如果沒(méi)有樓市新政下信貸萎縮、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎靡的現狀,特區擴容的消息對于寶安、龍崗的置業(yè)者和關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是一項利好。特區擴容將完善關(guān)外交通及配套設施,因此房?jì)r(jià)上漲速度可能超過(guò)當地收入增加速度。特區擴容與當前的樓市調控構成了兩股力量,影響著(zhù)樓市短期和長(cháng)期的漲跌趨勢。

　　現實(shí)的情況是,樓市調控新政后深圳有十余個(gè)地產(chǎn)項目都選擇降價(jià)開(kāi)盤(pán)或推出特價(jià)房,而這些樓盤(pán)中大多是位于關(guān)外的新盤(pán),特區擴容的利好消息并未立刻作用于徘徊中躊躇下行的關(guān)外樓市,但短期之后呢?特區擴容或許就如同中藥,作用于本卻很難立馬發(fā)生作用。

　　正方:看重擴容利好

　　“關(guān)外置業(yè)者或笑到最后”

　　在梅林關(guān)外的民樂(lè )村,這里早已看不到關(guān)內外的區別,星河丹堤、萬(wàn)科華府等深圳品牌房企都在這里開(kāi)發(fā),從這里只需跨過(guò)一個(gè)梅林關(guān)就到福田CBD區域,關(guān)內房?jì)r(jià)的不斷高企也讓不少福田工作的人們選擇在這里租住房屋。一位在民樂(lè )村租住房屋福田上班的“鐘擺族”告訴記者,特區擴容雖令人振奮,但對于很多他這樣的深圳人來(lái)講無(wú)非是一件講了多年的事情終于塵埃落定,特區擴容與否對他們生活的影響還看不出來(lái),畢竟特區擴容早已是大勢所趨。

　　事實(shí)上,對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講特區內外早已融合。合正地產(chǎn)品牌總監王恭敏認為,房地產(chǎn)業(yè)在某種意義上走在了擴容之前,而深圳的房?jì)r(jià)和房地產(chǎn)提前享受了擴容待遇。

　　星河丹堤的均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米,一個(gè)民樂(lè )村目前就有13個(gè)房企開(kāi)發(fā)的花園式小區,豪宅早已不是特區內的專(zhuān)利。整體房?jì)r(jià)在攀升,關(guān)外可開(kāi)發(fā)土地相對豐富,從政府土地的推出供應量和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱度和市場(chǎng)供應量看,關(guān)外兩區早當仁不讓地成為房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn),占據了深圳70%以上的地產(chǎn)份額。

　　王恭敏表示,從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的上游看,開(kāi)發(fā)商春江水暖鴨先知,已經(jīng)先知先覺(jué)地把擴張的步伐邁向關(guān)外,甚至邁向與深圳接壤的東莞,“因為擴容不算新鮮東西,只是如今塵埃落定”；而下游市場(chǎng)也未落后,置業(yè)大軍紛紛涌向關(guān)外。隨著(zhù)配套的逐步完善,地鐵的逐步推進(jìn),房?jì)r(jià)的優(yōu)勢,以及未來(lái)發(fā)展的上升空間都使得在關(guān)外置業(yè)買(mǎi)房成為趨勢,也是必然的熱點(diǎn),“隨著(zhù)珠三角一體化的進(jìn)程進(jìn)一步深入,笑到最后的說(shuō)不定還是關(guān)外置業(yè)者,因為未來(lái)關(guān)外的房?jì)r(jià)上升空間明顯優(yōu)于關(guān)內”。

　　國信證券歐瑞明則認為,深圳擴容從短期和長(cháng)期來(lái)看,對深圳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都是一個(gè)重大利好,“二線(xiàn)關(guān)的存在嚴重影響了城市的運營(yíng)效率。由于二線(xiàn)關(guān)的存在,整個(gè)城市交通規劃也不盡合理,特區內土地面積狹小,已基本沒(méi)有可供地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的土地,且關(guān)內關(guān)外的人居環(huán)境相差很大。由于配套規劃等跟不上,關(guān)內外的差別已不是普通的城市和郊區的差別”,而特區擴容消除了城市內的屏障,以上不利房地產(chǎn)發(fā)展的因素都將得以解決。

　　“短期就房地產(chǎn)而言,是因為政府的關(guān)注、轉移投資力度等問(wèn)題,所以原來(lái)的歷史欠賬方面很快就會(huì )補上,比如道路”,深圳市尚模發(fā)展有限公司總經(jīng)理助理鄧堅認為,道路包括水管的擴寬,包括西鄉大道的拓寬等等,這些因素肯定會(huì )對房?jì)r(jià)有一定的支持。

　　中立派:還需再觀(guān)察

　　長(cháng)期有利,短期沒(méi)影響

　　中立派往往喜歡兩面化地看待特區擴容與當前的樓市新政調控,他們認為擴容對深圳房地產(chǎn)發(fā)展有利,但這種效果是長(cháng)期的,短期內難以顯現。深圳市蘭江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總裁圖騰鏡表示,長(cháng)期來(lái)看,擴容對城市建設有推動(dòng)作用,將提升城市環(huán)境和配套,保持房?jì)r(jià)不跌。擴容的具體方案如帶動(dòng)大型市政建設工程等等,對房?jì)r(jià)的影響將比較明顯。

　　戴德梁行華南區高級研究員陳希翔認為,交通設施、基礎建設、公共配套、公共服務(wù)等方面特區內外的差異,是關(guān)外區域價(jià)值和地產(chǎn)發(fā)展面臨的主要瓶頸,“作為關(guān)外的寶安中心區的認可度反倒很高,這是因為區域各方面設施,都已經(jīng)跟市區沒(méi)有太大差異”,擴容對地產(chǎn)的最大利好是關(guān)內外逐漸趨向均衡化的發(fā)展,關(guān)外生活設施會(huì )得到前所未有的加強,但這種作用顯然是長(cháng)期的。

　　現實(shí):

　　首先降價(jià)新盤(pán)多為關(guān)外

　　樓市新政后,深圳品牌房企萬(wàn)科和佳兆業(yè)首先拉開(kāi)了降價(jià)大幕,而他們拿出來(lái)的樓盤(pán)大都位于寶安和龍崗,降價(jià)幅度也大都在10%—20%左右。上周位于龍崗的項目金色沁園繼半月前推出特價(jià)房后又再次推出優(yōu)惠單位,均價(jià)13000—16000元/平方米,而且總價(jià)再減10萬(wàn)。樓市新政后僅萬(wàn)科已拿出萬(wàn)科第五園、萬(wàn)科清林徑、金色沁園三個(gè)項目進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo),而這些項目都是位于關(guān)外。

　　而佳兆業(yè)也在五月底六月初,一次性拿出旗下金翠園、佳兆業(yè)上品、茗萃園三個(gè)樓盤(pán)推出多套特價(jià)單位,優(yōu)惠幅度相當明顯,這里除金翠園外上品和茗翠園都是位于布吉的關(guān)外產(chǎn)品。

　　與此同期的潛龍曼海寧、振業(yè)巒山谷等關(guān)外產(chǎn)品都選擇降價(jià)或者打折售樓,值得注意的是恰逢樓市新政潛龍曼海寧之前開(kāi)盤(pán)遇冷,后雖有特區擴容消息出來(lái)依然選擇降價(jià)促銷(xiāo),以迎合市場(chǎng)。而同期開(kāi)盤(pán)的麗灣國際公寓雖位于關(guān)內的前海片區,但相應配套等不如福田等中心地帶,他們選擇14000元底價(jià)開(kāi)盤(pán)。

　　中原地產(chǎn)此前公布的數據顯示,作為樣本的175個(gè)樓盤(pán)中八成出現了價(jià)格松動(dòng)和價(jià)格下調,中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監王世界向記者表示,降價(jià)的樓盤(pán)中多為小區配套、交通等不夠完善的房源,且在2009年房?jì)r(jià)漲幅越高的樓盤(pán)降價(jià)越多。記者了解到這些樓盤(pán)也大都位于關(guān)外未成熟區域,此前業(yè)內預測樓市領(lǐng)跌區域也都為關(guān)外龍崗中心城、龍坂片區、寶安中心區等地帶。

　　反方:看重新政利空

　　“房?jì)r(jià)短期內難上漲”

　　與特區擴容利好消息相對的是,目前全中國正在進(jìn)行嚴厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施,銀行信貸的緊縮直接限制了房地產(chǎn)需求,而特區擴容在部分業(yè)內人士看來(lái)也很難在短期內刺激樓市向好。

　　“一直以來(lái),房?jì)r(jià)的主要影響因素是地段,其他因素中,交通擺在第一位,以及醫療、衛生、教育、娛樂(lè )、公共設施等,實(shí)際上在短期內,關(guān)外與關(guān)內有明顯的差別,就像很多網(wǎng)友所說(shuō)的,關(guān)內是歐洲,關(guān)外是非洲,關(guān)外的市政配套設施短期內無(wú)法得到實(shí)質(zhì)性的改善”,新永基房地產(chǎn)評估顧問(wèn)公司副總黎明并不覺(jué)得特區擴容的消息可以逆轉現在房?jì)r(jià)下行的趨勢,黎明把這個(gè)過(guò)程的房?jì)r(jià)形容為,就像一個(gè)人站在山頂上準備往下跳,突然關(guān)內外撤關(guān)消息放出來(lái),有一個(gè)人幫你把傘包打開(kāi),也是在下降的,但可以降低你下降的速度,甚至實(shí)現軟著(zhù)陸。所以他認為“關(guān)內外一體化短期是陣痛,長(cháng)期是幸�！�。

　　“特區擴容或將緩解樓價(jià)下跌步伐,壓制樓價(jià)調整空間。但這對深圳樓市發(fā)展是利是弊,一言難以蔽之”,深圳知名地產(chǎn)劍客“深晚一兵”表示。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監王世界則認為,即使特區擴容是利好消息,但目前的關(guān)外房?jì)r(jià)已經(jīng)透支了一部分的利好�！澳壳靶蝿菹挛覀冋J為整個(gè)深圳房地產(chǎn)在短期內會(huì )有下行的壓力”,王世界透露,在最近這一段時(shí)間里,中原代理樓盤(pán)不但沒(méi)有起價(jià),反而有一些樓盤(pán)價(jià)格是松動(dòng)的,有一些下調的。長(cháng)遠來(lái)說(shuō),對關(guān)外價(jià)值提升有利好,但短期內房?jì)r(jià)難有上漲空間。

　　同時(shí)特區擴容后也會(huì )首先帶動(dòng)幾個(gè)區域,王世界表示,一個(gè)是龍華,一個(gè)是寶安,也就是前海,這兩個(gè)區域的商業(yè)有可能最先旺起來(lái),因為近水樓臺先得月,這些地方的發(fā)展比其他地區略微早一些,而其他區域要看深圳進(jìn)一步的發(fā)展。

　　專(zhuān)題撰文曲廣寧