● 房?jì)r(jià)過(guò)高癥結何在？

　　面對過(guò)高的房?jì)r(jià)，很多人坦言越來(lái)越看不懂樓市了，買(mǎi)房似乎成為遙不可及的夢(mèng)想。那么，到底是什么促成了目前的高房?jì)r(jià)呢？究其原因，大致有以下幾個(gè)方面：

　　投資推動(dòng)。隨著(zhù)人們收入增加，投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少，近年來(lái)房?jì)r(jià)持續走高，使很多人以為房?jì)r(jià)只漲不跌、買(mǎi)房只賺不賠，紛紛加入“炒房大軍”，住房消費存在嚴重的“投資化”傾向。投資過(guò)度就是投機，投機性購房之風(fēng)愈刮愈猛，對高房?jì)r(jià)起到了推波助瀾的作用。

　　資金推動(dòng)。因為貨幣政策相對寬松，市場(chǎng)流動(dòng)性充足，也就是說(shuō)市場(chǎng)流通中的錢(qián)過(guò)多。2009年我國新增信貸規模近10萬(wàn)億元，相當于過(guò)去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求，而一些實(shí)體經(jīng)濟受金融危機沖擊尚未完全走出低谷，大量資金就涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然使房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

　　地價(jià)推動(dòng)。近年來(lái)，“土地財政”導致的地價(jià)上漲成為高房?jì)r(jià)的一大推力。所謂“土地財政”，就是一些地方政府依靠出讓土地使用權取得的收入。比如，2009年沿海地區某市土地出讓金收入達1200億元，是地方財政收入520.79億元的2.3倍。由于很多地方政府對“土地財政”過(guò)分依賴(lài)、對房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)于倚重，再加上現行土地“招拍掛”(即土地用招標、拍賣(mài)、掛牌等方式出讓)制度不完善，價(jià)高者得，造成“地王”頻出，地價(jià)與房?jì)r(jià)相互影響、交替上漲。

　　制度原因。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史只有10多年，體制機制還不健全。比如，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，大多數國家住房既有市場(chǎng)供應的商品住房，又有政府支持投資的公共住房，我國在過(guò)去10多年較為重視通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應不足，欠賬過(guò)多，造成住房供應的結構性失衡非常嚴重。再比如，房地產(chǎn)稅收制度不健全，中國是世界上少有的不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國家，使擁有或囤積大量住房的成本過(guò)低，也助長(cháng)了投機。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在不少權利不對等、信息不對稱(chēng)、競爭不充分的問(wèn)題。

　　特別應看到，房?jì)r(jià)過(guò)高還與城鎮化快速發(fā)展有關(guān)。近年來(lái)，城鎮化持續快速發(fā)展，大量農村人口向城鎮轉移，城鎮化發(fā)展及城鎮人口自然增長(cháng)對住房產(chǎn)生了新的較大需求，住房供應問(wèn)題比較突出。按照1998—2008年的城鎮發(fā)展速度推算，到2015年，我國城鎮化率將提高到52%左右，城鎮人口將超過(guò)農村人口。今后5年內，預計城鎮每年增加1500萬(wàn)人，每年新增家庭500萬(wàn)戶(hù)，其中大城市的人口聚集效應更加顯著(zhù)。同時(shí)，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民消費結構加快升級，住房改善需求顯著(zhù)增加，也加劇了城鎮住房的供需缺口，帶來(lái)了住房?jì)r(jià)格上漲的壓力。

　　從更深層的意義上講，高房?jì)r(jià)也是經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反映。比如，長(cháng)期存在的城鄉、區域發(fā)展不平衡問(wèn)題仍然突出，大量人口向東部地區和大城市集中，造成這些地區住房壓力過(guò)大；比如，現行的財政體制使地方政府的事權與財權不對稱(chēng)，成為引發(fā)“以地生財”問(wèn)題的重要原因；比如，腐敗現象在房地產(chǎn)領(lǐng)域比較突出，導致國家宏觀(guān)調控政策執行力弱化；等等。這些問(wèn)題都直接或間接對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生著(zhù)影響。高房?jì)r(jià)不單單是房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題，而是各種因素共同作用的結果。

　　網(wǎng)友提問(wèn)

　　網(wǎng)友：有人說(shuō)高房?jì)r(jià)說(shuō)到底是剛性需求支撐的，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求有多大，能在多大程度上決定房?jì)r(jià)走勢？

　　答：所謂剛性需求，是指供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛性需求，主要是指人們買(mǎi)房自住的需求，既包括首次購房，也包括改善性住房需求。一方面要看到，由于城鎮化加速、消費結構升級、“小家庭”增加等因素的影響，住房的剛性需求是比較大的。另一方面也要看到，剛性需求會(huì )受價(jià)格、政策和心理預期的影響，如果房?jì)r(jià)過(guò)高，大部分剛性需求會(huì )推遲實(shí)現。只有房?jì)r(jià)回調到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。因此，僅靠剛性需求，支撐不了高房?jì)r(jià)。但剛性需求的存在，可以避免房?jì)r(jià)暴跌。