隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調整，行業(yè)的利潤增速面臨下滑的壓力。近期不少券商在中期報告中都指出，下半年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入下行調整期，行業(yè)的毛利率面臨下降的壓力，同時(shí)資金面的影響也將逐步顯現。

　　毛利率面臨下降壓力

　　申銀萬(wàn)國研究報告稱(chēng)，2009年下半年房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資趨向過(guò)熱，這導致行業(yè)從2010年下半年起會(huì )逐步進(jìn)入庫存增長(cháng)階段，從而形成對房?jì)r(jià)的壓制。未來(lái)行業(yè)盈利水平和利潤增速面臨下滑；預計2010-2012年，行業(yè)平均利潤率將由此前的41%降低至20%。企業(yè)更多依賴(lài)內生增長(cháng)，而房?jì)r(jià)上漲平穩將導致利潤增長(cháng)受限；轉型期間，政策對行業(yè)的壓制導致融資受限，未來(lái)融資規模勢必下降；2010年銷(xiāo)售下滑導致企業(yè)平滑利潤意愿顯著(zhù)，預計2010年行業(yè)利潤增速為31%。

　　中航證券研究員張紹坤認為，2009年7月至2010年5月累計新開(kāi)工面積達到13億平方米，是2009年全年商品房銷(xiāo)售面積的1.4倍，住宅供給相對較為充足，住宅市場(chǎng)將呈現2010年庫存累積、2011年庫存消化的態(tài)勢。根據月供收入比和租金收益率測算，商品住宅價(jià)格回落幅度在10-30%，調整時(shí)間在1-2年，其中一線(xiàn)城市調整壓力較大。

　　銀河證券分析人士指出，2010年開(kāi)發(fā)類(lèi)地產(chǎn)上市公司的毛利率面臨下降壓力。2009和2010年商品房售價(jià)中地價(jià)占比在提升，預計從2008年的23%上升至26%和27%。此外，土地增值稅的嚴格清算對公司整體平均而言，影響不大。預測主要開(kāi)發(fā)類(lèi)上市公司毛利率水平可能下降3-4個(gè)百分點(diǎn)。

　　資金面受到影響

　　從去年的“爭地”到今年的“退地”，土地市場(chǎng)可謂風(fēng)云突變。隨著(zhù)地價(jià)節節下調，再加上資金渠道受限，曾經(jīng)的高價(jià)地所帶來(lái)的資金壓力正在逐漸顯現。榮盛發(fā)展(002146)近期就公告稱(chēng)，公司于2007年12月所拿南京仙林地塊已解除土地出讓合同。該宗地塊總價(jià)7.1億元，已繳納2.84億元，其中1.065億元定金不予退還。

　　國泰君安分析師孫建平指出，公司對于該項目已于2008、2009年度共計提減值準備0.60億元，剩余0.47億元將于2010年中報計提，折合降低每股收益0.03元。孫建平表示，南京退地使公司可以有充裕的資金做更好的拿地選擇，緩解市場(chǎng)向下時(shí)的資金壓力。

　　對于類(lèi)似的退地現象，東方證券研究員楊國華表示，去年高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商將會(huì )面臨開(kāi)發(fā)資金的壓力，但是在短時(shí)期內還不會(huì )明顯暴露。三四季度房?jì)r(jià)下降后，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )對去年高價(jià)地計提減值，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì )越來(lái)越緊。他表示，尤其在去年快速擴張后，很多新開(kāi)工項目的支出很大，但目前銀行信貸、再融資、信托等融資閘門(mén)被關(guān)閉后，開(kāi)發(fā)商的資金流入能力大幅下降。因此未來(lái)主要還是通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)的方式來(lái)加快周轉，促進(jìn)銷(xiāo)售回款，以解決資金問(wèn)題。

　　招商證券研究員賈祖國則表示，目前已適當下調了部分地產(chǎn)公司盈利預測，下降幅度在20%左右。這主要基于三點(diǎn)考慮：4月份開(kāi)始嚴厲的政策調控；地產(chǎn)再融資的從嚴，絕大多數想股權融資的地產(chǎn)公司可能在未來(lái)2年內都很難獲得融資；部分公司預收款情況出現一定程度的惡化，資金面受到一定程度的影響。本報記者 于萍