回后反復改，這樣也可拖延時(shí)間。在這種情況下，國土部門(mén)就算要收地也不可能，因為開(kāi)發(fā)商確實(shí)不停在完善規劃。因此，政府要在規劃等報批環(huán)節做出硬性規定，比如限定規劃修改次數，超過(guò)一定次數后就視為拖延。否則，政府只能控制賣(mài)地供應規模，卻控制不了住宅最終有效供應的規模，樓市調控效果會(huì )被削弱。