●商業(yè)地產(chǎn)●

　　宏觀(guān)經(jīng)濟推動(dòng) 租金回報率上升 部分項目?jì)r(jià)格上漲———

　　曾隨著(zhù)金融海嘯襲來(lái)陷入冰點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)終于在2010年走上了回暖的道路。盡管整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)受“新國十條”的樓市調控影響氣氛低迷。但統計數據顯示，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持著(zhù)穩健上升的趨勢。其中，以商鋪、寫(xiě)字樓為代表的商用物業(yè)市場(chǎng)穩中有升，相當數量的項目租售價(jià)格均呈現出較大增幅。專(zhuān)家表示，宏觀(guān)經(jīng)濟仍是商用物業(yè)回暖的第一推動(dòng)力，然而整個(gè)復蘇過(guò)程可能比較漫長(cháng)。

　　●銷(xiāo)售速度回升 近半商用物業(yè)漲價(jià)

　　許先生前幾天看中了位于望京的一處商鋪，想買(mǎi)來(lái)進(jìn)行投資。該商鋪的地段、人流都比較理想，唯獨價(jià)格方面許先生還不太滿(mǎn)意。然而兩天過(guò)后，當許先生再次上門(mén)準備購買(mǎi)時(shí)，卻被告知看中的鋪位已經(jīng)被人加價(jià)買(mǎi)走，同時(shí)許先生驚奇地發(fā)現，其他稍好一點(diǎn)的鋪位幾乎都在同一時(shí)間被賣(mài)光。

　　“這個(gè)商業(yè)項目去年就開(kāi)盤(pán)了，一直賣(mài)不動(dòng)，想不到這才幾天就賣(mài)的差不多了！”許先生感到有些意外。

　　業(yè)內人士則表示，在當前的北京市場(chǎng)，商用物業(yè)的銷(xiāo)售回暖很快，一些長(cháng)期賣(mài)不動(dòng)的商業(yè)都在近期快速升溫，像許先生這樣的遭遇在很多人都遇到過(guò)。

　　“2010年上半年，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩健上升的趨勢，熱點(diǎn)商用項目租售價(jià)格穩中有升，其中相當數量的項目租售價(jià)格增幅都很大�！苯y計數據顯示，截至6月末，在北京市345個(gè)熱點(diǎn)在租在售商用項目(商鋪、寫(xiě)字樓)中，共有161個(gè)項目租售價(jià)格上升，占全部項目的46.67%；降價(jià)的項目共有39個(gè)，僅占全部項目的11.30%；另有145個(gè)項目的租售價(jià)格基本保持穩定，占全部項目的42.03%。

　　●朝陽(yáng)漲勢最猛 南部西部值得期待

　　雖然商用物業(yè)整體漲勢明顯，但從區域上看，各區域不同商業(yè)項目面臨的市場(chǎng)狀況仍有所不同。其中，朝陽(yáng)區和豐臺區的表現也最為搶眼。

　　據搜房網(wǎng)數據監控中心統計顯示，朝陽(yáng)區全區159個(gè)熱點(diǎn)在租在售商用項目中，共有74個(gè)項目的租售價(jià)格上漲，占本區全部項目的46.54%；租售價(jià)格下降的項目中有25個(gè)，占比15.72%；另有60個(gè)商用項目?jì)r(jià)格基本保持穩定。

　　南城的豐臺區商用項目數量較少，但已經(jīng)顯示出了強勁的漲勢。全區現有20個(gè)熱點(diǎn)在租在售商用項目，其中16個(gè)項目租售價(jià)格上漲，占比達到八成；價(jià)格下跌的項目有1個(gè)，另有3個(gè)項目?jì)r(jià)格保持穩定。

　　分析人士指出，從項目數量上看，北京南部、西部地區在售寫(xiě)字樓市場(chǎng)還有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，但在今年上半年仍然表現出較強的上升趨勢，“價(jià)值洼地”正在被市場(chǎng)發(fā)展的腳步逐漸填平，未來(lái)的發(fā)展空間尤其值得期待。

　　●售價(jià)漲幅超租價(jià) 自持開(kāi)發(fā)商態(tài)度謹慎

　　除了地域上的差別，物業(yè)的持有形態(tài)不同也直接決定了近期其價(jià)格的變化幅度。數據顯示，北京在售的商鋪中，有超過(guò)一成的項目漲幅超過(guò)了80%，然而在租的項目中，價(jià)格漲幅很少有超過(guò)30%。例如，財滿(mǎn)街等一些散售型物業(yè)，由于配套的日漸成熟，再加上新政造成的投資資金流入，這類(lèi)項目的售價(jià)都有了大幅增長(cháng)。相對來(lái)說(shuō)，整體持有型物業(yè)的價(jià)格變化則比較小。

　　例如位于東二環(huán)外的PARKVIEW GREEN芳草地項目，有數據顯示其價(jià)格在半年來(lái)上漲了20%以上，不過(guò)相關(guān)人士表示，實(shí)際漲幅并沒(méi)有這么大�！扒捌诘膬r(jià)格可能沒(méi)有包含物業(yè)費，而且不同的銷(xiāo)售渠道，價(jià)格的差異也是有的，但實(shí)際的漲幅不大�！�

　　“商業(yè)地產(chǎn)的需求似乎確實(shí)有增溫的趨勢”該項目負責人這樣表示。據介紹，六月份以來(lái)，到該項目參觀(guān)的客戶(hù)陸續增長(cháng)，而有意向簽約的客戶(hù)也有了明顯增加�！拔覀兡壳版i定跨國性企業(yè)為多，同時(shí)也接到許多專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司如律師事務(wù)所的咨詢(xún)。但在價(jià)格方面，我們并沒(méi)有大幅漲價(jià)的打算�！�

　　而同樣位于熱點(diǎn)地段的萬(wàn)科公園五號，其準備自持的商業(yè)部分盡管關(guān)注的人數很多，但開(kāi)發(fā)商對漲價(jià)仍顯得較為謹慎�！拔覀兡壳爸皇侨∠�了前期的折扣優(yōu)惠，后期的價(jià)格變化還要根據市場(chǎng)變化而定”該項目銷(xiāo)售負責人楊春麗這樣說(shuō)。

　　●宏觀(guān)經(jīng)濟是第一推動(dòng)力 回暖過(guò)程較長(cháng)

　　世邦魏理仕中國區首席運營(yíng)官金勇認為，目前，北京商用物業(yè)售價(jià)租價(jià)齊漲的情況，與商業(yè)和住宅市場(chǎng)長(cháng)期的價(jià)格倒掛有著(zhù)深刻的歷史淵源。

　　金勇表示：“近兩年，購買(mǎi)商用地產(chǎn)的高稅費和信貸門(mén)檻將很多投資者推到了住宅市場(chǎng)，在推高住宅售價(jià)的同時(shí)，也使市場(chǎng)長(cháng)期處于一種‘商住價(jià)格倒掛’的異常形態(tài)中，而商業(yè)與住宅二者的投資收益率倒置也越來(lái)越明顯。以望京為例，三個(gè)月前那里相鄰的商業(yè)與住宅，商業(yè)項目毛收益率可能會(huì )達到住宅的2倍以上。在國家新政出臺后，回過(guò)頭來(lái)的投資者自然開(kāi)始對商用物業(yè)產(chǎn)生了強烈的興趣”。

　　此外，也有專(zhuān)家指出，由于甲級寫(xiě)字樓以及大型商業(yè)一般都是整售整租的形式，其對市場(chǎng)環(huán)境要求較高，很少出現價(jià)格的大幅增長(cháng)。散售的商用物業(yè)門(mén)檻較低，也較容易得到中小投資者追捧，價(jià)格容易出現起伏。

　　“總的來(lái)說(shuō)，商用物業(yè)回暖的最大推動(dòng)力來(lái)自于國家宏觀(guān)經(jīng)濟的復蘇，這是一個(gè)復雜而漫長(cháng)的過(guò)程，這也決定了商用物業(yè)回暖的長(cháng)期性”金勇說(shuō)。(衛東)