樓市轟轟烈烈的上半年過(guò)去了。這半年，在政府密集調控之下，曾瘋狂的房?jì)r(jià)終于止漲，并有所下跌；各大房企同比仍取得不俗銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，但離銷(xiāo)售目標相去較遠，且趨勢惡化，不得不考慮打折；開(kāi)發(fā)商拿地由狂熱轉為理性，“地王”已退潮，留下平靜的拍賣(mài)大廳。

　　政策調控難轉向

　　面對快速上漲的各地房?jì)r(jià)，2010年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)便掀起一波嚴厲的政策調控風(fēng)暴。

　　1月10日，國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款，首付不得低于40%，并加大對房地產(chǎn)貸款的窗口指導。此后，國土資源部也對房地產(chǎn)用地供應和監管提出要求，國資委亦要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)。

　　而自4月份起的新一輪調控，更是顯示了政府遏制房?jì)r(jià)快速上漲的決心，調控力度也史無(wú)前例。

　　國務(wù)院4月15日頒令，二套房首付款不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍；首套房且建筑面積逾90平米的，首付不低于30%；貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅提高首付款和利率水平。

　　緊接著(zhù)的4月17日，新國十條發(fā)布，實(shí)行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對商品房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款。

　　此后，各地紛紛推出調控實(shí)施細則，其中最為嚴厲的北京細則，要求商業(yè)銀行暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本市居民，暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款；暫定同一購房家庭只能在本市新購買(mǎi)一套商品住房。

　　各部委隨即也紛紛打出針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調控組合拳：銀監會(huì )4月23日明確提出對于開(kāi)發(fā)貸款和土地儲備貸款“三不貸、三掛鉤”原則；國稅總局5月17日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》；國稅總局6月3日劃定土地增值稅預征最低限；住建部6月7日劃定二套房“認貸又認房”的標準。

　　對于下半年政策走勢，眾多觀(guān)點(diǎn)認為，地產(chǎn)行業(yè)的調控已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化，調控短期轉向的可能性不大，下半年房地產(chǎn)商與政府的博弈還將持續，政策面松緊趨勢將主要取決于房?jì)r(jià)下跌速度、時(shí)間和幅度。

　　而對于目前呼聲較高卻尚未出臺的房產(chǎn)稅，業(yè)內指出，未來(lái)地方政府的財政收入模式將發(fā)生改變，因此房產(chǎn)稅的征收將是必然趨勢，但出臺時(shí)機仍會(huì )視房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢而定。

　　房企銷(xiāo)售預期惡化

　　時(shí)值歲中，各大房地產(chǎn)企業(yè)陸續交出上半年銷(xiāo)售成績(jì)單，與去年同期比較，各房企仍然取得不俗成績(jì)。

　　龍頭老大萬(wàn)科今年上半年累計實(shí)現銷(xiāo)售面積320.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額367.7億元，分別比去年同期下降8%和增長(cháng)19.5%，公司亦成為目前房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家半年銷(xiāo)售金額超過(guò)300億元的企業(yè)。

　　另一家企業(yè)碧桂園上半年認購金額約142億元，其中已簽約合同銷(xiāo)售金額約132億元，合同銷(xiāo)售面積約242萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)50%及26%。

　　相比之下，富力地產(chǎn)要遜色一些，其上半年協(xié)議銷(xiāo)售收入累計約125.16億元，同比下降2%；銷(xiāo)售面積約105.23萬(wàn)平方米，同比下降22%。

　　根據中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售排行榜》，今年上半年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售20強企業(yè)合計實(shí)現銷(xiāo)售額2626億元，同比增長(cháng)25.8%；銷(xiāo)售面積合計2779萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)5.1%。其中，上半年銷(xiāo)售金額超百億元大關(guān)的有11家，萬(wàn)科和恒大分列銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積首位。

　　業(yè)內稱(chēng)，4月份房地產(chǎn)調控新政出臺后，一線(xiàn)城市成交量受到嚴重影響，而前期價(jià)格上漲較平緩的二三線(xiàn)城市成交情況則相對平穩，二三線(xiàn)城市的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也成為企業(yè)成長(cháng)性的決定因素，部分企業(yè)亦采取降價(jià)銷(xiāo)售策略，取得了相對理想的銷(xiāo)售成績(jì)。

　　不過(guò)，同比的漂亮銷(xiāo)售數據仍然掩蓋不了房企的失落。根據統計，各大房企中，僅有恒大完成全年銷(xiāo)售目標的52%，其余大多企業(yè)均未能完成今年銷(xiāo)售目標的五成。

　　更令房企不安的是形勢沒(méi)有好轉，甚至還在惡化。業(yè)內人士稱(chēng)，持續的調控政策導致商品房成交量下降明顯，去庫存周期拉長(cháng)，開(kāi)發(fā)商的資金壓力和銷(xiāo)售壓力將會(huì )逐漸顯現，房企可能會(huì )視市場(chǎng)情況降低銷(xiāo)售目標或者加大推盤(pán)力度，甚至采用降價(jià)方式以擴大銷(xiāo)售額。

　　下半年成交量可能會(huì )伴隨著(zhù)價(jià)格的下降而有所回升，但房企全年銷(xiāo)售目標的完成仍面臨較大困難。此前有分析稱(chēng)，在嚴峻的行業(yè)背景下，2010年上市房企平均可以完成75%的年度銷(xiāo)售目標。銀河證券潘瑋也預計，今年全國商品住宅交易金額同比下降14.5%，全國平均交易量同比下降11%左右，全國平均成交價(jià)同比下降5.1%。

　　雖然上市房企中，有一些已經(jīng)通過(guò)預售提前鎖定今年業(yè)績(jì)，但也只是將影響推遲到了明年。

　　土地市場(chǎng)恢復平靜

　　與商品房市場(chǎng)交易量冰封相比，土地市場(chǎng)在新政推出后并沒(méi)有陷入停滯。不過(guò)與調控前不同的是，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度開(kāi)始趨于謹慎，曾經(jīng)的“非理性”拿地、地王頻出的現象正逐步淡出市場(chǎng)。隨著(zhù)土地價(jià)格節節回落，有一些開(kāi)發(fā)商重新現身土地拍賣(mài)現場(chǎng)，不過(guò)市場(chǎng)總體顯得較為平靜。

　　中國指數研究院數據顯示，2010年上半年，按照拿地總價(jià)排行的前20名房企，花費在土地市場(chǎng)的金額高達1886.22億元，拿地面積達到4802.93萬(wàn)平方米。萬(wàn)科、保利、綠地、中國鐵建地產(chǎn)、中海地產(chǎn)5家房企上半年的拿地支出均超過(guò)100億元。其中，萬(wàn)科上半年新增土地儲備的總規劃面積達到1040.28萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)高達251.44億元。保利地產(chǎn)上半年新增土地儲備總規劃面積616萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)達到197.18億元。

　　與2009年上半年的低谷相比，今年1-6月房企在土地市場(chǎng)上斬獲頗豐。上半年萬(wàn)科新增土地面積同比增長(cháng)了156.73%，拿地投入金額同比增長(cháng)了236.55%。保利地產(chǎn)和綠地集團上半年新增土地面積分別同比增長(cháng)142.62%和306.65%，土地投入分別增長(cháng)306.56%和362.59%。

　　實(shí)際上，今年年初時(shí)的土地市場(chǎng)仍然保持著(zhù)去年的火爆。3月中旬，北京連續誕生了望京、薊門(mén)橋等多個(gè)地王。隨后，北京市國土局宣布暫停熱點(diǎn)地區的高價(jià)土地交易，以控制非理性土地競價(jià)。接下來(lái)，國土部責令調整土地供應計劃前暫停住宅用地出讓?zhuān)�土地市�?chǎng)從而迎來(lái)了一段空白期。

　　隨著(zhù)各地逐漸恢復住宅供地，土地市場(chǎng)在快速降溫后又開(kāi)始緩慢復蘇。不少地產(chǎn)商則趁著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)調整之際，在二三線(xiàn)城市擴充地盤(pán)，為日后發(fā)展儲備資源。

　　尤其是在6月底，央企背景的開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始活躍在拿地現場(chǎng)。在6月29日舉行的新政后廣州首宗住宅用地出讓現場(chǎng)，中國鐵建地產(chǎn)以12.95億元的總價(jià)將荔灣區高爾夫球場(chǎng)兩塊居住用地雙雙收入囊中。次日的天津土地拍賣(mài)會(huì )上，中鐵建再次以40.32億元的總價(jià)拿下天津河北區金鐘河大街北側1號、3號、5號地塊。首開(kāi)股份也于6月30日在貴陽(yáng)獲得土地項目，地價(jià)款達到15.74億元。

　　與此形成鮮明對比的是，北京、上海等地的商業(yè)地塊遭遇低價(jià)成交和頻頻流拍。5月23日，上海嘉定區連拍四宗商用地塊，其中兩幅底價(jià)成交。5月24日，北京四幅商業(yè)地塊更是集體流拍。一面是有房企“抄底”，一面是土地“流拍”，如今的土地市場(chǎng)上，逢地必爭的現象已經(jīng)不在。

　　分析人士指出，隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)各項調控落實(shí)以及交易方式的改變，對于不重要的地塊，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不愿輕易出手。在地價(jià)下調的背景下，開(kāi)發(fā)商更多的把眼光放在二三線(xiàn)的布局和長(cháng)遠規劃上。記者 王錦 于萍